突圍利器還是無奈跟風(fēng)？是時候深度審視一下蘭州四代宅了！

問大家一個問題：如果此時擺在大家眼前有兩套房可選，你會怎么做抉擇？

一種是面積110平，排除公攤還剩大概89平；一種是面積110平，得房率卻達到120%，甚至還能額外贈送陽臺。

前提是，這兩套房子的地段和單價也都差不多。

不用猶豫，大部分人都會篤定的選擇第二種。而這，也是當(dāng)下蘭州爆火的四代宅產(chǎn)品，最吸引人的優(yōu)勢之一。

誠然，除了超高的得房率外，其空中庭院、下沉式會所等特色也在吸引著大家，四代宅的市場關(guān)注度確實很高。

之所以拿它出來討論，是因為：它的出現(xiàn)，的確攪動了蘭州的新房市場，且當(dāng)下的市場對它的態(tài)度，也確實有點奇怪……

一方面，購房者對它的評價褒貶不一，可一部分四代宅項目的實際銷售情況，卻十分可觀，甚至有的項目推出不久，就接近清盤狀態(tài)了。

另一方面，即便建造和維護成本相比普通住宅都更高，可開發(fā)商們?nèi)栽谇逡簧拇蛟焖拇a(chǎn)品，市場供應(yīng)量也在不斷激增。

不得不承認，四代宅概念的背后，有很多問題需要深入探索。那么，它到底是弊大于利，還是利大于弊，交付后又會遇到怎樣的問題呢？

首先，我們來分析下四代宅產(chǎn)品身上，直擊蘭州購房者痛點的超高得房率。

由于贈送露臺、花園等不計入面積，蘭州市面上的很多四代宅實際使用面積遠超傳統(tǒng)住宅，相比以往80%左右的得房率，四代宅的實得面積多得可不止是一星半點。

基于此，很多開發(fā)商的營銷話術(shù)也從“零公攤”變成了“負公攤”。可有沒有仔細想過，這多余的這么大的面積，到底是從哪來的？

實際上，對所有的開發(fā)商來說，提高得房率的方法，無非就是兩個，一是降低公攤，二是提升贈送面積。

通常來講，公攤就包括電梯間、樓梯間、公共門廳及過道等。

那當(dāng)下四代宅產(chǎn)品打造的一梯兩戶，甚至一梯一戶，以及更加寬敞的門廳和過道設(shè)計改造等，其最終的公攤面積勢必也會相應(yīng)增加。

就算沒有公攤的概念，房子的建筑成本都擺在那里不會變，唯一變化的，不過只是銷售時的計算方法罷了。

尤其是在提升贈送面積上，開發(fā)商也算是使盡了渾身解數(shù)。要知道，所謂提升贈送面積，指的是讓更多的室內(nèi)面積不計容。

而開發(fā)商的方式就是，將城市規(guī)劃中不計容面積算作建筑室內(nèi)面積的一部分，從而提升贈送面積。

比如，通過陽臺外移、雙陽臺設(shè)計，或改造飄窗、設(shè)備平臺等方式……

舉個例子，按照蘭州的規(guī)定，不封閉的陽臺確實按照水平投影面積的一半計算建筑面積。也就是說，只要開發(fā)商通過合理的布局提升陽臺面積，再加上四代宅錯層露臺的設(shè)計，那贈送面積自然會提升。

再比如，蘭州的開敞式公共休閑綠化平臺同樣不計容。基于此，很多四代宅原本應(yīng)該是共享的公共綠化平臺，從設(shè)計一開始，也就有了“私有化”的傾向。

不要小看這多余的贈送面積面積，實際羊毛還是出在羊身上。

這不僅意味著住戶要獨自承擔(dān)電梯、走廊、等公共區(qū)域的面積，后期也需要承擔(dān)的公共設(shè)施和維護，換個角度來說就是，物業(yè)費也會相應(yīng)高出很多。

再來看四代宅項目非常外顯，非常吸引購房者的空中庭院和下沉式會所設(shè)計。

先來想象一下，超大庭院露臺上全是專業(yè)園藝師搭配的綠植，再布置上休閑搖椅、小吧臺和美酒，微風(fēng)一吹，能不上頭嗎?

下樓就是充滿綠意的生活體驗館，游樂區(qū)、健身區(qū)、餐飲區(qū)、電影區(qū)、圖書區(qū)樣樣齊全，這樣愜意的生活又有誰不想擁有？

這個時候再加上置業(yè)顧問瞅準(zhǔn)時機的描述：以后這就是您清晨的瑜伽室、午后的陽光書房、傍晚的露天酒吧……這絕妙的話術(shù)，讓人聽了恨不得立馬掏錢買房。

可冷靜下來想想，四代宅那些被蘭州人詬病的缺陷，確實還未得到實質(zhì)性的解決。

從工程層面來看，眼下蘭州大庭院露臺所面臨的問題就是：能不能真正承擔(dān)起“花園”的概念。戶戶有花園推開陽臺就是春意盎然，這樣的場景當(dāng)然是美好的，但難度也顯而易見。

畢竟，這種設(shè)計綜合建造成本顯著高于傳統(tǒng)住宅，光樓體的承重就是幾何倍的要求，戴上了大沿帽的四代宅，平臺越大，缺陷越大！

后期綠植養(yǎng)護更是難題，大部分植被很難在蘭州存活，不經(jīng)心養(yǎng)護，花園極易淪為“雜草園”。各家各戶的生活習(xí)慣肯定也是難以統(tǒng)一，空中綠化效果更是難以保障。

尤其到了冬季，防凍、灌溉等可能都需專業(yè)團隊操作，花費也會水漲船高。蚊蠅、風(fēng)沙、霧霾、雨雪……仍是開放式平臺難以克服的硬傷。

此外，蘭州一部分四代宅可能采用了更深的陽臺設(shè)計，導(dǎo)致室內(nèi)形成2-3米的永久陰影區(qū)，出現(xiàn)“外亮內(nèi)暗”的尷尬。

而一部分項目的錯層設(shè)計，可能會嚴(yán)重干擾上下層視線，陽臺板也會遮擋下層采光，當(dāng)你在家里愜意的布置庭院，在院子里做什么，都會被鄰居盡收眼底，私密性暴露無疑。

而下沉式會所的設(shè)計，前期我們身處其中的感受確實不錯，可一旦樓棟方位正對或背對下沉庭院，業(yè)主向下看時，就是一個黑洞，難免會感到壓抑。

更何況，其交付之前都是有開發(fā)商負責(zé)維護的，這種“地下庭院+地上景觀”的聯(lián)動效果，不僅能營造出一種高端人士的生活場景，還能大幅提升小區(qū)整體檔次和辨識度。

可實際上，下沉式會所對防水防潮以及自然采光與通風(fēng)要求極高，這就意味著后期需要更多的人力成本去維護，一旦交付后，這部分區(qū)域由誰來運營呢？

游泳池的水循環(huán)系統(tǒng)更換要不要錢？健身器的維護要不要錢？電影院放映、圖書區(qū)管理要不要付出人力？

倘若這些由物業(yè)來接管，那業(yè)主就必須承擔(dān)上漲的物業(yè)費，最尷尬的是，這些設(shè)備能同時容納的人數(shù)是有限的，人多了可能得排隊，沒人又存在長期擱置的情況，誰愿意掏這多余的維護費呢？

要么就是物業(yè)不接手，會所招商引進第三方公司來市場化運營，這就意味著小區(qū)會進來很多除了業(yè)主之外的外來人員，難免會影響到社區(qū)的純粹，甚至?xí)a(chǎn)生糾紛。

既然存在這么多缺陷，那四代宅產(chǎn)品后期是不是就會“翻車”呢？答案是否定的。

第四代住宅的創(chuàng)新理念一定值得肯定，但其本質(zhì)，是居住產(chǎn)品的優(yōu)化，而不是市場低谷期的“救命稻草”。

相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目開發(fā)，四代宅的機制確實為當(dāng)下市場注入了一劑強心劑，尤其是對改善類產(chǎn)品而言，它的優(yōu)勢與居住體驗就是顛覆性的……

它的設(shè)計的確指向了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，也就是“更自然、更高舒適度、更美好的生活場景”這一終極目標(biāo)。

這個基礎(chǔ)之上，即便對于購房者來說，部分成本增加了，換來的確實是更值得的生活，更何況，相比買普通住宅來說，四代宅的優(yōu)勢還是很明顯的。

其次，針對空中庭院和下沉式會所設(shè)計中所呈現(xiàn)出的劣勢，蘭州越來越多的開發(fā)商也已重視了起來，甚至在設(shè)計之初，就在努力規(guī)避痛點和缺陷，或者帶運營方案。

能肯定的是，未來，有產(chǎn)品能力的房企大多還是會選擇打造四代宅這樣的產(chǎn)品，而有實力想要改善生活條件的購房者，也自然會更加青睞它。

更何況，隨著近些年房地產(chǎn)市場的變化，整個行業(yè)也確實需要一場革新和轉(zhuǎn)型了，也只有這樣才能重新調(diào)整市場。

而四代宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和升級，就是這個過程中的必然產(chǎn)物。

只不過，對于蘭州四代宅來說，還需要更多的產(chǎn)品研發(fā)與考量，未來也有很長一段時間要走。

這個過程，就像打怪升級一樣，無論是對蘭州開發(fā)商還是購房者來說，都是一場重大考驗。前者需要不斷推陳出新，而后者則需要更多的耐心，在選擇上去做斟酌。

當(dāng)前市場上那些不斷進化的四代產(chǎn)品逐漸拋去缺陷，升級的越發(fā)完美時，這樣的產(chǎn)品無疑也就更顯難得。

而那些產(chǎn)品力還沒有跟上的房企，就必須要抓緊“補課”了。