房價降幅延續收窄，上漲城市數為年內新高

今天國新辦未同步召開相關發布會，為近年來首次。

◎ 文 / 馬千里

10月20日上午，國家統計局如期發布2025年前三季度宏觀經濟和房地產數據。國民經濟運行整體平穩，環比增速略有回升。地產行業方面，國房景氣持續回落，開發投資、銷售同比降幅均在擴大。但得益于中央加快推進城市高質量發展和高品質住房建設，再加之市場自身調節，房價指數同比降幅繼續收窄，行業供求關系也在持續趨好。

值得一提的是，今日國新辦并未就前三季度國民經濟運行情況舉辦相關發布會，為近年來首次。

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前三季度運行總體平穩，國內需求持續改善

2025年9月，各地區各部門加快構建新發展格局，實施更加積極有為的宏觀政策，縱深推進全國統一大市場建設，國民經濟運行總體平穩，高質量發展扎實推進。具體來看：

一，前三季度經濟運行平穩，環比略有回升。前三季度，我國GDP為1015036億元，按不變價格計算，同比增長5.2%。三季度，我國GDP為354500億元，按不變價格計算，同比增長4.8%。經季節因素調整后，三季度GDP環比增長1.1%，比二季度回升0.1個百分點。二、生產供給增勢良好，三次產業共同發力。消費潛力不斷釋放，旅游出行、快遞外賣等相關服務業增長較快，批發和零售業，交通運輸、倉儲和郵政業，住宿和餐飲業合計拉動經濟增長0.9個百分點。三、國內需求持續改善，外貿韌性不斷彰顯。前三季度，最終消費支出對經濟增長貢獻率為53.5%，拉動GDP增長2.8個百分點。前三季度，貨物和服務凈出口對經濟增長貢獻率為29.0%，拉動GDP增長1.5個百分點。四、市場活力持續釋放，新動能不斷積聚增強。制造業轉型升級加快。前三季度，規模以上裝備制造業和規模以上高技術制造業增加值分別同比增長9.7%和9.6%，

從9月金融數據來看，M1同比增長7.2%，同比增速較上月加快1.2個百分點，如期再創新高。M2同比增長8.4%，較上月下降0.4個百分點。自2025年以來，M1-M2剪刀差持續震蕩回落，8月份已經降至1.2個百分點，得益于一系列以舊換新消費補貼活動，年內居民消費意愿持續提振。9月份，商務部等9部門聯合發布《關于擴大服務消費的若干政策措施》，提出五方面19條舉措，培育服務消費促進平臺，打造服務消費熱點。消費發展所帶來的經濟增長，也在為城市高質量發展提供更多穩定的工作崗位，進一步加快新型城鎮化發展進程。

央行鋪路金融統計數據顯示，前三季度人民幣貸款增加14.39萬億元，住戶貸款增加1.1萬億元，住戶中長期貸款增加1.28萬億元。當前房地產市場銷售端雖然依舊面臨較大挑戰，但得益于各類利率優惠政策的推出，在積極的金融政策支持下，居民中長期消費指標仍在持續向好。

為進一步促進消費發展，商務部等9部門在9月份提出激發服務消費新增量，將吸引更多境外人員入境消費。房地產方面，9月15日外匯局發布新規，方便境外個人買房換匯付款，境外購房人在獲得購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件。這一舉措雖沒有實質性改變境外個人的限購政策，但也反映出當前積極提振消費需求的政策方向。

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新房成交規模環比季節性回升

典型城市開盤去化率延續年內高位

9月份，新房交易規模迎來季節性回升。據國家統計局公布數據推算，9月全國新建商品房銷售面積8531萬平方米，銷售額8025億元，分別環比上升49%和43%。同比來看，受2024年同期基數上行影響，2025年9月商品房銷售面積同比下降10.5%，成交金額同比下降12%。前三季度商品房銷售面積累計降幅5.5%，較上月增加了0.8個百分點。房企到位資金方面，9月份個人按揭貸款新增1027億元，較上年同期下降11%，降幅收窄8.5個百分點，與商品房銷售面積降幅相若。庫存指標方面，9月商品房待售面積環比下降292萬平方米，連續7個月下降，行業庫存壓力持續緩解。

具體城市方面，克而瑞百城數據顯示，9月二三線城市新房交易規模均同比回落，僅一線城市得益于限購解綁等政策進入兌現期，同比交易量有所上升，尤其是北京新房成交規模同比上升33%。去化指標方面，得益于營銷季的來臨，以及各地稅費減免及購房優惠政策的推出，在供應量環比增長80%的情況下，平均去化率仍能保持在四成左右的年內高位，不過上海、成都、杭州等熱點城市去化率均有5-8個百分點下滑。

9月下旬以來，中央部委密集發聲推進城市高質量發展，住建部5度作出相關工作部署和指示，住建部部長倪虹在10月13日發表署名文章，為 “十五五” 期間城市工作及房地產行業轉型提供了頂層思路指引，提出要主動適應城市發展的新形勢新任務新要求，識變應變求變，因勢而謀、順勢而為、乘勢而上，加快建設好房子，注重土地要素集約高效被放在了更加重要的位置。預計接下來土地市場將有望迎來更多高質量的收儲宅地和城市更新用地，新項目建設方面也會迎來更多新規調整，加強新建住宅的宜居屬性，從供需兩方面共同促進房地產行業加快止跌回穩。

9月下旬以來，中央部委密集釋放推進城市高質量發展的信號，住建部已先后5次針對相關工作作出部署并提出指示。10月13日，住建部部長倪虹發表署名文章，為“十五五”期間城市工作及房地產行業轉型提供了頂層思路指引——文章明確將“加快建設好房子”與“注重土地要素集約高效”均擺在更重要的位置，提出要主動適應城市發展的新形勢、新任務、新要求，做到識變應變求變，在發展中因勢而謀、順勢而為、乘勢而上。

從后續趨勢來看，預計土地市場將迎來更多高質量的儲備住宅用地與城市更新用地，新項目建設領域也會出臺更多新規調整，進一步加強新建住宅的宜居屬性，從供需兩端共同推動房地產行業加快實現止跌回穩。

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房價同比降幅延續收窄：8 市同比上漲，上漲城市數為年內新高

2025年9月，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅繼續呈收窄態勢。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降2.6%、4.1%和1.8%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3個百分點。隨著南寧、宜昌、三亞等三市房價同比轉增，9月共有上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊等8市新房價格同比上漲，為2025年以來房價上漲城市數量最多的一個月。

環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京和上海分別上漲0.2%和0.3%，廣州和深圳分別下降0.6%和1.0%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

2025年下半年以來，房地產供需兩端雖面臨更大壓力，但在各地主管部門的有力政策支持及行業自身調整的雙重作用下，房價同比指數的筑底趨勢正逐月明晰。進入9月后，各地政策發力節奏進一步加快：累計出臺21次稅費補貼與優惠類政策，同時12次發文推進“好房子”建設，尤其是北京、上海、深圳的限購解綁政策進入兌現期，不僅推動需求端持續向好，更為后續房價走勢向好奠定基礎。

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新開工同比降幅收窄，如期迎來邊際改善

2025年前三季度，房地產開發企業房屋施工面積648580萬平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面積452165萬平方米，下降9.7%。

前三季度房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%。其中，住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。9月份新開工規模5598萬平方米，同比下降14.4%，降幅收窄5.9個百分點。

正如上月所預計，得益于土地收儲和城市更新工作的加快推進，出于供給側庫存結構的改善目標，隨著越來越多的存量閑置用地騰籠換鳥，變身成為優質宅地供給入市，新開工面積同比指標迎來了邊際改善。2025年以來，各地累計公布的計劃回收土地面積已經超過2.2億平方米，隨著城市高質量發展工作的進一步推進，各類閑置用地在調規后迎來“新生”，行業新開工面積指標有望在2025年末迎來更多企穩信號。

2025年9月，房屋竣工面積3435萬平方米，同比上升1.5%，為2024年以來首次單月竣工面積同比轉正。前三季度竣工面積累計同比下降15.3%，降幅較上個月收窄了1.7個百分點。近期，央行在展望“十五五”專題系列訪談中，提出當前我國經濟運行依然面臨不少風險挑戰，將探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩定功能，豐富維護金融穩定的政策工具箱。有利于促進房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的持續化解。預計各地主管部門將繼續加強助力企業紓困，保障和支持開發項目建設。

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開發投資規模仍高于行業銷售

同比降幅持續擴大

前三季度，全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%，降幅較前8月擴大1個百分點；9月房地產開發投資7397億元，同比下降21.3%，降幅較8月擴大1.8個百分點。

9月份開發投資同比持續下降，累計同比降幅、同比降幅均為2023年以來最高，短期來看，這固然是受到行業銷售規模縮量、優質投資標的減少的影響。但是從長期發展經驗來看，健康的市場環境既需要合理的供求比值，也需要合理的投資產出比值，自2022年以來，全國商品房銷售金額/房地產開發投資即低于1.05，2025年前三季度也只有0.93，行業產出難以覆蓋投資。為確保行業發展新模式的確立，當前的房地產開發投資規模還有較大的下行空間。就歷史投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標調整還將持續一到兩年時間。

綜上，我們給出如下判斷：

當前房地產市場呈現雙重供需壓力，一方面各地優質住宅庫存已基本去化，疊加近年來市場化宅地供應規模持續收縮，直接導致優質新房供應持續下行，進而使得2025年下半年以來新房銷售降速進一步擴大；另一方面自2024年四季度市場進入回穩周期后，前期積壓的住房需求已完成入市釋放，行業整體庫存壓力再度凸顯，在此雙重因素疊加下，各地穩市場政策逐漸顯現邊際效應遞減特征，行業止跌企穩面臨新的嚴峻挑戰。

在此背景下，“從供求兩端共同發力，激活市場潛在活力、構建行業新供求平衡”成為關鍵破局方向，該思路在2025年10月國新辦“高質量完成‘十四五’規劃”系列發布會上得到明確，住建部同步提出將推進中央城市工作會議任務落地，并從五方面推進“好房子”建設。從供給端看，以城市高質量發展為核心緩解庫存與供應矛盾，既通過宅地回收提升土地要素使用效率加速去庫存，據CRIC監測2025年以來全國已計劃回收超2億平方米宅地，顯著加快行業去庫存節奏，同時推進城市更新落地聚焦城中村改造，據各地專項債明細項目統計2025年前三季度城中村改造融資規模達687億元，同比大幅增長147%；從需求端看，以“好房子”建設為抓手拉動新質住房需求，重點推動改善性與高端住房需求迭代，2025年以來地方政府累計52次發文推進“好房子”建設，產品力突出的優質改善盤已成為各地樓市“主力軍”，同片區內去化率普遍優于傳統項目，以武漢為例，2025年9月符合“好房子”新規的項目首日去化率達40%，而同期老規范項目首日去化率僅為5%，差距顯著。

隨著制約行業企穩的各類關鍵問題正逐步化解，預計2025年四季度將釋放更多積極企穩信號。具體來看，隨著越來越多板塊的租售比超過存款利率、甚至貸款利率，房價指數將加快筑底，其中受益于高品質住房發展的新房產品會率先回暖。新房交易規模方面，因新增供給不足，且前期優質庫存已基本去化完畢，預計仍將處于筑底探索階段。庫存指標上，當前全國土地出讓規模已小于新房交易量，這一客觀事實將推動廣義、狹義庫存指標持續緩解；同時，存量及閑置土地回收進程加快，會進一步減輕庫存壓力，并推動新開工指標繼續向好。開發投資與施工規模方面，相關指標將進一步回落，與現階段行業銷售規模更匹配，進而緩解行業投資收益承壓問題及長期庫存去化隱憂。

排版：鳥姐

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

轉自：克而瑞地產研究(cricyjzx)