海開84.56億拿下北京海淀上地超大地塊，年內(nèi)海淀土地出讓金創(chuàng)五年來新高

12月23日，海開以84.56億元競得北京市海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊土地一級開發(fā)項目HD00-0702-18、24、23地塊。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021—2024年海淀區(qū)供應(yīng)地塊多為15萬平方米以下地塊，而此次地塊達22.54萬平方米，成為近五年來海淀區(qū)推出的最大規(guī)模建筑用地，其入市將為區(qū)域房地產(chǎn)市場注入重要增量。與此同時，2025年海淀區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模已創(chuàng)下近五年峰值，土地出讓金額達448.37億元，土地市場的活躍度與供應(yīng)量均呈現(xiàn)顯著提升態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)專家分析指出，上地板塊作為海淀區(qū)科技創(chuàng)新核心承載區(qū)，匯聚了大量高新技術(shù)企業(yè)與高端人才，住房需求以改善型、品質(zhì)型為主，地塊的區(qū)位優(yōu)勢與規(guī)模優(yōu)勢兼具，具備較高的開發(fā)價值與市場吸引力。

補齊市場缺口

出讓文件顯示，海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊土地一級開發(fā)項目HD00-0702-18、24、23地塊，土地面積約7.71萬平方米，規(guī)劃建筑面積約22.54萬平方米，用地性質(zhì)涵蓋R2二類居住用地與F3其他類多功能用地。

從規(guī)劃指標來看，該地塊以超20萬平方米的體量，成為近年來海淀區(qū)罕見的"巨無霸"地塊。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021—2024年間，海淀區(qū)累計出讓16宗地塊，且多數(shù)地塊規(guī)劃建筑面積均在15萬平方米以下。

回溯近四年區(qū)域單宗出讓地塊的最大體量，2021年出讓的海淀鎮(zhèn)樹村B-1北地塊，規(guī)劃建筑面積約9.24萬平方米；2022年入市的西北旺0018地塊，規(guī)劃建筑面積達12.35萬平方米；2023年推出的雙新村地塊，規(guī)劃建筑面積則為8.96萬平方米。

此次上地0702地塊的成功出讓，再度刷新海淀區(qū)近五年單宗地塊供應(yīng)規(guī)模紀錄。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，上地板塊的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)項目銷售表現(xiàn)優(yōu)異，印證了上地軟件園周邊地緣性購房需求旺盛。但僅靠這兩個項目，難以滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群的職住平衡居住需求，此次0702地塊的供應(yīng)，有效補齊了這一市場缺口。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓進一步分析認為，產(chǎn)業(yè)集聚背景下的住房需求釋放，還需考量企業(yè)配套住房的供給情況。未來3—5年，隨著產(chǎn)業(yè)進一步集聚、人口持續(xù)導(dǎo)入、配套設(shè)施逐步完善，區(qū)域住房需求將穩(wěn)步增長，項目庫存去化也將更趨平穩(wěn)高效。

海開海淀再加碼

海開繼2024年6月之后，再度落子海淀區(qū)完成土儲補倉。彼時，海開曾以79.17億元的總價、1.5%的溢價率，成功競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊。

該地塊后續(xù)被打造為頤海澐頌項目，于2025年3月正式入市銷售。截至12月23日，項目總計752套房源中已有583套完成簽約，去化率達77.53%。而此次海開選擇再度重倉海淀區(qū)，與新地塊的區(qū)位優(yōu)勢存在密切關(guān)聯(lián)。

從區(qū)位配套來看，此次出讓的上地0702地塊坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源矩陣，不僅毗鄰上地實驗小學(xué)、上地實驗學(xué)校等成熟學(xué)府，更規(guī)劃引入由北京市101中學(xué)承辦的十二年一貫制學(xué)校，教育資源優(yōu)勢顯著。

中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱表示，上地0702地塊的稀缺性不僅源于海淀上地學(xué)區(qū)的強教育屬性，也受益于周邊已形成的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)——百度、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)大廠坐落于此，加之未來還將借助0702-23地塊規(guī)劃打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群，有望持續(xù)導(dǎo)入高能效的居住需求。

但不容忽視的是，上地0702地塊所承擔的13.23萬平方米配建對于開發(fā)企業(yè)來說也有不小的壓力。其中須配建托老所、體育設(shè)施等公共服務(wù)空間，且辦公面積占比要求不低于70%。

張凱表示，這種"持有運營重于銷售變現(xiàn)"的模式，無疑對企業(yè)的資金沉淀與綜合運營能力提出了更高要求。此外，兩宗住宅用地被公建地塊分割，形狀南北狹長，客觀上限制了打造大面寬豪宅產(chǎn)品的空間。市場普遍推測項目將側(cè)重110—130平方米的中小戶型，以相對可控的總價對接科技人才的"學(xué)區(qū)改善"需求。

郭毅表示，海開在永豐頤海澐頌項目周邊，已承建寫字樓、酒店、社區(qū)文化配套等大規(guī)模城市公建設(shè)施；此次競得的上地0702地塊，同樣規(guī)劃有體量可觀的公建內(nèi)容。對于市場化房企而言，大規(guī)模公建配套在成本核算、開發(fā)周期、投資回報率等維度，往往難以實現(xiàn)投入與收益的平衡。而海開基于長周期發(fā)展戰(zhàn)略，對這類地塊具備更強的價值承受能力與開發(fā)運營底氣。

供需兩旺的海淀市場

2025年，海淀區(qū)土地市場迎來供應(yīng)高峰，年內(nèi)累計供應(yīng)地塊達7宗，創(chuàng)下近五年供地規(guī)模峰值。

回溯2020—2024年供地數(shù)據(jù)，海淀區(qū)年度土地供應(yīng)量分別為6宗、6宗、3宗、2宗及5宗。值得注意的是，2025年的供地規(guī)模已等同于2023年與2024年兩年供地總量之和，供地節(jié)奏顯著加快。

伴隨土地供應(yīng)的集中釋放，海淀區(qū)樓市呈現(xiàn)項目密集入市、競爭加劇的格局。2025年，和樾玉鳴、和樾望雲(yún)、中海安瀾北京、華潤臻澐、建發(fā)海晏、中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄等9個項目相繼入市，市場供應(yīng)端活力充沛。

銷售端表現(xiàn)亮眼，除近期入市的中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄、中海安瀾北京等項目外，區(qū)域內(nèi)多個在售項目去化進度迅猛，去化率逼近90%。

其中，3月入市的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)兩項目，去化率分別達到88.06%、95.96%，已接近清盤狀態(tài)；6月入市的建發(fā)海晏，經(jīng)過近半年的市場去化，去化率已超60%，市場認可度較高。

在高去化率的同時，海淀區(qū)亦成為高端豪宅的集聚地。據(jù)北京商報記者統(tǒng)計，2025年北京市單價超10萬元/平方米的項目共計10個，其中海淀區(qū)占據(jù)5席，占比達50%。

張凱表示，在當前整體市場仍然處在深度調(diào)整的背景之下，海淀區(qū)地塊仍能走出獨立行情，在某種程度上印證了核心資產(chǎn)在分化市場中的特殊地位。它真正的價值不在于隨波逐流，而在于能否穿越周期、獲得持續(xù)認可。

北京商報記者 李晗