墨爾本房價多年不漲，巴菲特會怎么做？

當下的墨爾本市場，有些人看到的可能是機會，而有些人看到的可能是不確定性。

如果巴菲特看待今天的墨爾本市場，他會看到什么呢？是機會還是不確定性呢？

墨爾本的市場在過去幾年中表現(xiàn)不佳，這讓不少投資者感到緊張，但正如巴菲特常說的那樣，“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。”

如果把巴菲特的投資理論放在墨爾本的房地產市場格局中，我們會驚訝地發(fā)現(xiàn)，這真是最有價值的“活學活用”。

不要虧損

巴菲特說，投資的第一原則是，不要虧損，第二原則是，不要忘記第一原則。這就是投資的全部原則。

其實，任何投資的第一步都是保衛(wèi)您的資產和財富。

墨爾本的市場多年未漲，不少投資者望而卻步，也有不少投資者在市場下行期依舊賺的盆滿缽滿。

巴菲特還有一句至理名言，價格是你付出的，價值是你得到的。其實這句話放之四海而皆準，不僅適用于投資領域。不要只看到價格標簽，還要看到它背后的價值。

墨爾本的市場多年未漲，其實這并不值得擔憂，這反而為投資低于其內在價值的房產提供了機會。

當然并不是鼓動大家去墨爾本市場購入低價房產，而是建議大家以安全邊際的價格購入優(yōu)質的房產，這樣才能最大限度降低風險，最大限度提高長期回報率。

在墨爾本當下的市場，有些房產的真實價值是高于其市場價格的，這就是精明的投資者入場的難得機會。

換句話說，這就是買入暫時被低估但具有強勁長期基本面的資產的絕佳機會。

并不是墨爾本的每一個項目都是這樣的機會，這個市場的分層還是很嚴重的，只有深耕這個市場的專業(yè)機構、專業(yè)人士才能甄別什么是真正的價值。

當下，達成共識的是，目前墨爾本市場處在復蘇的邊緣，也就是今天的價格你在明天大概率買不到這樣的價值產品了。

Domain最新的25-26 財年價格預測報告顯示，墨爾本房地產市場預計在未來12個月內價格將繼續(xù)上漲，主要首府城市悉尼和墨爾本將推動全國趨勢。

Domain預測，未來一年墨爾本房價將上漲6%，墨爾本公寓價格將上漲 5%，并指出墨爾本市場對利率變化的反應通常比較小的首都城市更快。

歷史表明，一旦利率開始下降，房價就不會等待。

黃金地段優(yōu)質資產

巴菲特 一直強調購買黃金地段優(yōu)質資產的重要性。

正如他所說，“當潮水退去時，你就能知道誰在裸泳。”

從房地產角度來看，這意味著當市場疲軟時，優(yōu)質地段的房產往往會保持其價值并強勁反彈。

在墨爾本，這就意味著要重點關注本地需求旺盛、高品質區(qū)域的高品質項目。

地段的稀缺型、20分鐘生活圈，再有些歷史底蘊在里面，這簡直就是黃金標準。

這些都是房產投資的護城河，獨特的品質可以保護資產免于貶值，還能確保在市場波動中保持價值。

長期價值巴特菲的一句至理名言，我們最喜歡的持有期限是永遠。這也是巴菲特投資哲學的核心之一，購買優(yōu)質資產并長期持有。 放在墨爾本房地產市場，這也是適用的。 我們就拿墨爾本st kilda rd 上的兩個公寓項目給大家舉個例子。

The Melburnian，這個項目2000年就交房了，至今已有25年。25年來銷售記錄很少，在售也很少，出租房源也很少。三房租金能達到1500澳幣/周。

這背后則是，它的圈層極其固定，就是墨爾本權錢塔尖上的那一波人。

The Domain，這個項目更夸張，建于1965年，至今已經60年，當時排名前十的富豪有七個住在這里，就包括現(xiàn)在住在美國的新聞集團老板默多克。如今，同樣是超低的出售率和出租率，極其固定的客群。

最新的成交記錄是， 2024年一套兩房，170萬澳幣成交。

這類房產，地段價值優(yōu)越、業(yè)主圈層高端、項目品質高端，一旦持有，很少轉手，這些特點決定了這類房產受市場波動的影響比較小。

基本上可以確保無論市場周期如何波動，它都能保持自身的價值和吸引力。

現(xiàn)金流為王

“現(xiàn)金流是耐心的燃料” ，這也是巴菲特投資理念中的一個重要觀點。

這是是投資者在復雜多變的市場中保持耐心、實現(xiàn)長期投資目標的關鍵因素之一。

當下的墨爾本房地產市場，可能沒有辦法實現(xiàn)暴漲，但現(xiàn)金流也是很重要的一部分，在房產領域也就是租金收益率。

從長遠來看，租金收益產生的現(xiàn)金流可以緩沖市場低迷和利率上升。

作為投資者，在當下的墨爾本尋找既有潛在升值價值和穩(wěn)定租金收益的房產就是最優(yōu)解。

長期投資

“忽略短期市場噪音，關注長期價值。”這也是巴菲特長期踐行的投資策略。

雖然墨爾本市場近期一直不景氣，但歷史表明，所有房地產市場都是周期性的，回顧過去40年，墨爾本的房地產市場表現(xiàn)是優(yōu)于所有其他首府城市的。

事實上，所有房地產市場的低迷都為下一次復蘇奠定基礎，種種跡象表明，墨爾本市場現(xiàn)在正從停滯階段向增長階段邁進。

當下選擇優(yōu)質的項目入場，無疑你能夠從市場復蘇的未來升值中獲益。

忽視時機，專注價值

巴菲特曾多次表示，重要的不是把握市場時機，而是時間在市場中的力量。

墨爾本房地產市場也是如此。

那些試圖抄底入市的人往往會錯失機會，而那些專注優(yōu)質資產并長期持有的則會享受到時間帶來的復利。

雖然墨爾本房地產市場短期內出現(xiàn)了波動，但歷史數(shù)據(jù)顯示，十多年來，黃金地段的房產價值一直是呈上升趨勢的。

長期投資可以讓您渡過任何暫時的低迷時期，并從投資的復利中獲益。

投資時要考慮安全邊際

巴菲特的 “安全邊際”投資理念，是他60余年投資生涯中抵御風險、實現(xiàn)超額收益的核心工具。

這一理念也可以應用到墨爾本市場，尋找相對于重置成本被低估的房產，以遠低于其內在價值的價格購買。

就當下墨爾本市場現(xiàn)狀來說，這個市場是被嚴重低估的價值洼地。

需求龐大，澳大利亞人口中心預測維州到2034年人口將達到820萬，增長24%，其中墨爾本預計在2033-34年成為澳大利亞最大的城市，人口達640萬。這一人口增長將顯著增加對住房的需求。

住房供應嚴重不足，建筑審批嚴格，加上建筑成本上漲、建商破產等原因，建設速度遠遠滿足不了需求，而且供應緊縮還在進一步惡化。

租金繼續(xù)上漲，住房不足，空置率處于歷史低位，租金上漲壓力高企，尤其是地段優(yōu)質、產品優(yōu)質等房產租金收益將表現(xiàn)更加出色。

對于投資者而言，以上這些都是墨爾本房地產市場最大的東風。

而在一個上升的大市場中尋找具有增值潛力的房產，你的投資大概率是穩(wěn)妥的。

用巴菲特的投資哲學看當下的墨爾本房地產市場，無疑這是一個黃金機會。 低迷的市場現(xiàn)狀提供了以折扣價收購優(yōu)質資產的機會，這種情況并不常見。關注內在價值、優(yōu)質地段、長期持有、現(xiàn)金流，并保持安全邊際，這完全是巴菲特行之有效的策略，也是你可以活用的投資選擇。

隨著墨爾本市場從停滯階段走向復蘇，現(xiàn)在就是您行動的最佳時機。

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