瞭望 | 城投控股引領租賃行業轉型

　　截至2025年，城投控股旗下保租房品牌“城投寬庭”租賃項目，已布局覆蓋上海9大區域，合計19個項目，保租房管理規模超2.8萬套，累計服務超5萬人次，其中新市民、新青年占比高達92%

　　文 | 楊溢仁

　　作為上海保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）建設的“主力軍”，上海城投控股股份有限公司（以下簡稱“城投控股”）正通過“金融賦能+綠色人居”的雙輪驅動模式，探索可持續發展新路徑。

　　近年來，城投控股依托保租房不動產投資信托基金（REITs）構建“投-融-建-管-退”資本循環，以30.5億元首單REIT資金募集及后續擴募激發資產活力。同時，在“城投寬庭”旗下的保租房項目中融入多項綠色建造和運營技術，如太陽能光伏發電、數字化管理平臺、雨水回收系統等，以“住有優居”的綠色場景助力人才安居。

城投寬庭江灣社區（資料照片） 上海城投控股股份有限公司供圖

　　全維覆蓋 構筑城市租住保障網

　　作為國有上市公司，城投控股始終將民生保障作為核心使命，深耕上海超大城市租住領域，力爭成為覆蓋全人群需求的民生保障標桿。

　　“面對城市租住市場曾存在的供應零散、服務缺失、體系不完善等問題，我們主動作為，精準對接不同群體居住需求，從構建城市建設者之家、白領公寓、產業區藍領公寓、服務式公寓四大產品線入手，以2.8萬套管理規模實現全周期租住需求覆蓋。”城投控股黨委書記、董事長張辰說，“從滿足基層勞動者穩定舒適的居住保障，到適配年輕白領靈活換租的品質住所，再到服務企業高端需求的服務公寓，我們的產品布局既填補了市場空白，又精準契合城市發展對居住保障的多元訴求，讓不同行業、不同收入的城市建設者都能擁有穩定舒適的居住空間。”

　　當下，房企傳統的高杠桿、快周轉模式難以為繼。作為以房地產為主業的上市公司，城投控股順應大勢選擇了轉型。

　　“早在2021年，我們就開始謀劃整體業務轉型。一方面更加聚焦上海，深耕中心城市項目開發；另一方面更注重自身能力培養，打造符合市場需求的高品質居住產品。這無疑為我們保租房業務的后期發展奠定了堅實基礎。”張辰坦言，“我們希望用實際行動回答城市建設‘依靠誰、為了誰’的根本問題，為‘人民城市’理念標注屬于城投控股的注腳。”

　　對于城投控股而言，保租房運營的獨特價值在于“長期民生兜底”，通過低于市場價10%的租金穩定租客住房成本，同時通過持續運營向市場提供“住房保障+社區服務”雙重功能，避免開發銷售模式下“重建設、輕服務”的短期化傾向，真正解決“租不到好房”的民生痛點。

　　截至2025年8月，城投控股旗下保租房品牌“城投寬庭”租賃項目，已布局覆蓋上海9大區域，合計19個項目，保租房管理規模超2.8萬套，累計服務超5萬人次，其中新市民、新青年占比高達92%。

　　標準引領 打磨可持續發展硬實力

　　高質量發展是城投寬庭持續領跑行業的核心邏輯，更是其贏得市場廣泛認可的關鍵所在。

　　“與行業內多數項目零散運作的模式不同，城投寬庭以產品線布局為核心，建立從產品設計、開發建設到運營管理的全鏈條標準化體系，將高品質標準貫穿全流程。”張辰說，“無論是面向城市白領的精致戶型設計，針對產業藍領的高性價比配置，或是服務式公寓的高端體驗，城投寬庭的每一個戶型都以客戶的居住核心需求為錨點，在人性化、智能化和情緒價值上不斷創新，彰顯了契合上海國際大都市形象的租住品質追求。”

　　值得一提的是，企業還在持續加碼低碳及智能化投入，以期通過光伏能源應用、數字化管控等技術優化運營效率，以精細化管理提升居住體驗。

　　舉例而言，城投寬庭在建設中應用多項綠色建造技術，采用整體衛浴、集成墻板等工業化內裝體系，大幅降低室內甲醛污染，同時降低運營期維修頻率；運用海綿城市技術構建雨水回收系統，實現水資源循環利用，為“無廢社區”建設提供硬件支撐；應用屋面太陽能光伏發電技術，單社區年發電量達25萬度，年降碳量約150噸……

　　“在行業租金整體波動的背景下，依托優質資產運營，我們實現了租金穩定與出租率穩步提升。”張辰說。

　　REITs賦能 打通資產擴募轉型路

　　當前，金融賦能不僅為城投控股的創新轉型與行業引領注入強勁動力，更探索出一條房地產行業從傳統開發向資產運營轉型的新路徑。

　　依托堅實的租金支撐與規模化的運營基礎，城投寬庭率先打通了資產盤活新路徑，借由基礎設施公募REITs渠道，通過“資產收購－運營提升－擴募退出”的模式，將租賃資產轉化為具備長期穩定現金流的優質投資標的，實現了從“債型開發”到“股型運營”的關鍵轉變。

　　“保租房作為一種重資產項目，具有投資規模大、回收周期長的特點，大量資金長期沉淀在持有型資產中，房企資金周轉效率低下。該問題在傳統‘建設－持有－等待出租回款’模式下尤為突出，而保租房REITs作為適配保租房業務特性的關鍵資本工具，能從資金、報表、業務、資產價值四大維度為房地產開發企業破解發展難題，形成全方位價值支撐。”張辰說，“通過國泰君安城投寬庭保租房REIT發行，在控股層面降低了資產負債率，優化了資產負債結構，回籠資金超8億元，用于新的保租房項目投資。不僅如此，截至2025年10月，城投寬庭在營項目整體出租率穩定在90%左右，多個項目更實現了開業6個月內出租率超90%的穩健運營，這充分驗證了‘全生命周期服務+社群生態構建’模式的市場認可度。因此，高標準的運營加上金融工具的賦能完全有條件構建新的房地產發展路徑。”

　　更值得一提的是，2025年，城投控股依托REIT凈回收資金，攜手儀電集團、國盛集團，成功落地上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項目——城投寬庭徐匯社區。該項目的1283套房源中，首批546套一經推出便迅速滿租，將存量資產從“沉淀資源”轉化為“增值資本”。

　　“該社區亦將納入我們的擬擴募儲備資產池，待條件成熟后注入城投寬庭REIT，助力實現滾動投資的良性循環。”張辰說，“展望后續，我們將憑借全鏈條的資產運作能力，繼續與地方國資等機構聯合，落地多個標桿項目并持續推進REITs發行，在為自身發展注入金融‘活水’的同時，通過標準化的資本運作實踐，為行業提供可復制的轉型樣本，助力傳統房地產模式的轉型和高質量發展。”■