拿下上地，海開壓力有點大

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前天，海淀上地0702地塊（18-23-24）土拍，沒有懸念，海開以84.56億總價、象征性的0.4%溢價率拿下。

說實話，這么低的溢價率，我是沒想到的。要知道越秀、綠城、華潤三家房企拿下功德寺雙子星，都破了15%的溢價上限后才搖號搶到的。

短短一年，同屬上地片區的0702組團，溢價率僅0.4%。而且只有海開和建工兩家房企爭。

當然，海開畢竟是海開，只要一出場，大局就已定。

而對于海開而言，拿下這幾塊地，其實壓力也很大。

為什么？從上圖可以看出，這次出讓的地塊是0702-18、0702-24、0702-23三宗地組團，三塊地互相割裂，整體地塊素質并不如功德寺雙子星。

（1）兩宗純住宅地塊0702-18、0702-24，地塊割裂的有點小且互不相連，園林、會所、景觀預計難以形成體系，呈現上可能不如功德寺。

（2）有商業和公共服務包袱， 0702地塊為組合地塊，0702-23為多功能地塊，占地面積3.48萬平米。這個地塊規劃有商業區、托老所、老年活動設施、社區助殘服務中心、變電站、通信機房甚至還有一個公共廁所。且地塊占0702組團總用地和建面達45.1%和58.7%，比例有點大，對海開的自持運營資金占用很多，現金流壓力也會比較大。

此外，如果算上這些包袱成本，上地0702地塊的住宅樓面價不是官方宣稱的6.96萬/㎡，實際可能高達9萬/㎡。 而功德寺和樾玉鳴樓面價7.1萬/㎡，和樾望雲樓面價7.16萬/㎡，其中差值達2萬一平。

（3）周邊競爭激烈。0702組合地塊身上，除了功德寺雙子外，還有不遠處的朱房雙子，以及馬上入市的中海安瀾北京。

目前，指導價10.5萬一平的功德寺雙子星， 和樾望雲，693套房已網簽666套，去化率96%。

和樾玉鳴，444套房已網簽392套，去化率88%，剩余房源也以216和267平的大戶型為主。

朱房村的臻澐2025年5月開盤，供應521套，網簽126套，成交均價12.4萬元/平米；

建發海晏2025年6月開盤，供應431套，網簽246套，成交均價13.59萬元/平米。

至于中海安瀾北京，目前已經取得預售證，均價16.5萬元/平左右，最高超過18.7萬元/平米，疊墅+洋房共計278套，面積在200平米至370平米。

綜上，功德寺開盤那會兒，上地樹村朱房區域都沒什么新房，而且那時930新政剛啟動半年，北京樓市還處于亢奮階段。現在海開上地項目可以說是強敵環伺，當下樓市熱度也沒有年初功德寺那么熱···所以，我說海開亞歷山大，是有理由的。

（4）有噪音不利因素。0702-18地塊西側是101學校，學校的噪音可是一陣又一陣的。東側是上地西路，東北角有一個微型消防站和高壓線塔。

而0702-24地塊南側是馬連洼北路，車流量大，噪音不小。北側是101學校，同樣存在噪音影響。

所以上地的這個組團，里外都有噪音源，相比功德寺那種綠地左右環繞的格局，個人認為差得遠。

（5）上地為什么這么火？因為上地學區是海淀頂尖學區，學區屬性強。

但是，目前上地板塊11月二手房成交的一些數據顯示，有一些房源成交價格已經跌到7萬以下。

雖然說這些低價房源有自己的問題，比如樓層太高沒有電梯、戶型不好、房齡太老，或者朝向有問題，但整體而言，上地的學區屬性確實越來越“不香了”。

綜上，海開 0702地塊位置、形狀都不如功德寺，也有噪音影響，現在入市的時機也一般。海開....確實壓力有點大。

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其實，在海開拍下 0702地塊，圈內就傳出海開的產品信息：90㎡是入門級戶型，主力戶型落在110-130㎡之間。

從這個產品定位來看，海開其實很明白，這個地塊比不上功德寺，因此主打學區，快速去化才是王道。

作為海淀區屬國企，海開控股真正走向臺前是在2021年。那年海開第一個項目“圓明天頌”開盤，大賣了近60億，攢了一波口碑。

2022年，海開和中建壹品聯手拿下永豐地塊，即海開第二個頌字系產品“棲海澐頌”。

2024年，海開拿下永豐南頤海云頌，自此成為海淀新一代“地主”。

而在海開如此兇猛拿地的背后，海淀國資自然也給予了不少支持。

根據北京海淀區國有資本運營有限公司的審計報告顯示，它曾借給海開控股59億元，賬齡為1-3年，其中1年期為39億元。

除了借錢，北京海淀區國有資本運營有限公司還替海開控股擔保，幫助海開發行非公開債、PPN債券，以及直接幫助海開向海淀農業銀行借錢。

由此，這也解釋了為什么上地這樣的地塊，卻只有海開和建工兩家房企爭。海開過去能“連中三元”做出三個頌系產品，那是在海淀國資的支持下做的。如今的0702地塊，自然也只有海開來爭。

正所謂“養兒防老”。海開一路發展壯大，來自海淀國資的支持不少，但支持歸支持，遲早都是要還的。

據公開數據，截至2025年6月末，海開的資產負債率已高達91.13%，處于行業較高水平。

對此有專業人士表示，如果未來海開經營出現惡化，作為擔保人的北京海淀區國有資本運營有限公司，可能也會面臨代償風險。