北京百億地王，網傳草圖太神準了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

中建智地搶先一步。

8月18日，北京朝陽區黃杉木店2107-03地塊公示了設計方案。它就是紫京宸園。

而兄弟璞樾呢？花姐等到下班，也沒等來，但相信也快出圖了。

4月28日，它們被中建智地+中國金茂+越秀地產+朝陽城發聯合體拿下，是126億元地王里的核心部分。從拿地到出圖，花費了超過100天，據說方案調了很多輪。（詳見北京126億地王，速度慢了）

紫京宸園在南，由中建智地操盤；璞樾在北，由金茂負責設計、越秀負責營銷。這兩個豪宅，同股同權。

一般而言，同時拿地的雙子座出報規圖，要么同時——海淀功德寺和樾玉鳴、和樾望云，要么前后腳——海淀朱房村臻澐、建發海晏。

在雙子格局下，誰先公開規劃方案，就可能提前透露另一方的產品情況。

這次，紫京宸園概莫能外，至少確定了三件事：

1、它的鳥瞰圖，劇透了璞樾8棟樓——共計9棟；它的平面圖，劇透了璞樾南面的4棟樓，甚至把戶型結構都畫出來了——南向通面內嵌式陽臺，北面送一個設備陽臺。

2、確定了2107-02地塊幼兒園的位置。按照拿地文件，幼兒園可以結合01地塊（璞樾）統籌布置。

當時，幼兒園設在璞樾的東南角。現在，它依然在東南角，只不過從原來的正方形，變成刀把型，南寬北窄。

這樣設置幼兒園有個好處，可以讓住宅稍微遠離東面的高壓線。

3、確認了之前網傳草圖很靠譜。結合平面圖和鳥瞰圖，可以看出紫京宸園的樓棟位置、街坊路，包括璞樾的樓棟位置、圓形大門，和網傳草圖基本一致。

花姐認為，黃衫木店雙子的總平圖，是最近幾年來北京樓市保密度最弱的唯二次。上次是，華潤置地的后沙峪項目。

因而，有關紫京宸園的報規圖出爐，已經沒啥新鮮感，之前被外界炒作過很多輪了。

當正版規劃方案公示后，花姐只挑紫京宸園的幾個細節來聊聊：

1、紫京宸園有一套完整的入戶、會所、中央景觀體系。大門采取二進制。第一進是寬35米、高5.45米的裝飾構架——不計產權面積，第二進也用了裝飾構架。

它的下沉庭院約1700平米，圍繞會所一圈為地下會所，與6#首層架空層相連。由于圖紙上沒說“局部架空”，花姐推測6#首層可能全部打通為架空層，約500平米。

2、按照拿地文件，紫京宸園里應設一條南北走向的街坊路，寬11米。

它將街坊路設計成S型，雖然多浪費了一些占地面積——約2500平米，但曲徑通幽，會成為一道絕美的景觀，部分地方被借用為消防撲救場地。

花姐推測，這條街坊路會進行封閉。因為，在朝陽區的中海萬吉玖序、金茂滿曜有先例，紫京宸園效仿即可。

3、6#是紫京宸園的樓王。在它的西面和南面，分別有一個用虛線圈出的弧形和長方形。

那是奇偶陽臺嗎？實則，它們是首層架空層的雨棚或裝飾架構，放大鳥瞰圖，就可以看得很清楚。

4、6#樓王的設計很特殊，共計23層，從21層到23層是異型戶型，東西兩邊縮進去了部分面積，變成了露臺。

花姐推測，這21層可能是超級大平層，一層一戶，單套戶型約400平米。22-23層為頂層復式，左右各一套，約400平米；2-20層為標準層，每戶面積約275平米。這只是推測，具體以開發商公布為準。

5、有人質疑，紫京宸園的圖紙上，怎么沒標出樓間距呢？這不是紫京宸園的發明創造。

花姐來解釋下，之前，豐臺區的金茂璞逸豐宜，朝陽區的中海朝陽ONE、保利朝觀天珺和金茂滿曜等，也都只公示了簡版總平圖，并順利通過。它們沒有標比例尺、樓間距、建筑物退界，與界外相鄰建筑的間距。

6、紫京宸園占地5.43公頃，地上建面14.14萬平米，容積率2.6，規劃了15棟7-25F的洋房、小高層、高層產品，共計815戶，套均建面172平米，層高3.1-3.4米，預計售價在10萬元/平米左右。

有關它的戶型配比，花姐測算了一版：130平米120套、148平米204套、166平米288套、230平米126套、275平米38套，400平米3套，還有部分異型戶型。

7、有關贈送比例上，紫京宸園的南向通面為內嵌式陽臺，進深約1.2米；北面為設備陽臺，進深約1米；無飄窗贈送。

這一狀況，符合當下北京贈送面積的政策——好地段，贈送面積小一些。

8、論周邊環境，紫京宸園和璞樾有一個亮點，也有一點小瑕疵。

西面和東面都有一大片綠地公園，將為它們增色不少；但東面50米外有一條南北走向的110伏高壓線，尤其是紫京宸園這邊，有四個高壓線塔。

不過，高壓線與住宅樓的距離足夠安全，對人體沒有輻射，只是有礙風景。

花姐點評：

樓市里的劇透，越來越卷了。

以前，大家至多根據報規圖，來推測戶型圖；現在，居然連報規圖都能提前預測了！

從華潤置地后沙峪項目到紫京宸園，它們的草圖流出，竟然比報規圖公示早了一個多月。前后一對照，會發現偏差很小，草圖很保真。

到底是誰把草圖流出呢？不論有意還是無意，房企都應該好好查一查源頭。

因為，報規圖是一個樓盤首次面世的形象，是莊重的、嚴肅的，是要有儀式感的。

在北京，樓盤報規圖須在北京規自委官網上公示7個工作日。開發商收到公眾的反饋意見后，還得通告反答復情況。有則改之，無則加勉。

但，一張草圖提前泄密了，至少暴露出房企設計圖保密工作還有待提高水平。

當然，一張設計圖出爐，會牽扯到甲方和乙方的多個部門，有時難免疏漏，甚至有的開發商，為了提前鎖客，借網傳草圖釋放產品信息。

報規圖泄密，是一柄雙刃劍。

從表面上，傳播效果是有了，也抓了眼球，但有些購房者會從另一個視角看，如果開發商連一張圖紙都管理不好，所建的房子可靠嗎？

但愿，這次黃衫木店雙子座的案例，會是最后一個。每一張圖紙，都應做到秘而不宣。