升學季后，這類房子活躍起來

上周，2025年小升初搖號結果出爐，大多數公立學校也陸續結束初一新生報到事宜，今年的小升初升學季接近尾聲。

每年升學季之后，市中心小面積、低總價的“掛戶房”關注度都會大幅提升，上架數量、成交量也會迎來一個小高峰。

郭女士在青羊區就有一套48㎡的掛戶房，對口小學、初中都較為優質。今年小升初搖號，女兒搖中心儀的初中后，她便將這套小戶型以68萬的總價掛售：“這套‘掛戶房’完成了使命。”

那么，“掛戶房”到底適合哪些人群？購買有什么注意事項？

什么是“掛戶房”？青二、錦二是熱點

近年來，買市中心高性價比老破小成為了置業熱點，除了自住剛需外，還有部分置業者則是為了追求市中心優質教育資源，“掛戶房”也因此走紅。

顧名思義，“掛戶房”由于面積較小，居住屬性一般，但資源占有屬性較高，適合掛戶籍，也能長期出租。

它們往往位于城市中心商圈，戶型集中在20-60㎡區間，以標間或單間為主，具備優質的城市商業資源、教育資源、交通資源。但多以小戶型社區為主，梯戶比較高，通廊式設計，再加上以標間或套一為主，并不能滿足多人口家庭的居住需求。

市中心的掛戶房：紅星國際

在5+2區域，掛戶房最為熱門的便是錦二（錦江區第二片區）和青二學區（青羊區第二片區），前者包括了鹽道街小學、成都師范附屬小學、天涯石小學等名校；后者則包括成都市實驗小學、東城根小學等學校，兩個片區對口的初中，也都是成都第一梯隊，因而備受青睞。

同時，這兩個區域存在大量的小戶型社區，不但選擇面廣，甚至還有10多㎡小戶型，最低60萬+即可上車。

2025年錦二&青二小學畢業生初中入學劃片范圍一覽表

發哥的朋友黃先生為了孩子在錦二讀書，提前兩年便購買了位于春熙路的藍光郁金香花園廣場房源。“一套42㎡標間，成交價是93萬，目前的掛牌價是105萬，單價和總價都較低，小區地段又好，好租好售。”而郭女士則是婚前就提前布局，未雨綢繆。

伴隨著這一輪小升初的塵埃落定，不少置業者選擇了將房源進行銷售，近期也因此迎來關注熱潮，社交媒體上不斷爆出成交活躍的消息，如錦二區域包括城市理想、弘邦領邸、世代錦江商務樓等小區，在7月11日，小升初報名后均有成交。

最小14平米，部分小區60萬+即可上車

那么熱門的錦二和青二，各個小區的門檻是多少呢？發哥統計了多個主流小區的成交情況，其中，錦二有許多百萬總價即可上車的小區。

如黃先生購買的藍光郁金香花園廣場，對口牛王廟正街小學，中介介紹，成交單價僅2萬出頭，吸引了不少置業者的青睞。“2024年成交了13套，2025年新掛牌的房源較少，也已成交了5套。”

對口鹽道街小學的性價比之光是光華街1號院，今年4月成交的約45㎡戶型，總價約為109.5萬。

對口成師附小的小區門檻，則約在85萬左右，為青石橋南街58號院；財富中心今年的成交最低總價為29㎡戶型105萬，今年以來該小區已成交了約25套房源，去年全年成交約78套。城市理想約37㎡戶型總價，則約100萬。

龍王廟正街小學的門檻，也在百萬以下，為藍光時代華章，約32平米標間最低總價91萬。對口天涯石小學的紅星國際小區，40㎡、50㎡標間僅今年就已成交了約11套，成交尤為活躍。

紅星國際一套掛牌135萬的房源

而去年6月成交的上翔街21號院，則因對口成都實驗小學，14㎡單間成交單價達7萬元/㎡，總價102萬，這樣的小戶型出一套賣一套。

而青二的門檻則更低，60萬+即可選到好租好售的掛戶房。

如對口彩虹小學的力迅領筑，最新成交單價在16000元/㎡，約45㎡標間成交總價約69.5萬；對口東城根小學的金色夏威夷、時代凱悅、新城市廣場等小區，門檻都在60萬+。以新城市廣場為例，僅6月就成交了7套，去年的成交量則約56套，非常活躍。

新城市廣場行情看板 圖據：貝殼找房APP

潮汐式節點 ，“掛戶房”近期供銷活躍

但這部分房源，往往存在面積較小、梯戶比太高、人員混雜等現象，并不適合居家長住，但勝在好租好售。

如黃先生便選擇了將42㎡的標間房源出租，之后在學校附近租房自住。中介介紹，藍光郁金香花園廣場為3梯33戶的配置，目前主要以民宿為主，租金約為1800元/月。這個說法得到了黃先生的證實：“我的房貸大約60萬，租金約1800元，包租給長租公司，租約還有4年，比較省心。加上公積金，我們能實現以租養貸。”

藍光郁金香廣場一套掛牌房源情況

圖源：貝殼APP

“以喜年廣場為例，約47㎡的標間掛牌價約127萬，租金可達約2800-3000元。”中介介紹，該小區的房源基本都為帶租約出售，租金較為穩定。“以最新的貸款利率計算，70萬貸款30年，月供約為2951元，租金基本能覆蓋貸款，可實現以租養貸。”

而位于天府廣場的力迅領筑，約45㎡標間成交總價約69.5萬，但在貝殼找房APP上，租金在2000-2300元不等，僅以月租2000元計算，租售比也約為3.7%。

而市民王女士則購買了錦江明珠約60㎡套二，當時成交價在90萬左右。而今年5月的成交價26000元/㎡計算，成交總價約為156萬，計劃在孩子小學畢業之后再出售。

而在每年的小升初搖號結束后，往往會迎來掛戶房的掛牌高峰期。

以青二學區的時代凱悅為例，本月就新增掛牌2套，且貝殼找房APP顯示還有8套未上架房源可供咨詢。而錦二學區的藍光郁金香廣場，6月也新增2套掛牌。最典型的則是錦二學區的財富中心，6月新增掛牌量達16套，且APP顯示還有32套未上架房源可供咨詢，短期的供應高峰，或將成為置業人群的買房窗口期。

圖源：貝殼找房APP

購買“掛戶房”，這些問題需要注意

1、需要注意的是，不少小升初學區都是多校劃片，而非單校劃片，因此“掛戶房”僅僅只是獲得搖號資格，并不能保證百分百搖到心儀的房源。

2、學區劃片范圍有可能會發生變化，這也導致“掛戶房”存在變數；

3、部分熱門學區需要卡落戶時間，如錦二部分熱門小學：鹽道街小學、成師附小等，都需要入戶一年以上。

4、明年也有一些新變化，如青羊區熱門片區（比如青2、青5），從2026年起，升學主要看戶籍地，并且要求法定監護人100%產權。往年，在青羊區學籍、戶籍同區不同片的情況下，小升初可以學籍、戶籍二選一，2026年開始，必須戶籍優先。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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