驗資2000萬、報價1.5億！南京超千平民國別墅，能賣掉嗎？

就在剛剛，銳評君在朋友圈看到一條有意思的“好房推薦”：

頤和路公館區的民國別墅，占地面積1044㎡，1.5億報價出售，驗資2000萬可參觀看房。

從中介曬出的圖片來看，這棟民國建筑無論是外貌還是內里裝修，都維護得相當不錯，3層獨棟別墅、超大院落再加上豪華裝修，立馬就吸引了銳評君的注意。

作為“建筑古董”，南京的民國別墅大多被封閉保護，市場上可以流通的數量僅有10%左右，被稱為頂級藏品。

而像這套占地面積超千平、自帶院落的別墅，更是少見。接下來，我們一起來看看這棟別墅，1.5億的報價究竟值不值？

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查詢資料發現，這棟正在出售的民國別墅位于江蘇路25號，為民國時期國民政府少將吳光杰故居，建于1930-1936年間，現為其后人維護的私人住宅，是南京頤和路民國公館的代表性建筑之一。

資料顯示，這棟別墅總占地面積超千平，包含一幢3層磚木結構西式主樓別墅和3幢平房。

其中，別墅坐北朝南，建筑面積約465㎡。青磚外墻搭配大坡架屋頂，老虎窗、壁爐和紫色木制門窗的設計，讓中西合璧的建筑風格?頗為明顯。

內部裝修上，現狀以水景吊燈、淺色木地板和白色墻面為主，墻上掛著的老照片展示著修繕前的面貌。

院子的面積相當闊綽，據說停10輛小轎車都沒有問題。地面、水景、綠化等，可以看出都是后來修繕添加的，整體適配度較高。

更重要的是，據中介介紹，這棟別墅的主樓、平房區、院落以及院落入口處的配套用房，均擁有獨立產權，基本不影響正常售賣、過戶。

另外，銳評君還了解到，這棟別墅目前并未在二手房交易平臺上架，對外出售的相關信息目前多在小紅書、中介朋友圈有展示，畢竟2000萬驗資的場館門檻和1.5億的報價，也不會進入普通買家的視野。

但需要提醒的是，民國別墅是不可以移動文物，雖然這套房子的產權為私人擁有，但是否可以隨意翻修、整改，以及后續修繕維修等問題，需要買家提前了解清楚。

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“一條頤和路、半部民國史”，和其他民國建筑一樣，江蘇路25號這套別墅，也有一段相當曲折、值得回味的故事。

1929年，頤和路、江蘇路一帶被規劃為新住宅區，當時的高官名流紛紛在此買地建房，花園洋房、獨棟別墅開始林立；

1930年，時任中國駐柏林大使館武官的吳光杰，歸國后斥巨資在此買地，后建成江蘇路25號公館，青磚外墻、梯形屋頂，就連浴缸、地板等內部裝修都是進口物件，至今仍能正常使用，甚至被當做別墅展品展出；

1948年，吳光杰離開南京并帶走了這棟房子的地契；

1980年，房子先后歷經被代管、其他人臨時居住、空置后，重新回到吳家人——吳光杰的兒子吳世武手里，江蘇路25號也成了周邊少有的房產證、土地證俱全的民國建筑；

2006年，官方對頤和路民國建筑群進行整修、開發和保護，而吳世武的兒子吳維成則表示自己有能力保護自己房子，最終沒有遷出這套別墅；

之后，吳維成每年需花費數萬元對房屋進行維護，部分建筑也曾對外出租。像“民國美學復興”為理念的紅公館，就在此開設民國紅公館·藝文空間，包括中餐廳、咖啡館等。

從網上最新流出的照片來看，別墅里的裝修、外貌甚至是樹木，都維護相對完好，歷經近百年滄桑，江蘇路25號別墅及院落仍有“年輕”時的面貌。

回歸最初的問題，這套老房子值不值1.5億價格。

南京的民國別墅融匯中西建筑美學，歷經時間沉淀，又承載南京城發展史，再加上產權清晰且可對外出售的數量有限，這類房產稀缺屬性也非常強，被稱為房產界的“奢侈品”。

其本身的人文、歷史價值并不能由一個數字衡量，能擁有并住進一棟具有歷史底蘊的房子，更是高階層、高品位的身份象征。

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在鼓樓區居民樓包圍下，民國建筑的獨棟別墅，在文物界占有舉足輕重的地位，吸引著南京真正的富人們。

頤和路

以寧海路廣場環島為圓心，被納入文物保護范疇的225座宅第公館，散布在寧海路、頤和路、牯嶺路、莫干路、江蘇路等道路構建的12個片區里。

樹蔭影綽、圍墻院落，均能捕獲民國建筑風貌，走在這里就像是在逛古董鋪子，別有一番韻味。

像頤和路6號陳布雷舊居，寧海路5號是馬歇爾公館舊址，寧海路4號的巴西大使館、頤和路15號的菲律賓公館，還有蔣緯國、湯恩伯、閻錫山等風云人物，都在此處留下過生活的痕跡。

這些民國建筑具有較高的人文價值和收藏價值，少量可隨房主意愿交易的房源一經亮相，便會吸引較高的關注度。

2023年4月，位于寧海路64號的霍守義舊居，一套建面約349.34㎡的民國獨棟別墅賣出了總價3500萬、單價超10萬/㎡的價格。

但市面上也有少量可隨房主意愿交易的少量房源，由于單價高、面積大，流通性并不高。

比如此前媒體爭相報道的張治中公館（沈舉人巷26、28號，慈悲社12、14號房產），始建于1934年，總建筑面積約1082.37㎡，涵蓋兩棟主樓及廂房。

從最初的3000萬元，到6400萬元、1.5億元，一路上漲至2018年2.3億元，期間歷經損壞、復原、商業出租、多次拍賣。

最近一次闖入大眾視野，是在今年4月份，在阿里法拍網以起拍價6599萬拍賣，后因故終止。