杭州土拍“冰火兩重天”背后的拿地策略分化

今天，9月唯一一場宅地土拍正式落幕，

杭州土地市場再次演繹“

冰火兩重

一方面，運河新城板塊熱度持續(xù)不減。康橋單元宅地共吸引濱江、綠城、興耀、建杭等8家房企參與競拍。經(jīng)過28輪激烈角逐，最終由越秀以13.3億元總價競得，成交樓面價突破“2字頭”，達(dá)到20490元/㎡，溢價率高達(dá)25.47%。

另一方面，下沙板塊則延續(xù)低溫態(tài)勢。元成單元宅地僅經(jīng)歷3輪競價便塵埃落定，最終由興耀以接近底價摘得，成交樓面價不足萬元，為9773元/㎡，溢價率僅為1.28%。

今日土拍結(jié)果一覽表

注：利潤率及IRR按滿貨值兌現(xiàn)測算

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在土地市場整體承壓的背景下，康橋單元宅地為何仍能引發(fā)多家房企激烈爭奪？主要有三方面原因：

其一，板塊內(nèi)新房持續(xù)熱銷，高流速已獲驗證。運河新城客戶基數(shù)較厚，市場認(rèn)可度較高，且已獲得市場驗證。例如地塊西側(cè)的汀岸印月，實現(xiàn)6開6罄，快速清盤；又如地塊南側(cè)的宸岸棲月軒，中簽率亦不足20%。

其二，地塊周邊配套成熟，學(xué)區(qū)優(yōu)勢尤為突出。地塊所在的運河新城中翼，生活配套相對成熟，居住氛圍濃厚，且擁有杭州育才大城北學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。多元配套+優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，讓地塊擁有得天獨厚的區(qū)位價值。

其三，地塊質(zhì)素及微環(huán)境佳，可實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。地塊北臨電廠河，可享豐沛的河景資源，加上地塊容積率僅為1.9，可采用高低配布局，設(shè)置部分低層產(chǎn)品，提升整體產(chǎn)品品質(zhì)與市場溢價空間。

最終，康橋單元宅地被越秀收入囊中，越秀之所以高溢價拿地，主要基于以下戰(zhàn)略考量：

一方面，其此前已在運河新城南部有所布局，落位集團(tuán)體系內(nèi)現(xiàn)有的最高端產(chǎn)品“運河樾”，而此次拿地實則為加倉行為，且獲取的運河新城中部地塊，容積率1.9且沿河分布，不僅具備打造低密產(chǎn)品的條件，更有望與運河樾項目形成聯(lián)動開發(fā)效應(yīng)，進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、提升整體片區(qū)運營效能。根據(jù)周邊二手房成交均價測算，該地塊利潤率約8.12%。在不限價的市場環(huán)境下，越秀可依托地塊的景觀和低密屬性，通過產(chǎn)品升級與差異化定位追求更高溢價。

另一方面，從更宏觀的布局來看，其還在系統(tǒng)性地加強(qiáng)其在大城北片區(qū)（涵蓋鐵路北、運河新城、北部新城及勾莊等板塊）的戰(zhàn)略縱深。此次“加倉”，是其深化該片區(qū)布局的關(guān)鍵一步，不僅有助于鞏固區(qū)域市場地位，更通過多點布局形成規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)在該板塊的定價話語權(quán)和品牌影響力。

而興耀競得元成單元地塊，則是其片區(qū)運營思維的典型體現(xiàn)。作為長期深耕錢塘區(qū)的區(qū)域型房企，興耀以近底價審慎獲取該地塊，體現(xiàn)出其在市場平淡期的戰(zhàn)略定力和審慎拿地的策略。該地塊利潤率測算約21.31%，利潤空間較為充裕，為后續(xù)產(chǎn)品打造和品牌溢價奠定了良好基礎(chǔ)。在未來操盤方面，興耀有望延續(xù)如沐蘭臺等項目的成功經(jīng)驗，通過合作開發(fā)和資源整合，降低風(fēng)險、提升運營效率，實現(xiàn)片區(qū)資源的集約利用與滾動開發(fā)，持續(xù)強(qiáng)化其在錢塘區(qū)的品牌影響力和市場占有率。

總體來看，本次土拍反映出杭州土地市場仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會，房企拿地策略更傾向于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊或利潤率可控的潛力板塊，區(qū)域深耕與合作開發(fā)成為企業(yè)應(yīng)對市場分化的關(guān)鍵策略。

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