為什么說“最好的選址老師”就是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

我是專注即時(shí)零售運(yùn)營(yíng)的立權(quán)。

一個(gè)好的選址，每個(gè)月能為閃購商家省下幾千乃至上萬的隱形成本，這相當(dāng)于直接省出了上千單的純毛利。它決定了商家能否在即時(shí)零售行業(yè)中長(zhǎng)期生存并盈利。

精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)區(qū)域

之前我們的選址方法過于復(fù)雜，需要利用各種高深的數(shù)據(jù)分析工具進(jìn)行定位為測(cè)算。經(jīng)過我們多年實(shí)踐，總結(jié)出一套更為直接高效的適合新手小白的選址策略：那就是尋找被市場(chǎng)驗(yàn)證過的對(duì)手，緊貼布局。

首先，先在你所處城市區(qū)域內(nèi)，找到那些訂單量高的閃電倉和前置倉同行，將他們的位置標(biāo)注出來，然后圍繞他們500米范圍內(nèi)尋找可租倉店（可以是寫字樓，可以是地下室）。

實(shí)際操作很簡(jiǎn)單。直接在閃購平臺(tái)搜索你的主營(yíng)品類關(guān)鍵詞，收集月銷優(yōu)異的商家信息，然后使用地圖工具將這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置標(biāo)記出來。這里有個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)：一定要找準(zhǔn)真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。根據(jù)自己設(shè)定的門店定位來確定——是做垂直品類倉，還是混合型倉儲(chǔ)？定位不同，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也不同。

為什么要緊貼已被市場(chǎng)驗(yàn)證的對(duì)手？原因有兩個(gè)。第一，這些區(qū)域已經(jīng)培養(yǎng)了消費(fèi)者穩(wěn)定的消費(fèi)習(xí)慣，用戶認(rèn)知成本大大降低；第二，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的高月銷量數(shù)據(jù)證明了商圈的流量足夠大，即使現(xiàn)在我們切入也有機(jī)會(huì)分一杯羹。在閃購行業(yè)，集群效應(yīng)往往比孤立存在更有優(yōu)勢(shì)，當(dāng)用戶想買某種商品時(shí)，他們會(huì)自然流向商家集中的區(qū)域。

備選物業(yè)如何評(píng)估？

確定好目標(biāo)區(qū)域后，聯(lián)系一個(gè)靠譜的房產(chǎn)中介，篩選合適的場(chǎng)地也是是非重要的，當(dāng)然，租金價(jià)格、倉體條件、后續(xù)運(yùn)營(yíng)是否方便是決定閃購是否能做成的核心考察點(diǎn)。

除了咱最關(guān)心的月租金之外，還應(yīng)該理清押金如何支付、房租繳納期限、物業(yè)費(fèi)等，這種七七八八看不到的附加費(fèi)用可都是咱的運(yùn)營(yíng)成本。

150平左右是最佳的面積段，層高也是關(guān)鍵，層高高空間利用率就越大，柱子分布規(guī)整、房子方正才能使貨物堆砌碼放，發(fā)揮最大空間價(jià)值；當(dāng)然，防水防潮、電力容量也值得注意，不然后期貨品存放、電閘短路也都是問題。

運(yùn)營(yíng)便利這點(diǎn)，是好多新手商家剛起步時(shí)特別容易忽略的！我們?cè)?jīng)有這么一個(gè)閃電倉老板，將自己的倉開在一個(gè)舊廠房里，租金費(fèi)用很低，大大降低了他的運(yùn)營(yíng)成本，最開始的運(yùn)營(yíng)十分不錯(cuò)，但后來一段時(shí)間店鋪差評(píng)量持續(xù)增多，平臺(tái)因配送問題把店鋪降權(quán)，訂單量直線下跌，后來通過回訪顧客、外賣人家才知道，這個(gè)廠房每晚12點(diǎn)就關(guān)門，外賣人員取貨要不需要繞路，要不需要翻墻，時(shí)間一長(zhǎng)自然就沒有人愿意再接他家訂單了。

我們之前有個(gè)閃電倉老板，把倉開在一個(gè)舊廠房里，運(yùn)營(yíng)做的不錯(cuò)，結(jié)果后來因?yàn)椴钤u(píng)越來越多、平臺(tái)因?yàn)榕渌蛦栴}把店鋪降權(quán)，單量直接掉下來了。我們后來通過回訪顧客、外賣小哥才了解到，該廠房半夜 12 點(diǎn)就把大門鎖得死死的，騎手來取貨時(shí)，要么得翻墻，要么得繞老遠(yuǎn)去送小門。時(shí)間一長(zhǎng)，外賣小哥看到他們家的單，直接就故意不接了！

再說倉庫布局。方方正正、敞亮通透的布局是最實(shí)用。只有讓揀貨路線一目了然，干活效率會(huì)高得很。

像那些被隔成一堆小房間的場(chǎng)地，哪怕房東白送你 100 平都別要！只會(huì)拖慢揀貨速度，還得多雇人。把這幾個(gè)方面都考察清楚，挑出幾個(gè)最有潛力的地址后，接下來就談租金！

學(xué)會(huì)這些，租倉能省一大半

即時(shí)零售的倉店和傳統(tǒng)實(shí)體店不一樣，不用非得找熱門地段。像商場(chǎng)地下沒人用的儲(chǔ)藏室、居民樓或?qū)懽謽抢锏拈e置房、交通方便的舊廠房都可以。只要技巧用對(duì)了，把租金談到原來的 4-6 折都有可能！

立權(quán)教你幾個(gè)實(shí)用招。你可以直接問房東 “這房子空了多久了？之前有沒有人來看過？為啥沒成交啊？” 要是房子空了 3 個(gè)月以上，房東大概率都愿意降價(jià)。例如針對(duì)空置時(shí)間長(zhǎng)，可以強(qiáng)調(diào)你愿意簽訂長(zhǎng)期租約，業(yè)主也擔(dān)心租了又空

看房子有沒有明顯的毛病，如果存在補(bǔ)貨還得人工爬樓、騎手取貨不方便、手機(jī)信號(hào)差這些毛病，都是你拿捏對(duì)方的籌碼。但是你也不能只知道指責(zé)物業(yè)的缺陷，還要以能接受這些缺陷但需要價(jià)格補(bǔ)償為主，表示出你的誠(chéng)意。

得直接跟中介說清楚，要是能把我?guī)妥饨饓合聛恚山缓箢~外給你發(fā)紅包；這樣中介會(huì)真心實(shí)意幫你砍價(jià)。

根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，非熱門地段的房子更怕房子一直空著。只要你提前準(zhǔn)備，說話有條理，肯定能跟房東談到滿意的價(jià)格。談租金不是跟房東吵架，關(guān)鍵得摸準(zhǔn)人家的心思。

我是立權(quán)。一個(gè)在即時(shí)零售行業(yè)摸爬滾打多年的運(yùn)營(yíng)老兵。當(dāng)您遭遇：平臺(tái)規(guī)則難捉摸、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行不到位、增長(zhǎng)策略難見效時(shí)，我們提供'全托管式'代運(yùn)營(yíng)服務(wù)，用200+品牌驗(yàn)證過的方法論，帶您避開試錯(cuò)陷阱，最短路徑達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

添加立權(quán)個(gè)人微信Quan11quan

同時(shí)帶你加入即時(shí)零售資源群

和更多從業(yè)者探索行業(yè)發(fā)展，洞見2025年行業(yè)趨勢(shì)！

整理：立權(quán)

排版：立權(quán)

校對(duì)：十三