中建系開創了一個新賽道｜公司觀察

最近看到紀伯倫的一句話：

「一粒珍珠是通過圍繞著一粒沙子所建造起來的圣殿」

毫無疑問，房企會把那些產出效率最高的樓盤視為「耀眼的珍珠」；把更多樓盤視為平常的「沙子」。

但如果問，今年北京哪個樓盤最「耀眼」？你可能會對答案很意外——

中建·臻源府

你沒看錯，是延慶的樓盤；

你也沒看錯，即使整個北京所有樓盤一起對比，它也具有最耀眼的光芒——

• 2025年7月3日拿地→9月25日取得預售證，全部住宅供應僅用84天；整盤運營速度北京第一；

• 2025年9月27日正式開盤，截至10月26日網簽248套，取證首月去化率78%；銷售網簽速度北京第一；

• 截至10月26日網簽金額9.16億，土地款5.6億，地價覆蓋率164%；資金周轉效率北京第一。

更意外的是，這個樓盤來自于一個大家并不那么熟悉的企業——

中建方程

看名字你可以知道它是「中建系」企業之一，但其他更多的就像它的名字一樣，是個方程等式上的未知解。

當方程等式的一端，是北京最掙錢的樓盤——中建·臻源府熱銷作為結果；

中建方程的X、Y、Z分別是什么？

• 已知X*Y*Z=中建·臻源府熱銷；求解X、Y、Z。

這就是今天我們要聊的內容：

中建·臻源府這顆「珍珠」是怎么來的？中建方程是如何讓它散發出「珍珠」的迷人光澤?

01.

近幾年有兩個詞很被津津樂道：「下沉市場」與「降維打擊」。

我們不做過多展開，僅在房地產角度的意思大致是：在低能級區域，把主流市場的產品降一個檔次再低價賣，就足以賣得很成功了。

這或許確實能夠成功；

但有沒有想過，如果你站在消費端，看到這些詞：低能級，下沉，降維，打擊……帶來了成功——居高臨下的優越感，帶來了成功……

你會是什么感受？

因此對于延慶，可以有兩種截然相反的認知態度——

• 一種認知態度：延慶就是一個「縣城」。撤縣建區都十年了，但心里的「縣」還沒撤掉。

• 另一種認知態度：延慶是北京的延慶區，所謂與市區的差別，只是各自承擔職能的側重不同；并且延慶區是北京面向世界的重要窗口（北京2022年冬奧會和冬殘奧會三大賽區之一）。

中建方程選擇了第二種認知。

所以終端的呈現上，你會感到這就是北京的高品質樓盤，甚至是品質領先的樓盤。

這種領先感，來自中建·臻源府樣板間第一眼的人居美學感：

整個房間硬裝采用的是中性色調，這使得空間很完整；同時中性色調的溫柔感更有家的感覺，也避免了業主不好配家具；

木飾面的追色處理，擴大了公區的視覺尺度感；地面750*1500的大塊磚通鋪，強化了這一感覺；

巖板與木飾面的材質對比和間奏感設置，讓餐廚空間即統一，又有領域的區隔。

是不是感覺很溫馨，空間很顯大，也很有品質？

這種品質感不只在美學感受上，更是在場景的高標準投入上。

比如你會感到中建·臻源府的樣板間很有氣場，因為感覺豎向感很高。

這當然有燈光設計設計的貢獻：無主燈設計加上吊頂向頂部照射的一圈燈帶，進一步加強了空間高度感。

但是更重要的，是因為中建·臻源府層高——

3.1m（148戶型3.15m）

這是10w+樓盤的標準。

再比如中建·臻源府所有戶型，玄關都是90°的形式，

這是10w+樓盤的標準。

再比如對于四個立面的美學平權，

不僅南立面好看；

也不僅南、北立面好看；

連山墻面都好看！

這也是10w+樓盤的標準。

再比如社區大門的踏水歸家水系：

以及立體式園林設計理念：

這些還是10w+樓盤的標準。

各位可以感受一下，為了這樣的品質呈現，中建方程投入了多少成本、時間、心血和才華。

當然你可能會說，上面的投入終歸是顯性的，客戶能看見的。

那么在隱形層面，臻源府結合延慶氣候落位了「中建6633好房子標準體系」：

這其實也是10w+樓盤的標準。

包括在設計團隊上，臻源府采用了最強組合：

HZS匯張思+中國建筑設計院

• 方案設計：北京匯張思建筑設計事務所，代表作：北京萬吉玖序、建發海晏、中建宸園等；

• 工程設計：中國建筑設計研究院有限公司，前身為中央直屬設計公司，從其簡稱「中國院」就可以看出其地位；其他設計院是「遵守規范」，中國院是「制定規范」，代表著全國最高的設計水平與質量把控。

業內的朋友或許會了解這意味著什么——

這是10w+樓盤都很少見的「超配」組合。

而一個樓盤的設計階段，往往在拿地前就開始了。

也就是說，中建方程從一開始，就是在用最大的誠意去面對，然后再來面對市場。

什么叫初心？這就叫初心。

什么叫敬畏市場？這就叫敬畏市場。

什么叫態度？這就是態度。

中建方程的X，就是敬畏市場的態度。

02.

如果說品質的背后，說的是態度。

那么態度的背后，更想說思維方式。

這是什么意思？

讓我們先把時間的指針，撥回到中建·臻源府的土地供應之前。

其實這塊地，政府要求很多開發商來看過。但如果彼時彼刻你問開發商一句：延慶有沒有可能賣3萬元/㎡+？

得到的回答一定是「你瘋了」。

北京六環的新房都出現了3字頭單價，這里在六環外的40公里。

也因此，其他開發商最終都選擇了放棄。

但是事實呢？

中建·臻源府如今實現了單方3.2萬元/㎡的網簽價格，比延慶全區單方均價高了

5000元+

為什么其他開發商放棄了？

因為它們是數據比價思維，拿過往營銷數據一拉，發現都是2萬+。

但是中建方程不一樣，它就像一位產品經理，不是簡單追求數據的堆疊，而是基于深度的客戶洞察，探尋用戶真正需要什么——

• 用戶都會遇到哪些場景體驗？

• 這些場景需要怎樣的空間形式？

• 這些空間又需要什么樣的交互？

也因此，

中建·臻源府呈現出的是場景價值＞營銷價值的決策邏輯。

比如，在做148㎡戶型格局選型的時候，選擇四面寬or四葉草？

常規的營銷思維，肯定更愿意講四面寬的故事。

但是客戶思維，會結合場景——

延慶當地的區域特色屬于「熟人社會」，家里家外的社交頻次較多。

因此對于客餐廳的面寬和總面積要求很高，這代表著身份臉面；

另一方面，家庭成員在社交場景之后，需要互不打擾的空間；

因此，寬廳四葉草格局更符合需求。

再比如，是否分出一部分拓展空間做露臺？

從營銷層面，有個室內外交互的灰空間當然更好！

但是結合場景——

延慶的氣候冬天長風雪大（畢竟冬奧會主賽區之一），露臺的實用度很有限。

而且客戶置換改善，對于每個空間的尺度都有要求。

因此，相應的拓展空間融入室內更符合需求。

再比如，每個戶型都做了獨立電梯廳。

要知道，獨立電梯廳意味著室內得房率減小。因此往往140以下戶型不設置，而是把空間放入室內。

但是結合場景——

延慶用戶偏好壁球、釣魚、騎行等運動的較多，相應的室外物品不可避免有泥土魚腥，也不可能次次清洗，所以會放到戶門外。

因此，設置獨立電梯廳更符合需求。

這樣的思維方式貫穿整個社區。

再比如，延慶用戶喜歡吃面食，往往會用到鋁鍋蒸籠。

因此，對于煙機的選型更有要求，不是選個好品牌好型號就可以，還要有合適的樣式

再比如，前面說到延慶的氣候，冬天有積雪。

因此，中建·臻源府采用坡屋頂+「官帽」塔冠——既防積雪，還好看，更有寓意！

并且在看不見的隱性細節，也結合延慶的氣候，在「中建6633好房子標準體系」之上做了定制化提升：

• 首層地暖增加排管密度，同時在公區補充采暖排管，確保冬季室內溫暖；

• 通過小市政設計增加排水管覆土厚度，并設置保溫井蓋，從根源上避免冬季管道故障；

所以我們能發現，中建方程其實把對當地客戶日常生活的深度理解，融入到了每一個細節。

這些細節要說難嗎？

技術層面來看，都不難。

關鍵是能不能想得到，這是思維層面的問題。

中建方程的Y，就是創造價值的思維方式。

這樣的思維方式，會吸引到一群有想法的人；

而有想法的人，往往是各行業的意見領袖；

這群人看到后，就一定會過來買；然后影響身邊的人來買。

• 有想法的人會看到價值；

• 沒有想法的人，才只會緊盯價格。

這就是非常經典的8%理論：

社區只要吸引到8%的各行業意見領袖，客戶就會自動開啟自來水模式。

也因此，如今在延慶這些有想法的人心中有個潛在共識——

買中建·臻源府，有面子！

03.

中建方程怎么做到的？

本質上，是因為中建方程具有「鏈長」式能力。

什么是「鏈長」？

是指一條產業鏈路上的主導角色。

事實上，從2016年開始，中建方程就已經進入延慶做一級開發，有過3000套的屬地城市綜合改造；

2022年，也開發了商品住宅中建·上源府。

可以說，中建方程就是這條「一二級開發聯動+高品質住宅建設」的鏈路模式的「鏈長」。

那么什么是「鏈長」式能力？

是指中建方程基于對延慶的城市功能布局、地塊條件、區域價值等有非常深入的了解，

從而產生出的兩個很重要的「護城河」式的能力：

第一，它擁有一套直達「真實客戶需求」的研究體系。

完整的客研到方案落地，大概流程是這樣的：

客戶訪談→挖掘需求→方案設計→客戶問卷調研→方案落地→潛在客戶體驗→優化確認

你會發現，其中很多反復調研優化的過程。

因為對于客戶研究來說，最難的是什么？

• 找到最真實的客戶；

• 找到最真實客戶的最真實需求場景。

中建方程深耕延慶十年，積累了一批客戶資源。

因此在拿地之初，就可以根據在政府端、企業內部端對于延慶「真實客戶需求」的深刻理解，快速交叉研究進行場景落位。

這樣的厚積薄發，某種程度上是于一種業主不知不覺中。就已經深度參與設計的「產品定制」，這樣「因自己而生的產品」，他們當然會買。

其次，中建方程構建了一種客戶、開發商、政府「共同奔赴」的合作模式

中建方程深耕延慶區域，從修建道路、到回遷棚改、到城市綜合改造、再到商品房開放——

這個過程中，一方面是企業去深入了解城市、區域和客戶；

另一方面，也是政府和客戶對企業的了解過程。

這種信任和了解是互相的、是全方位的。

所以對于中建·臻源府的開發，政府給予了很大的審批支持，甚至區長親自參觀。

從客戶角度看來，某種程度上，這就是政府背書的「區域好房子」；這樣的房子，客戶理所當然會更加信任。

本質上是一次徹頭徹尾來自客戶、開發商、政府的三方共贏。

04.

所以中建方程的X、Y、Z分別是什么？

X.是始終敬畏市場的態度，真誠對待每一片土地與居住者。

Y.是創造價值的思維方式，從用戶真實場景出發，讓產品長在需求里，而非長在數據里。

Z.是「鏈長」式的能力，讓政府、客戶與企業形成信任鏈路，實現一場真正的三方奔赴。

圍繞這些答案，中建方程形成了質量、進度、成本、安全、環保「五位一體」的全方位管理能力。

更是讓中建方程成就了一條獨屬于自己的價值賽道：

深耕區域市場的好房子企業。

在這條賽道上，中建·臻源府用最耀眼的光芒，揭示了一個樸素的道理：

若要被視若珍珠，必先以孕育珍珠的誠意與韌勁，去對待每一粒看似平凡的沙。銷冠100

注： 本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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