北京買房：理清思路，購房建議1746

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

幾年前跟您咨詢過，但是當時因為各種原因沒有買房。現在家里兩個孩子，姐姐三年級，弟弟一年級。現在我們想轉到東西海，但是不知道是四五年級轉學合適，還是等小升初轉過去合適。這兩種方案差別主要在哪？現在手里有400w，能買個學區中等偏上的兩局學區嗎？

有推薦的房源嗎？我個人是覺得孩子是普娃，去東城比較合適。但是現在家在融澤嘉園，離海淀很近，如果在西二旗附近買生活上比較方便，但是海淀轉學政策是不是沒有東城友好？能幫忙解答一下嗎？

A：

1、常規建議是能早轉就早轉唄，盡早熟悉教育模式，在小升初時也有可能不吃虧。另外所謂的教育資源，其實就是環境氛圍，那當然越早融入越好了。畢竟很多習慣都是從小養成的，一旦錯過了童子功的歲數，再想學或再想改就難點兒了。

這參考孟母三遷吧，最終選擇的是讀書的環境，否則就讓孟子在白事圈兒里混了。另外孟母換房時孟子才6歲，為什么不等到孟子18歲啊？因為這歲數就是岳母來挑女婿了，孟母只能準備婚房。岳母或許還刺字呢：莫等閑，白了少年頭，空悲切。

2、主要差別，跨區小升初基本就是純憑運氣派位，跨學區也有可能。本區小升初則是一般不會跨區，有可能和六年學籍的同等待遇，比如東城。也有可能在初一入學按成績分到好點兒的班，外區成績則未必被承認。另外現在雖然沒有公開的點招，但傳說是都有系統內選拔，六年級如果不在校就沒機會了唄。

再有就是海淀可以自己聯系學校，憑成績和關系吧。東城則是如果被派入直升校，那理論上也可以參與直升。總之就是提前轉的話能多幾種可能性，小升初跨區則就是派位，純靠運氣。

3、另外一點是房子利用率的差距。因為溢價是客觀存在的，無論用不用或怎么用都是那些錢。所以最好是幼升小開始，利用到了溢價的全部價值。小學轉學的話那就利用率低點兒，小升初才用的那就更低了。

這在東西海不太明顯，因為溢價高，也不分小學中學。而在朝陽就挺明顯，假定小學初中都對口名校的學區房有100萬溢價，那只對口中學的則有可能沒有溢價了。說明家長們更注重小學，或者說是小學的價值更高。

4、400萬，中上學區兩居室，買是肯定能買到，就是居住條件大多一般。畢竟就算是60平的，那單價也才6萬多，這價格的多數都有硬傷，或者是面積再小一些。

這種房沒法推薦，也不用推薦，直接去目標學區找中介更合適，讓他們根據預算匹配房源。

5、海淀vs東城怎么說呢？如果是小學轉學，那海淀對牛娃友好，東城對普娃公平。但如果是小升初跨區的話其實差不多，都是憑運氣。

僅供參考。

二

Q:

想咨詢換房和買學區房。我們夫妻倆35歲，孩子4歲，非京籍，現有老北苑兩居住房，考慮到積分落戶加分和未來老人養老同住，想換到鄰近的昌平三居或者四居，比如天通苑，請您評價一下這個換房方案。因為普遍評價老北苑優于天通苑，盡量不要換，但我們也有自己的現實需求。

在孩子28年幼升小之前，想另入一套朝陽外國語的書包房，上學之后擇機賣掉，在這個房價持續下跌的時期也想聽聽您對買賣學區房的意見。

A：

1、評價方案。用兩居換到三居四居，從居住角度肯定是很合適的改善啊，畢竟房子是用來住的。這點其實看自己的喜好，不用聽別人的。另外積分角度那就無可評價了，不換也不行啊。

再有就是保值角度了，天通苑保值相對好的基本都是中小戶型，而您這三四居的戶型偏大。尤其是四居，在天通苑有點兒算錯配，價格走勢一直不太強，流動性也相對弱。三居看情況吧，緊湊型的好些，畢竟從20年前政策改變之后這里就是典型的剛需板塊了。

另外老北苑也看什么房，不是所有的牛奶都叫特侖蘇的。如果是塔樓戶型不太好的，那價格走勢還不如天通苑的平均值呢。

2、再有一點，如果買天通苑的，盡量買早期的那幾批，2003年之前的質量最好，至少不弱于同期商品房。之后到2005年的還行吧，再往后就弱點兒了。

3、既然是2028年上學，那現在沒必要考慮學區房呢，至少是看看明年入學拐點之后的情況再說吧。以朝外的慧忠里為例，17930的時候有過溢價暴跌的先例，之后政策沒執行才又漲回來的。也就是這里對政策有可能更敏感，看看再說吧。

如果要買的話就計算溢價率，盡量買溢價低的不就得了，這種時期有可能，如果能撿漏兒就怎么都不吃虧了。

僅供參考。

三

Q:

我本人在海淀四季青工作，媳婦在東單工作，首付450萬左右，總價預算800以內，目標三居室。之前看了下田村的二手房，但是看了一圈媳婦都覺得不滿意，她主要還是想住新房，所以也就擱置了。

最近看到石景山魯谷的長安悅璽出了特價房，600來萬能買個四居室，有點心動。雖然離我倆通勤都遠一些，但勝在600多萬能買個四居。求問章哥怎么看，長安悅璽這個盤能不能買，還是再持幣待購觀望幾年。

A：

1、我好多年不賣房了，對新樓盤不熟，不方便點評人家，惹了麻煩犯不上。

2、只是說兩句特價房吧。一般來說都是不好賣的才特價呢，受追捧的加價還來不及呢。那既然是我們開發商花了這么多的推廣費，雇了這么多人，還找了一堆渠道商，拖了好幾年都不好賣的房子，將來成為二手房之后，業主單打獨斗的能好賣嗎？而商品價格是由供需關系決定的，感興趣的人少才不好賣，價格也就不好抬高了。

所以考慮好吧，確定是自住為主再買，長期自住也就無所謂其他了。另外也考察好，商品不怕便宜，但必須搞清便宜的道理。建議一定摒棄占便宜的心態，我們開發商輕易不會讓買房人占便宜的。

3、另外說兩句地段兒吧。常規來講，買房盡量避開兩區交界，除非是很成熟的板塊，或者是品質很突出的樓盤。以當地來說，北邊的京漢旭城算保值還不錯的，其他的中等吧。以長安悅璽的品質應該挺好，只是考察好具體房源就行。

僅供參考。

四

Q:

我想買房，既滿足自住也準備給孩子上學，目前看的主要都是豐臺東高地的，請問這里的學區怎樣，溢價高到什么程度？如果買下的話綜合評價是否值得？保值情況怎樣？

A：

1、東高地的學區挺好的，航天子弟校+錢學森，無論師資還是生源質量都很好。但這里不算普遍意義上的學區房，也就是沒有溢價，居住的性價比基本就是北京平均值。所以東高地屬于性價比相對高的，沒必要糾結溢價。

2、是否值得看怎么說了，我認為是挺值的。對口學校的成績放到東西海也算中上，但又沒溢價，自然值得啊。但這也得看自家孩子的成績了，考的好就是值，沒考出太好的成績那就看自己的心態了。

另外如果單從居住的性價比來說就是中等，不吃虧也不占便宜，北京大多數房子都這樣兒，各項都不特殊。

3、保值到目前為止普通吧。雖然東高地算產業區，但這種產業對周邊房價的影響不大，跟亦莊那種對民營開放的開發區不一樣。再加上東高地的老房居多，又是兩區交界，所以價格走勢也就是沒落后，談不上多強。

以后大概率也這種情況。因為板塊內沒多少可開發土地，所以不會增加什么大型配套，土地價值不會單獨增加。

僅供參考。

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