報(bào)告|“金九”行至尾聲，政策合力下房地產(chǎn)市場(chǎng)弱復(fù)蘇

進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策集中釋放。

在“十四五”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局局長李云澤透露，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下的“白名單”項(xiàng)目貸款已超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設(shè)交付，同時(shí)，為保障性住房等“三大工程”提供的資金支持已超1.6萬億元，租賃性住房貸款年均增長高達(dá)52%。金融政策正從“保交樓”向促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新模式建設(shè)全面推進(jìn)。

與此同時(shí)，各地政府也積極因城施策。山西省七部門聯(lián)合印發(fā)《山西省促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展補(bǔ)充措施》，提出15條具體措施；東莞市六部門聯(lián)合推出新政，包括階段性購房補(bǔ)貼、優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、住房公積金貸款額度提升、合理供應(yīng)房地產(chǎn)用地等；重慶則通過秋交會(huì)等促銷活動(dòng)，結(jié)合“賣舊買新”補(bǔ)貼政策，刺激住房消費(fèi)等。地方性政策與中央政策形成合力，共同推動(dòng)市場(chǎng)回暖。

一線城市和核心二線城市已成為本輪市場(chǎng)回暖的“領(lǐng)頭羊”。

上海、深圳、杭州、成都等城市市場(chǎng)熱度延續(xù)高位波動(dòng)，9月前14日首開和加推項(xiàng)目去化率顯著高于上年同期（見表1）。

以深圳為例，9月5日房地產(chǎn)新政發(fā)布后，市場(chǎng)活躍度明顯提升，9月前14日首開和加推項(xiàng)目去化率為11%，較2024年9月提升3個(gè)百分點(diǎn)；第三周（9月15日—21日）新房成交969套，環(huán)比增長10%，其中，改善型需求積極釋放，500萬-800萬元的改善型房產(chǎn)成交占比對(duì)比8月提升了3個(gè)百分點(diǎn)；二手房（含自助）錄得量1408套，處于年內(nèi)高位區(qū)間等。

然而，不同能級(jí)城市之間的分化仍十分明顯。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月前14日重點(diǎn)30城成交面積達(dá)159.3萬平方米，較上年同期下降6%，市場(chǎng)呈現(xiàn)出同比降幅放緩的弱復(fù)蘇特征。西安、鄭州、南京等城市認(rèn)購量穩(wěn)中有降，購房觀望情緒濃厚。

此外，房企在融資端整體仍然承壓。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，65家典型房企8月融資總量為371.39億元，環(huán)比減少23.6%，同比減少31.2%；其中，65家典型房企新增債券類融資成本為3%，較2024年債券融資成本高0.07個(gè)百分點(diǎn)。9月23日，新城發(fā)展控股全資子公司新城環(huán)球有限公司發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，發(fā)行期限2年，票面利率高達(dá)11.88%等。

總的來看，在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季和政策利好持續(xù)釋放帶動(dòng)下，核心城市成交量有望持續(xù)增長，短期市場(chǎng)回暖趨勢(shì)有望延續(xù)。

但長期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，部分城市特別是三四線城市庫存壓力仍存，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力需持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)供需關(guān)系平衡需要較長時(shí)間。

來源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心

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