物業(yè)費(fèi)全國暴跌，有小區(qū)直接腰斬！但業(yè)主們反而更擔(dān)心了？

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別急著為物業(yè)費(fèi)下降叫好！這可能是小區(qū)老化的開始

最近，不少準(zhǔn)備買房或者正在買房的朋友，可能都被同一條消息刷屏：物業(yè)費(fèi)下降了。

不是小打小鬧的降，而是動輒百分之幾十的大幅下調(diào)，有的樓盤甚至幾近腰斬！這一切究竟是如何發(fā)生的？物業(yè)費(fèi)下降的背后，又藏著怎樣的博弈？

全國多地物業(yè)費(fèi)下調(diào)，最高降幅近50%

這一波物業(yè)費(fèi)下降浪潮，最早出現(xiàn)在武漢、重慶、青島、銀川等二三線城市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不少樓盤的物業(yè)服務(wù)費(fèi)降幅巨大，個(gè)別甚至高達(dá)49%。

典型案例是武漢綠地海珀御觀，物業(yè)費(fèi)從原來的7.6元/平方米·月直降至3.84元/平方米·月，價(jià)格變動令人震驚。

更為引人關(guān)注的是，這股降價(jià)風(fēng)已經(jīng)從二三線城市蔓延至一線城市。相比2024年年底國家規(guī)定的“超過50%業(yè)主同意可以更換物業(yè)”，2025年8月上海出臺的新規(guī)更是將門檻降低到“20%的業(yè)主就可以決定物企去留”，這一政策變化顯著增強(qiáng)了業(yè)主的話語權(quán)。

物業(yè)費(fèi)如同多米諾骨牌，正在全國范圍內(nèi)接連倒下。作為長期固定支出，物業(yè)費(fèi)的變化對準(zhǔn)備購房者和現(xiàn)有業(yè)主都有著深遠(yuǎn)影響。

超三分之一城市物業(yè)費(fèi)下跌，中端項(xiàng)目最明顯

根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，2025年6月，全國重點(diǎn)二十城物業(yè)服務(wù)價(jià)格綜合指數(shù)為1074.47，同比下跌0.11%，環(huán)比下跌0.08%。超過三分之一的城市物業(yè)費(fèi)處于下降通道。

下降最為明顯的城市集中在中部、西南、環(huán)渤海區(qū)域。武漢、重慶作為去年就開始下降的城市，今年仍在持續(xù)下調(diào)。南昌同比下跌1.59%，位居二十城市首位。

上海、天津、北京等城市相對平穩(wěn)，但這種平衡能維持多久仍是未知數(shù)。值得注意的是，上海、北京均在今年7月和8月，也就是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布后出臺了新的物業(yè)管理規(guī)定。

本輪降價(jià)不僅是地域性的全面展開，而且覆蓋了從剛需到改善再到豪宅的所有房型。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)下降幅度相對較小，下降最嚴(yán)重的是增值服務(wù)。

行業(yè)調(diào)查顯示，對物業(yè)不滿意的主要集中在中端項(xiàng)目。高端項(xiàng)目業(yè)主多為高凈值人群，對價(jià)格敏感度低，愿意為高端酒店式服務(wù)支付溢價(jià)。但對于中端項(xiàng)目，部分增值服務(wù)正在被削減，如：親子活動組織、上門清潔、快遞代收、社區(qū)外商業(yè)合作、租房中介等。

中端項(xiàng)目的增值服務(wù)最考驗(yàn)物企的管理運(yùn)營能力，稍有缺失就容易引發(fā)業(yè)主不滿。當(dāng)前增值服務(wù)市場萎縮不僅是業(yè)主消費(fèi)觀念趨于保守的結(jié)果，也是物企主動降本增效的戰(zhàn)略選擇。

新規(guī)成物業(yè)費(fèi)下調(diào)催化劑，業(yè)主物企共同推動變革

觀察各地物業(yè)費(fèi)下降的軌跡，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯規(guī)律：每當(dāng)各地出臺規(guī)范物業(yè)收費(fèi)新規(guī)后，整個(gè)城市就會出現(xiàn)明顯的物業(yè)費(fèi)下調(diào)趨勢。新規(guī)成為了物業(yè)費(fèi)下調(diào)的信號燈。

從2024年開始，全國32個(gè)省、自治區(qū)（不含港澳臺）幾乎都出臺了規(guī)范物業(yè)費(fèi)收取的相關(guān)政策和條例。這些規(guī)范大多致力于同一個(gè)目標(biāo)：規(guī)范市場秩序，強(qiáng)化業(yè)主話語權(quán)。

具體措施包括：物業(yè)成本信息透明化、按服務(wù)等級定價(jià)、建立健全業(yè)委會機(jī)制、保障業(yè)主監(jiān)督權(quán)等。如果物企不作為或存在物業(yè)費(fèi)虛高的情況，業(yè)主有了更多法律武器來維權(quán)。

物業(yè)費(fèi)能夠?qū)嵸|(zhì)性下降，首要原因是業(yè)主的主動爭取。當(dāng)物業(yè)費(fèi)大面積下降時(shí)，業(yè)主群里流傳著一句玩笑話：“實(shí)在是苦高物業(yè)費(fèi)久矣”。

不滿情緒積累到一定程度，業(yè)主就會組織起來爭取降低物業(yè)費(fèi)。較為常見且有效的方式是協(xié)商降價(jià)，如重慶“風(fēng)花樹”小區(qū)，20%業(yè)主聯(lián)名向街道提出降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)協(xié)商后物業(yè)同意接受要求，物業(yè)費(fèi)從1.80元/平/月降為1.30元/平/月，降幅達(dá)27%。

協(xié)商不成的情況下，業(yè)主會選擇更換物業(yè)，尋找價(jià)格更低或性價(jià)比更高的服務(wù)商。如沙坪壩水印三生小區(qū)，原物業(yè)費(fèi)3.5元/平米/月，但服務(wù)質(zhì)量完全不匹配。經(jīng)多次投訴，朗基物業(yè)主動撤場，萬科物業(yè)接管后，物業(yè)費(fèi)降至3.15元。

除了業(yè)主方的積極爭取，部分物企也會主動下調(diào)物業(yè)費(fèi)，主要原因包括：響應(yīng)政府政策導(dǎo)向、保持市場競爭力、維持業(yè)主信任度等。

近期，徐匯濱江的御江廷項(xiàng)目在交房時(shí)公開通知業(yè)主：將物業(yè)服務(wù)費(fèi)從原價(jià)13.6元/㎡調(diào)整為10.5元/㎡。不僅如此，連停車費(fèi)也一并免除。這是物業(yè)方在平衡成本和市場環(huán)境后做出的主動調(diào)整。

物企凈利潤連續(xù)三年負(fù)增長，行業(yè)洗牌加速

降價(jià)潮下，物企經(jīng)營面臨巨大壓力，不得不尋求轉(zhuǎn)型。數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)物企的凈利潤持續(xù)下滑。500強(qiáng)和百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利潤已連續(xù)三年呈現(xiàn)負(fù)增長。

2024年，500強(qiáng)物企凈利潤為353.7億元，同比下降2.8%。上市物企凈利潤受到資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等多重因素影響，下滑幅度更為明顯，全年凈利潤為125.0億元，同比大幅下降23.3%。

頭部物企如融創(chuàng)服務(wù)近三年來連續(xù)虧損。世茂服務(wù)2024年?duì)I業(yè)收入78.96億元，同比下滑3.7%；凈利潤4.92億元，同比銳減24%。

同時(shí)，頭部物企和房企母公司之間存在著復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易。在過去房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，房企能夠?yàn)殛P(guān)聯(lián)物企輸送項(xiàng)目，物企不愁沒有業(yè)務(wù)；同時(shí)物企又以高收益反哺母公司。但這種模式隨著房地產(chǎn)市場低迷而被打破。

失去母公司的持續(xù)支持，物企的“躺贏”時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。為了在激烈競爭中生存，物企需要投入更多資源和成本來提升服務(wù)質(zhì)量，這進(jìn)一步壓縮了利潤空間。

在充分競爭的市場環(huán)境中，行業(yè)分化不可避免。頭部物企市場占有率極高，2024年占比接近一半。實(shí)力雄厚的企業(yè)能夠留住，缺乏競爭力的則被迫出局。

頭部企業(yè)的管理面積不僅基數(shù)大，增長速度也較快，特別是與競爭力較強(qiáng)的大中型物企相比優(yōu)勢明顯。2024年頭部物企的增速達(dá)到了7.2%，僅次于在三四線城市快速擴(kuò)張的小型物企。

可以預(yù)見，未來頭部物企與其他企業(yè)之間的差距還將繼續(xù)擴(kuò)大，呈現(xiàn)出贏家通吃的市場格局。

優(yōu)質(zhì)服務(wù)仍具價(jià)值，物業(yè)費(fèi)不會無限下降

大企業(yè)能夠取得優(yōu)勢地位，離不開其積極求變、提升服務(wù)品質(zhì)的戰(zhàn)略。無論是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)還是增值服務(wù)，頭部物企都投入了大量精力。

上海仁恒河濱花園建于2004年，但至今仍然保持宜居、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境。干凈整潔的室外休息區(qū)，生機(jī)勃勃的會所，讓人感覺每一分物業(yè)費(fèi)都物有所值。這種效果的維持，依靠的是物業(yè)日復(fù)一日的認(rèn)真和用心。

對新樓盤而言，物業(yè)競爭的是超配的服務(wù)質(zhì)量和飽滿的情緒價(jià)值。如成都卡地亞項(xiàng)目，迎賓、前臺、接待、管家提供24小時(shí)服務(wù)。任何時(shí)候回家，業(yè)主都能享受到溫馨細(xì)致的氛圍。這種超越一般酒店的精致服務(wù)讓業(yè)主感受到“回家即度假”的體驗(yàn)。即使物業(yè)費(fèi)高于平均水平，業(yè)主也愿意支付，因?yàn)橛X得值得。

全國性的物業(yè)費(fèi)下降，表面上反映了業(yè)主對低質(zhì)量服務(wù)的不滿。但深入了解業(yè)主訴求后會發(fā)現(xiàn)，降費(fèi)并非最終目的，優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好生活環(huán)境才是真正目標(biāo)。

多個(gè)案例中的業(yè)主表示，他們對物業(yè)費(fèi)價(jià)格本身并不特別敏感，不滿主要來自于價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量的嚴(yán)重不匹配。明智的業(yè)主都明白，物業(yè)費(fèi)下降并不完全是好事。

當(dāng)物業(yè)費(fèi)無法覆蓋服務(wù)人力成本和公共區(qū)域維護(hù)支出時(shí)，不僅生活環(huán)境品質(zhì)會下降，小區(qū)老化速度也會加快，房屋價(jià)值隨之受損。

或者，當(dāng)物業(yè)費(fèi)過低導(dǎo)致物企無法維持經(jīng)營而選擇撤離，會造成短期或長期的物業(yè)真空，小區(qū)日常維護(hù)困難，加速社區(qū)衰敗。

因此，當(dāng)前的物業(yè)費(fèi)下降潮更應(yīng)被視為階段性市場調(diào)整，而非長期趨勢。值得注意的是，在普遍降價(jià)的大背景下，部分優(yōu)質(zhì)物企反而能夠逆勢提價(jià)。

這些企業(yè)憑借提升市場占有率，實(shí)現(xiàn)了利潤的小幅增長。其背后的邏輯與房地產(chǎn)市場分化相似：優(yōu)質(zhì)物企如同產(chǎn)品力強(qiáng)的房產(chǎn)，如果服務(wù)質(zhì)量確實(shí)出色，價(jià)格也可以更高。關(guān)鍵是業(yè)主認(rèn)可其價(jià)值，愿意為此付費(fèi)，物企的利潤自然得以提升。

相反，那些無力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的企業(yè)將在這輪行業(yè)洗牌中被淘汰出局。

當(dāng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)得到保障后，更加細(xì)化的生活需求將重新提上日程，業(yè)主可能會重新重視增值服務(wù)。到那時(shí)，優(yōu)秀的物企和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)一定會獲得市場認(rèn)可，引領(lǐng)行業(yè)走向新的發(fā)展階段。

物業(yè)費(fèi)下降不是終點(diǎn)，而是行業(yè)走向更加規(guī)范、透明、優(yōu)質(zhì)的新起點(diǎn)。對業(yè)主而言，真正重要的不是支付了多少物業(yè)費(fèi)，而是獲得了怎樣的服務(wù)和生活環(huán)境。對物企來說，如何在控制成本的同時(shí)提升服務(wù)質(zhì)量，將是未來競爭中脫穎而出的關(guān)鍵能力。

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