上海發展最艱難的副中心，終于要翻盤起飛了？

　　上海發展最艱難、最不順利的副中心無疑是真如，歷史開發歷程幾經阻礙。

　　但是最近，真如貌似真的要起飛了。

　　真如正式發布了最后兩大核心規劃：

　　真如之心和真如翠谷。

　　這兩個重磅項目的開發，將為真如帶來新的改善住宅、商業、和250米地標。

　　而且，這次并不是紙上談兵，真如翠谷的一期地塊也馬上將在6批次土拍正式上拍。

　　真如，是不是終于要崛起了？

　　看一個規劃能給區域帶來什么改變，自然是先要搞清楚規劃里面具體有什么配置，再看看這些配置有什么作用。

　　在本次上海城市更新路演推介活動上，普陀正式推介了真如城市更新的兩個重要項目，分別是真如之心、真如翠谷。

　　當然真如最近的城市更新動作不止于此，還有剛剛更改控規的真如古鎮地塊。

　　其中真如之心其實是老面孔，早在年初，上海規劃資源就為其發布了設計方案征集。

　　真如之心地塊，其實就是之前的銅川路水產市場地塊。

　　位置在中海寰宇城的西北側、高尚領域的西側，可以稱之為整個真如地區真正的核心位置。

　　不同于之前的方案征集，只是概述了一下項目歷史，還在征集方案；

　　本次的項目推介，已經確定由國際知名設計團隊福斯特進行最終成果深化，也更加詳細的介紹了地塊的規劃細則。

　　目前釋放的規劃內的細節還不多，我大概挑重點的說：

　　整個地塊總共約50萬方的建筑面積，內部就是一棟超過200米的超級地標大樓（含酒店），一個大商場，加上一片高檔住宅區（按3.0容積率推測約15萬方）。

　　這個地塊其實很像當年中海真如地塊的縮小版，商業中心+住宅+公建配套的配置。

　　建成后將補齊真如地區中心最核心的一塊拼圖，補齊真如都市天際線。

　　第二個項目就是位于品尊國際西側的真如翠谷項目，也就是六批次土拍已經上馬的真如嵐皋糧倉地塊。

　　雖然這是一個地鐵上蓋（20號線）的TOD項目，但是實際上這整片區域幾乎規劃的都是住宅。

　　圖源小胖看房

　　項目規劃住宅用地面積116874㎡，商業用地面積12859㎡，合計用地面積129733㎡。

　　項目未來預計可售的住宅總面積約22萬方，比較有亮點的地方是，其中A03C-04地塊只有1.77的容積率。

　　考慮到現在2.5的容積率都能做疊墅，這塊地做疊墅基本可以說板上釘釘。

　　對于真如來收，這個產品就相對比較稀缺。

　　既補齊了真如的高端產品空缺現狀，也是浦西內中環之間難得的別墅產品。

　　整個真如翠谷地塊目前已經全部整平，我去調研的時候恰好碰到某頭部房企的投拓看地，到底最后地塊會花落誰家的確是很讓人期待。

　　此外的真如古鎮地塊，優勢一個是距離三個地鐵站都不算遠，另外一個優勢也是在于產品上。

　　這兩塊小地塊，2.0容積率限高24米，未來將會推出市區比較少有的7-8層洋房產品，也有可能會出現疊墅產品。

　　整體來看，三個項目中，除了真如之心是作為區域核心地塊，布局了新的地標建筑商辦商業，整體三個地塊的大部分體量仍然是以住宅為主。

　　三個更新項目的細節看完了，相信大家都很好奇：

　　真如這次城市更新，真的能讓真如起飛嗎？

　　房子不會賣，價格不好談

　　賣房策略輕度咨詢

　　從發展預期上來看，我認為這三個地塊的開發，將會讓真如“部分”起飛。

　　所謂的部分起飛，就是這些規劃能夠一定程度上，解決一部分真如的困境，但是仍有一些難點需要在未來持續突破。

　　本次三個地塊，帶來最大的改變，其實是真如和整個西北地區樓市的住宅市場格局。

　　從真如本地樓市的小環境來看，之前最大的問題在于沒有標桿。

　　真如之前的商品房社區，主要以偏剛需入門的中產社區為主，無論是高尚領域還是臻如府，大多屬于這個檔次。

　　中駿天悅品質不錯但是規模太小，撐不起整個板塊的場面。

　　品尊國際定位比較高，也有不少大戶型，看似是區域標桿；

　　但是之前在真如翠谷沒有開發的時候，可以視為板塊內的邊緣地帶，周圍配套、界面都比較差，一直都有點賣不上價。

　　剛交房不久的新俞里品質不錯，但是位置不在真如的核心區，更加代表不了真如板塊。

　　各個項目都有些缺陷，有些硬傷，標桿缺失。

　　而標桿缺失對于樓市帶來的直接影響，就是板塊價值無人扛鼎，缺少大寧金茂府那種能夠抗住區域樓市天花板的項目。

　　因此真如的樓市地位一直有點高不成低不就。

　　而這也直接影響了西北部樓市整條置換鏈條的價格體系：

　　長壽武寧早年定位都是接近于住宅區，價格一直不溫不火；

　　真如本被寄予厚望，拔高整個西北的產業能級和地價。

　　但是無奈發展一般，又沒有標桿社區拔高區域價格，直接造成整個西北地區樓市的置換鏈條價格都比較便宜。

　　桃浦的新房賣八萬多大家都覺得貴，是因為真如也就是9-11萬的水平。

　　如果真如的二手標桿社區14-15萬一平，可能桃浦8萬多的價格看起來還顯得有些性價比。

　　而本次供應的幾個地塊就能通過“土拍地王-標桿高品質新房漲價-二手標桿出現抗住二手市場價格層次”這個鏈路，重塑整個真如樓市的格局，進而重塑整個西北地區的樓市格局。

　　包括真如翠谷的低密度地塊、真如古鎮的低密度產品、或者真如之心的偏高端定位的改善社區，未來都有機會沖擊真如第一“豪宅”，就看未來開發商如何打造。

　　而普陀當下對于新房的建設品質要求堪稱各區最高，新房幾乎至少得是鋁板以上的公建化外立面，肯定是要和之前真如的大部分小區品質拉開差距的。

　　從這個角度講，未來真如樓市格局重塑、西北地區樓市的價格抬升，可以說是板上釘釘。

　　新房的價格上漲，是能夠對地段起到快速的價值塑造作用的。

　　這點我在之前的徐匯東安地王一文中就已經聊到過。

　　本次真如即將上拍的糧倉地塊就是如此，大家紛紛預測其是新地王，大幅度提高板塊的房價水平，給周邊二手房抬轎子，真如的房價自然是要起飛的。

　　而且經過這些地方的開發，真如就也接近于成片開發的中產社區，只要是補齊了學校的短板，基本也算是五邊形戰士了。

　　但是關于價格全面起飛這件事，我還是要這里我就要給大家潑一盆冷水，也解釋一下為什么是部分起飛：

　　因為我了解下來，大家（眾多開發商）普遍不敢把這里的價格看到太高，很多都還只看到11-12萬的預期水平。

　　大家不敢看太高，最簡單直接的原因就是隔壁的品尊國際賣的一般。

　　品尊的品質不差，新房價格不到11萬，二手價格甚至有的只有9萬出頭，但是依然賣的不是太好。

　　而深層次的原因，其實就是回歸到土地價值的本身。

　　你這個地塊的價值，到底來自于什么？

　　強大的產業，眾多擁簇的地段認同，極強的區域購買力（人多或者錢多）；

　　還是只是價格上漲，其他都沒跟上？

　　其實桃浦的新房不好賣，就是最直接的例子。

　　桃浦的新房們品質都不錯——

　　但是當下能看到的落地配套太少，產業預期很大但是過于早期，地緣沒什么購買力，甚至到市區開車的距離也因為沒有直達高架不算快，因此大家不認。

　　真如的問題同樣在于這里。

　　真如樓市沒有好的標桿產品只是一方面，另一方面更重要的原因就是因為之前發展的不順利，錯過了產業快速崛起的時間段，因此在產業側的實力有限。

　　而由于西北整體缺少核心產業區，因此萬里、桃浦等區域的二手房市場都是不太景氣的。

　　雖然本次規劃了真如之心，繼續補齊了真如核心商務區的板圖，但是我們還是需要認識到，地標吸引產業的時代，的確已經是過去式。

　　在年初我寫的關于真如之心的分析時，就已經深度對真如進行了調研，企業入駐情況相比于之前肯定是有相當的進步，但是依然還是比較空。

　　已建成的部分尚且未能填滿，新建的寫字樓地標填滿，恐怕也需要更長的時間。

　　而商業也是如此，這個區域到底能不能扛得住、或者說有足夠的號召力撐住兩個大商場，也同樣是個未知數。

　　在寰宇城已經成功的情況下，新地塊的商場到底如何運營，也是個巨大的挑戰。

　　從這個維度來看，真如接下來幾塊地塊即便成為地王，價格也未必能達到大家預期的高度——

　　真的高上去卻賣不掉，那就真的難看了。

　　當然對于一個區域來說，有新的重大項目落地都是利好，有一家新寫字樓落地都是增量——

　　只是我們不能完全按照他全面落地去預估房價。

　　如果一個區域新房價格已經把發展落地的預期都包括進去了，那買了這種房子，大概就要站崗很多年。

　　比如曾經的新江灣城，出道既顛覆，二手價格多年不漲。

　　比如現在最新一批的東外灘新房，情況也是大抵如此，11萬情有可原，13-14的確是太高了。

　　結語

　　當然，真如樓市即便是部分崛起，也是對北上海其他板塊的一個沖擊：

　　最直接的就是大寧，終局建成狀態下，真如和大寧的差距已經沒有那么大了。

　　北區整體購買力偏弱，新區域的崛起必將帶來的就是其他區域的削弱。

　　因此伴隨著真如的開發、東外灘的開發，虹口的舊改，中興路的建設，未來北上海的樓市格局大概率要繼續洗牌。