上海七批次土拍成交111.2億，楊浦東外灘再現9萬+單價宅地

本輪上海土拍中，各地塊的房地價差均不小于2.5萬元/平方米，保證了相對充足的利潤空間。

◎ 文 / 馬千里

9月4日，上海迎來2025年第七批次集中土拍，共成交5宗宅地，合計成交總價111.2億元，3宗溢價成交，2宗底價成交。楊浦濱江地塊競爭尤為激烈，經過75輪競價后由中鐵置業競得，超過外灘序項目地塊，成為楊浦區內中環區域地價最高的宅地。真如翠谷宅地溢價13%成交，由上海城建競得，如期刷新板塊地價新紀錄。

成交地塊速覽

本輪上海土拍中，各地塊的房地價差均不小于2.5萬元/平方米，保證了相對充足的利潤空間。主城的三宗宅地均溢價成交，其中楊浦區宅地熱度最高，經過75輪競拍后成交，溢價率高達28%；普陀真如宅地如期刷新板塊地價新紀錄；閔行顓橋地塊因其強確定性加小體量，最終由一家主營建筑設計與施工的上市公司競得。郊外環的2宗地塊則均為底價成交。

1. 楊浦區東外灘（N090601單元I4-01地塊）——核心區位生態宅地

楊浦濱江地塊吸引了多家房企參拍，經過75輪競價后由中鐵置業競得，成交總價27.36億元，溢價率28%，樓板價達到9.2萬元/平方米，成為楊浦區內中環樓板價第一的宅地。在所屬的東外灘板塊中樓板價排名第二，僅次于內環內的平涼社區宅地，該地塊于2025年6月由保利發展競得，成交樓板價9.55萬元/平方米。

稀缺江景資源與核心區位：該地塊是本次土拍中唯一的濱江純住宅用地，位于楊浦濱江南段核心區，距黃浦江僅約700米，坐擁一線江景資源，屬“楊浦濱江九宮格”范疇，區域開發趨于飽和，宅地出讓愈發稀缺。

強大產業支撐與高凈值人口導入：周邊匯聚了美團、嗶哩嗶哩、字節跳動等科技巨頭總部，帶來大量高素質產業人口，為高端住宅需求提供堅實支撐。

低密度高品質規劃：1.8的容積率搭配24米限高，將打造低密度洋房社區，產品類型稀缺，瞄準優質改善型客戶。

市場認可度高：周邊同類項目（如保利海玥外灘序、上海城投·興華里）等去化速度快，市場熱度高，為地塊價值提供了有力背書。

2. 普陀區真如（W060401單元A03B-04、A03B-05地塊）——高品質城市更新

真如翠谷宅地吸引了上海城建、中海和招商三家競買人參與競拍，經過68輪競價后，由上海城建競得，地塊成交總價52.4億元，平均樓板價7.9萬元/平方米，與周邊可比房價相較，房地價差大約在3萬元/平方米。

該地塊的樓板價也超過了2025年7月份成交的翠谷一期地塊，成為普陀新的單價地王。當時翠谷一期A03D-01、A03D-03地塊吸引了兩家競買方，最終由中海以65.25億元競得，住宅部分樓板價約7.6萬元/平方米，而當時未競得的另一家參拍方，即是今日成功拿地的上海城建。

地塊優勢如下：

城市副中心核心：2025年，上海公布了普陀區兩處高品質城市更新區域的發展規劃——“真如翠谷”和“真如之心”，A03B-04、05地塊是真如翠谷住宅項目的主要組成部分。當前真如城市副中心已經處于完全建成的加速沖刺階段，地塊享受區域“全新規劃、整體開發”的紅利，未來城市界面和配套能級提升潛力巨大。

交通與生態優勢：步行可達在建的地鐵20號線真華路站及真如站商業集群；地塊緊鄰河道與公共綠地，生態環境優良。

產品設計靈活度高：無中小套型占比限制，且采用保障房貨幣化配建方式，給予了開發商更大的產品設計自由度，便于打造更契合市場需求的高品質住宅。

改善需求旺盛：區域內改善型需求持續釋放，而存量房普遍老舊，為高品質新房去化提供了市場空間。

3. 閔行區顓橋（MHC10402單元24A-06A地塊）——強確定性小體量宅地

地塊吸引了上海閔房、象嶼地產+天安中國聯合體以及浙江精工鋼結構（精工鋼構）三家企業參拍，最終由精工鋼構以11%溢價率競得，地塊成交總價5.5億元，房地價差超過3萬元/平方米。

地塊優勢如下：

低密定位：1.6的容積率，有望規劃疊加或聯排等低密度產品，在區域內形成差異化供應，滿足改善型需求。

宜居環境：地塊北側與東側緊鄰河道，小環境較為宜居。

板塊供應稀缺：顓橋板塊宅地供應不多，該地塊的推出有助于補充區域房源。

4. 寶山區美蘭湖（BSP0-2102單元多地塊組合）——遠郊低密大盤

美蘭湖地塊由建發房產以23.23億元的底價競得，成交樓板價2.1萬元/平方米，地塊處于美蘭湖配套成熟的核心區域，周邊新房項目已經基本售罄，不過安置房項目相對較多。

地塊特征如下：

大體量低密度社區：由4個子地塊組成，是本批次體量最大的地塊，容積率僅在1.2-1.6之間，將打造大型低密度社區，產品類型在區域內具有吸引力。

配套成熟與交通便利：距地鐵7號線美蘭湖站約500米，周邊有中集金地廣場、寶山第二實驗學校等配套，生活便利性較高。

產業人才支撐：周邊有“寶山藥谷”等產業園區，能導入一定量的就業人口，支撐住房需求。

5. 青浦區新城（QPC1-0009單元75-04地塊）——新城袖珍商住地塊

青浦新城地塊由新易騰以底價2.7億元競得，樓板價1.55萬元/平方米。地塊體量較小，周邊3公里內有10個在售或待售項目。

地塊特征如下：

地鐵優勢：緊鄰地鐵17號線青浦新城站（約500米），交通便捷性突出。

新城核心區位：位于青浦新城核心區，享受新城發展的配套紅利，周邊有環城水系公園、青浦博物館、中山醫院青浦分院等。

商住綜合開發：15%的商業配比增加了開發復雜度。

延伸閱讀：2025年前8月，上海土拍成交金額1848億元、達全國13%

2025年以來，在行業延續止跌回穩、嚴控增量庫存的大環境下，各能級城市土拍規模延續回落，少數投資回報確定性強的城市，成為了地市投資的絕對主力。2025年前8月，上海土拍成交金額高居全國第一，出讓總價達到1848億元，達到全國的13%。杭州、北京分列2、3位，前3城市合計出讓金額達到4378億元，占全國土地出讓總金額的30%。

從土拍熱度來看，在2025年累計土地出讓金額超過100億的城市中，溢價率高居前三的分別是杭州（30%）、深圳（27%）和上海（20%）。三個城市的穩市場進程均處于全國第一梯隊，但從2025年土拍熱度的成因來說，其中杭州更多的是由于解除新房限價，大幅拉升了利潤預期；深圳是在連續兩年新增供地嚴重不足之后，2025年稀缺優質宅地的熱度顯著攀升（2023-2024宅地年均成交100萬平方米，新房年成交400萬平方米）；上海則更多的是由于供求關系的持續良好表現，以及全國唯一新房房價指數延續上漲的指標背后，其強大的市場韌性。

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