五環外自由買，五環內紋不動！北京樓市新政的精準算盤

五環外購房不限套數！北京為何不敢動三環內？

普通人的機會來了！公積金新規讓安家成本直降18萬

五環外不限購動起來了！北京公積金同步送出三重禮包

北京五環外購房不限套數！救市新邏輯：不刺激房價，只疏通血管

北京樓市的調整動作又有了新突破。日前出臺的購房新規對兩類政策進行了重要調整：針對具備購房資格的家庭取消五環外限購套數限制，同時對公積金使用規則進行了近年來最大力度的優化。這一舉措看似溫和，實則精準切中了當前房地產市場的關鍵瓶頸。

具備北京購房資格的人群，如今在五環外區域購房不再受到套數限制。具體來說，無論京籍家庭還是滿足社保繳納年限的非京籍家庭，只要符合基本購房條件，就能在五環外自由購買新建商品房或二手房。五環內政策保持原有標準未變，京籍家庭限購兩套，非京籍限購一套。這里需要明確的是，這次調整并未降低購房門檻，社保繳納年限要求依然嚴格，本質上是為已具備資格的群體松綁了購買范圍的限制。

公積金新規則展現出更大的支持力度。其一，首套認定標準放寬：在北京無房且全國范圍內公積金貸款使用次數不超過1次（需已結清），即可享受首套房政策。這意味著首付比例可降至20%，貸款利率降至2.6%，相比商業貸款優勢明顯。以200萬貸款30年期限計算，利息支出可節省約18.2萬元。其二，二套房貸款額度提升：最高貸款額從60萬元提高到100萬元，首付比例也不再區分區域統一執行30%。其三，繳存時間價值提升：每繳存一年公積金，可貸款額度從10萬元提高到15萬元。這意味著普通職工只需繳存7年就能申請105萬元公積金貸款，而此前需要10.5年。配合今年實施的公積金支付首付政策，北京公積金政策支持力度已處在全國前列。

北京此次政策松綁具有獨特價值。五環外區域承載著北京房地產市場的供應主力，這里集中了全市超八成的新建商品住宅供應和過半的二手房源。政策調整后，對選擇在五環外置業的群體而言，購房自由度顯著提升。公積金政策的優化則是為這些需求群體提供更有利的資金支持，有效降低購房門檻和成本。

五環外的新房成交量穩占全市成交規模的80%朝上，五環外的二手房成交規模也超過了50%。

具體情況參考下面這張表格就能一目了然。

這輪調整并非孤例。全國多個重點城市近期陸續推出類似政策：重慶推出“賣舊買新”補貼，給予新購住房總價1%的財政支持；青島通過國企收購模式推動“以舊換新”，多子女家庭購房可享5-10萬元補貼；珠海直接按網簽價1%發放購房補貼（上限3萬元），同時推進跨行“帶押過戶”。這些措施核心邏輯高度一致：通過激活置換鏈條加速新房去化——購房者處理舊房購入新房，開發商回籠資金后參與土地市場，地方財政壓力得到緩解。

市場數據清晰反映政策背景。今年7月北京新房網簽量同比下滑約三成，二手房交易同比減少約17.9%。同期多家機構監測數據顯示，五環外多個新房項目去化速度明顯放緩。房地產企業層面同樣承壓，行業研究顯示2025年房企到期債務規模約5257億元，其中三季度是償債高峰期。在此背景下，盤活新房市場、恢復企業造血能力具有現實必要性。

政策帶來的短期利好明確可見。具備資質的購買力在五環外得以釋放，公積金政策實質性降低購房成本，兩者結合將顯著提升五環外新房去化速度。二手房市場同步受益，置換需求的釋放將增強市場流動性。但中長期挑戰依然存在：部分房企推盤意愿不足，重點城市新房供應量仍處于低位；核心區域限購政策未松動，部分合理需求仍受抑制；房企債務壓力需要銷售回款持續改善才能逐步化解。

北京政策調整傳遞出重要信號：當前房地產調控進入新階段。與過往刺激房價的邏輯不同，現在更注重建立良性循環機制——激活新房銷售帶動房企回款，穩定土地市場支持地方財政，優化交易環節降低居民杠桿。這預示著未來政策方向將是精準滴灌而非大水漫灌，重點解決市場流通環節的卡點問題。三四線城市可能繼續采取補貼等方式促進入市，而一線城市更傾向采取區域差異化調整策略。

普通購房群體值得關注三個變化。一是五環外新房選擇空間變大，具備資質的改善型需求可結合自身實際擇機入市；二是公積金使用靈活性提升，組合貸等方案能更好發揮政策紅利；三是置換鏈條逐步暢通，“賣舊買新”的改善路徑更加清晰。對于確實有居住升級需求的人群，現在獲得的是更優政策環境下的選擇空間。

未來走向還需要持續觀察。若當前政策能有效帶動新房銷售回暖，土地市場可能在三季度后逐步復蘇；若效果有限，預計會有更多協同政策出臺，如商業貸款利率調整、交易稅費優化等。可以確認的是，房地產市場的恢復需要供需兩端形成良性互動，這輪政策調整在需求端打開了重要突破口。