為什么，越來越多地方物業費開始下調

關注房產、準備買房的朋友最近應該都被物業費下降霸屏了吧

物業費下降最開始出現在了武漢、重慶、青島、銀川，統計數據一出來，震驚了很多人

不僅降，降的還不少，個別樓盤的物業服務費降幅高達49%，幾乎腰斬

其中武漢綠地海珀御觀物業費就從7.6元/平方米·月調整為3.84元/平方米·月，降幅極大

不僅如此，降價的風從二三線一路吹到一線城市

相比于2024年年底國家統一出臺的超過50%業主同意，可以更換物業的規定；2025年8月上海新規，20%的業主就可以決定物企去留

圖源：上海市房屋管理局官網

現在的物業費就像多米諾骨牌，一個城市接一個城市地往下倒

物業費作為長期固定支出，對于準備購房者和現業主影響一直很大

上漲很容易激起物企和業主的矛盾，下降同樣如此

大規模的物業費下調，很有可能讓業主和物業的關系走向新的博弈和平衡

那這波降價潮會蔓延全國嗎？已下降的還會更低嗎？

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調查各地數據之后，我們發現，確實如此

物業費下降已在全國鋪開

以全國重點的20城市舉例，我們來看25年六月的數據

2025年6月，二十城物業服務價格綜合指數為1074.47，同比下跌0.11%，環比下跌0.08%

超過1/3的城市的物業費都在下跌的過程中

下降最猛烈的城市集中在了中部、西南、環渤海區域

武漢、重慶兩個城市不愧是從去年開始持續有物業費降價新聞出現的城市，今年依然還在降

容易被人忽略是南昌，與去年6月相比就下降了1.59%，占據20城首位

上海、天津、北京等城市暫時還比較平穩，但也不一定不再下降；上海、北京均在今年7月和8月，也就是統計數據之后頒布了新規

上漲的城市中也并非沒有物業費下降的樓盤，整體上漲靠的還是最近出的新房

而今，這些城市的物業價格都降到平均線以下，南京、昆明、南昌、常州等城市的均價已然是1打頭

圖源：中指數據CRIES

這次的降價不僅是地域的全面，從剛需到改善再到豪宅，所有房型，物業費都在降

老舊小區和剛需用房對應的基礎物業服務下降幅度還稍微小一點

下降最嚴重的是：增值服務

從2024年的調查也可以看出來，對物業不滿意主要還是集中在中端項目上

高端項目的業主主要是高凈值的用戶，本身對于價格沒有那么敏感，也甘愿為高附加值（比如高端酒店式服務）的項目付費

數據來源：《2024年住宅物業滿意度調研問卷》

但是對于中端項目，部分增值服務正在被割舍，比如：親子活動組織、上門清潔、快遞代收、社區外商業合作、租房中介等等

而且中端項目的增值服務最為考驗物企管理運營水平，一旦有缺失或者不完善的的部分很容易引起業主的不滿

現在增值服務市場萎縮不僅因為業主日趨保守的消費觀，更有物企降本增效的主動減少

既然服務都少了，那物業費下降的也不冤枉

而在觀察各地物業費下降的過程中，我們還發現

每當各地出臺規范物業收費新規之后，整個城市就會有明顯的物業費下調趨勢

新規變成了物業費下調的信號燈

所以梳理各地物業費管理新規出臺數量和規模，也許能一窺未來物業費下降區域

于是，我統計了2024年至2025年所有省份重點城市出臺的相關規定

發現，幾乎所有省、直轄市、自治區都在逐步完善規范物業收費標準

從2024年開始，32個省、自治區（不含港澳臺），幾乎都出了關于規范物業費收取相關文件和條例

大多數規范都有一個目的：規范市場，強調業主話語權

落在具體的條款上：

物業成本信息透明化、根據服務等級收取物業費、建立健全業委會機制、維護業主監督權等等

如果物企不作為，或者存在物業費虛高的情況，業主有可用的法律武器幫助維權，要求保證服務質量或降低物業費

也就是說，現在物業費還沒有下調但已出新規的城市，下半年可能會有降價的趨勢

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物業費的下降，不僅僅是業主的愿望，物企也在主動下調

物業費實實在在能降下來，第一離不開業主的主動爭取

物業費大面積下降的時候，業主群里流傳一句玩笑話“實在是苦高物業費久矣”

不滿意積累久了，業主就會主動爭取降低物業費

較為常見且溫和的方式就是協商降價

重慶“風花樹”小區住宅走的就是這條路

該小區的20%業主聯名向街道提出降低物業費標準，在與物業進行協商后，物業同意接受降價要求

圖源：網絡

物業費從過去的1.80元/平/月降低為1.30元/平/月，降低27%

這條路需要業主的齊心協力，拿出有力證據，證明物業在收取物業費后的不作為，貨不對板

但并不是所有的協商都能有好的結果

如果協商不成，就只能更換物業，換一個價格更低或是性價比更高的物業

比如：沙坪壩水印三生小區，之前的物業費是3.5元/平米/月，這個標準在整個重慶都算是比較高的，但物業服務卻完全不匹配

多次投訴物業服務差、收費不合理，朗基物業也被沙坪壩區建委約談和抽查

去年底，朗基物業主動撤場后，萬科物業接管了水印三生，物業費從之前的3.5元降到了3.15元

除了合同存續期間，也可以通過到期不續，然后在新一輪招標中降低物業費

總的來說，如果是業主方想要降價，路徑就是通過業委會或是超過20%的業主集體爭取，提出要求后來得到降價

另一方面我們也看到，在物業普遍下調的趨勢下，部分物企也會主動下調物業費

物企方主動下調費用，有幾個原因：

1.政府出臺了物業費限制政策，物企要響應政策

2.保持市場競爭力，大環境都降，自己不降很有可能被趕出局

3.維持業主信任度，主動調整價格的姿態給出尊重，同時兌現與其價格相匹配的服務，以獲取業主長久信任，留在牌桌上

最近，徐匯濱江的御江廷項目在交房中公開通知業主：

將物業服務費從原價13.6元/㎡調整為10.5元/㎡

除了物業費降價，連停車費一并都給業主免了

而這是物業方平衡成本和降價環境之后的主動選擇

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降價潮下，物企日子并不好過，也在求變

整體而言，絕大部分物企的凈利潤都在下滑

數據統計，500強和百強物業服務企業凈利潤已連續三年呈現負增長

2024年，500強物企凈利潤為353.7億元，同比下降2.8%

上市物企凈利潤則受到資產減值準備等多重因素影響，下滑幅度更為明顯，全年凈利潤為125.0億元，同比大幅下降23.3%

像頭部物企融創服務近三年來，每年都在虧損

世茂服務也是如此，2024年營業收入78.96億元，同比下滑3.7%；凈利潤4.92億元，同比銳減24%

同時，我們還注意到頭部物企和母公司（房企）多有關聯交易

房企新項目飛速增長的時代，房企可以給關聯物企喂項目，物企不愁沒有項目做；同時，物企又以高收益給母公司回血

但，這個模式被房地產市場的低迷打破了

失去母公司長效支持，物企躺贏時代結束

為了能在激烈的競爭中獲得一席之地，物企因此需要投入更多精力、成本，用來交付更高的服務，這也進一步導致了凈利潤的下滑

在充分競爭的市場中，分化是一個不可避免的過程

頭部物企市占率極大，2024年以占比接近一半

圖源：中物智庫

實力強勁的留下，其他的只能離場

頭部企業的管理面積不僅基本盤大，增速也比較快，特別是和競爭力還比較強的大型、中型物企對比增速明顯較快

2024 年頭部物企的增速達到了7.2%，僅次于在3線外城市較快擴張的小型物企

可以預見，未來頭部物企與其他企業的差距還能逐步拉大，頗有一種贏家通吃的感覺

但大企業能取得更好的成績，斷然離不開其積極求變，提高服務品質的策略

不管是基礎物業服務的質量還是增值服務，部分頭部物企真的花了很多心思

上海仁恒河濱花園，一個2004年的樓盤放到今天依然覺得小區是宜居的，優質的

干凈整潔的室外休息區，生機勃勃的會所讓人覺得每一分物業費都值得

能做到這一點，靠的不就是物業每一天的認真和用心嗎

如果說，二手樓盤考驗的是維護和管理的能力

那對于新樓盤，物業爭取的就是超配的服務質量、飽滿的情緒價值

比如成都卡地亞，迎賓、前臺、接待、管家24小時提供服務

任何時候回家，都能享受到溫馨細致的氛圍

這樣超越一般酒店的精致服務讓業主能感受到回家即度假

物業費即使相較平均水平較高，依然讓人愿意花這筆錢，因為值得

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物業費全國性地降，業主歡呼，表面上是業主對低質量物業的不滿

但仔細了解業主的訴求，就會發現，他們的核心訴求并不是降價

降物業費并不是目的，好的服務、好的生活環境才是

很多案例中的業主就表示，其實對物業費的價格沒有那么大的意見，不滿的主要還是與價格不能匹配的低質服務

畢竟業主也都知道，物業費下降并不完全是好事

物業費不足以支撐服務人力成本、設備公區維護的時候，生活環境品質下滑還好說，小區老化快，房子價格也會跟著下滑，不保值

或是，物業費降低到物企不能維持經營的情況下選擇主動離場，導致短期或長期物業真空，小區日常維護艱難，加速衰敗

所以，我更愿意相信這短暫的物業費下降潮屬于階段性市場調節，物業費不會一直降

何況，在降的大背景下，還有一些物企在漲價，逆風翻盤

不僅借此趨勢擴大市場占有率，利潤還能逆勢小幅上漲

其中邏輯和房地產市場的分化一樣

優質物企就像高產品力的新房，如果服務質量沒的說，那價格可以更高

更重要的是業主也是真買賬，隨之物企的利潤自然得以上漲

相反，那些無力提供優質服務質量的企業則會在這次大洗牌中被淘汰

當基礎的物業服務保障之后，越來越細化的生活需求會再次搬上臺面，業主也許就會重拾起對增值服務的需求

到那時，好的物企、好的服務一定會被大家看見，走上前臺

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6215篇原創文章