突發重量級新政！全面現房銷售，真的要來了！

一個非常重磅的信號！全面現房銷售的時代或正在加速到來！

先是4月8日，經濟觀察報發布消息，稱“現房銷售進入倒計時”，盡管沒過多久，這則消息就被刪除了。

緊接著外媒傳來消息，彭博新聞社披露，中國據悉正在考慮在全國范圍內推廣商品房現房銷售制度。

而就在昨天，河南省信陽市出臺房地產新政，擬對新出讓土地開發的商品房全面實行現房銷售。

相關媒體對此報道的標題是，“今年全國首例”！

我們都知道，“取消預售制、全面現房銷售”其實已經提了很多年，這兩年隨著市場下行帶來的一部分房企爆雷和項目爛尾，讓這樣的呼聲也越來越高。

而今年這一連串的消息和動作都在表明，這場樓市大變局恐怕真的要落地了！

01.

今年率先邁出這一步的，是河南信陽。

5月13日，信陽市住房和城鄉建設局發布了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現房銷售。

文件顯示，為落實國家、省房地產相關政策，鞏固房地產市場穩定態勢，做好去庫存、控增量及防范市場化風險等工作，信陽市住房和城鄉建設局結合當地房地產市場運行情況，起草了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，公示期為2025年5月6日至5月15日。

該文件提出六項措施，涵蓋嚴控預售許可條件、嚴格預售資金繳存、規范預售資金使用、嚴格實行項目開發公司制、合理把握工程進度，準確界定新出讓土地等措施，為全面推行現房銷售做了萬全準備。

一、嚴控預售許可條件。按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條、《城市商品房預售管理辦法》第五條等規定，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可；或按照《河南省城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第四款規定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。

二、嚴格預售資金繳存。商品房預售資金（即購房款）存入監管賬戶設置為網簽備案前置環節。開發企業按規定在商品房買賣合同、個人住房貸款合同中注明監管賬戶賬號為首付款、按揭貸款等到賬賬號，確保預專戶專存。不按規定繳存的，鎖定開發企業商品房網簽備案功能。商業銀行和公積金管理機構要將貸款直接發放至監管賬戶，未直接發放的負責追回，無法追回的承擔賠償責任。

三、規范預售資金使用。監管賬戶中重點監管資金專項用于開發項目工程建設費用，嚴格按照建設進度撥付節點及合同約定，經審批由監管賬戶直接撥付至項目施工單位、材料設備供應等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監管資金的，可由開發企業提取和使用。

四、嚴格實行項目開發公司制。項目開發公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任。項目交付前，嚴禁投資人違規抽調、挪用項目開發公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質等級開發項目。

五、合理把握工程進度。以“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”為進度申報預售許可的，開發企業需提供現場施工圖片、工程款發票及銀行資金撥付憑證；以“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”為進度申報預售許可的，開發企業需提供施工現場圖片。

六、準確界定新出讓土地。新出讓土地的時間，以土地出讓合同簽訂日期為準。

雖然河南信陽是一個四線城市，但這件事傳遞出的信號不可謂不重要！

首先，說明現房銷售已成為房地產發展新模式的重要內容和改革方向。并且和以往的“推進”“試行”等等說法不同，現在是直接落地為現實，有風向標意義。

其次，在現房銷售政策上提供了范例。從預售制到現房銷售，不是一拍腦門的決定，這種變化過程中需要極為復雜、審慎地考量和統籌，如何讓政策順利推行并且不過多對市場產生不利影響，這很重要。

再次，現房銷售大概率會因城施策。信陽之所以率先推出這樣的政策，是因為當地出現了不少房企樓盤交付延期、銷售不暢等問題，導致房地產銷售后勁不足。現房銷售的意義是來解決這些問題，而具體到不同的城市，就面臨不同的行情，多大程度推行現房銷售就要“因城施策”。

02.

關于現房銷售政策，這一提法由來已久。

早在2005年，央行就提出“考慮取消房屋預售制度”，但當時樓市正處于狂飆行情，大多數人并不贊成這樣的做法。

圖源見水印

直到2016年，廣深、南京等城市為了給土拍市場降溫，真正打出了“現房銷售”這張牌，但這更多的是臨時性調控手段。

后面2021年，青島發布的“十四五”住宅發展規劃中，開始正式寫下“逐步推動實現現房銷售”。

去年8月份，住建部公開表態，已將現房銷售被列為“構建房地產新模式”的重點工作之一”。

去年12月，一紙重磅文件震動樓市——住建會議明確將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售”列為2025年度重點任務。

圖源見水印

截至目前，據不完全統計，自2022年以來，全國已經有超過30個省市發布了推進現房銷售試點的相關文件。

包括北京、深圳、上海等一二線城市。例如，北京規定2025年后30%新出讓地塊需現房銷售，深圳在土地出讓中明確部分地塊現房條件。

部分城市更已經全面推行“現房銷售”。2020年，海南成為首個全面推行現房銷售政策落地的省份，規定“2020年3月8日后新出讓土地商品住宅必須現房銷售”。

不僅政策端持續推進，需求端對現房的認可度也在不斷提升。自2022年起，現房在新房中的占比持續上升。

圖源見水印

據國家統計局數據：

①2025年1-2月，商品房期房銷售6940萬平方米，同比下降11.8%；

②現房銷售3806萬平方米，同比增長10.0%。

③從占比來看，1-2月現房銷售面積占總銷售面積的比重為35.4%，較2024年全年提升4.6個百分點，較2023年全年提升12.9%。

當然這些數據背后，一方面是試點城市帶動，另一方面則是一些“賣成現房”的項目貢獻了一定比例。

換句話說，不管房企愿意不愿意，現房銷售越來越近已經幾乎成為一種現實。

03.

那么客觀來講，應不應該推行現房銷售？推行現房銷售又有什么好處？

第一個問題毋庸置疑，答案是肯定的。

至于第二個問題，綜合看下來有幾點：

①有助于提振市場信心，修復購房者信心

這些年，預售導致的爛尾風險、質量糾紛嚴重削弱購房者信心。

從數據端來看，全國商品房銷量在2021年見頂，2022年從之前的“雙18”跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。

國家統計局最新數據顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

當然，銷售數據不斷縮水的主要原因是大周期下的調整。

但預售制、期房制引發的樓盤停擺，也是重要原因。

而現房模式，項目建筑質量所見即所得，避免了傳統期房銷售中交房“貨不對板”以及爛尾的風險，如果推行下來，將一定程度上修復購房者的信心，提振需求。

②加速房地產行業大洗牌，提升行業整體水平

相比預售，現房銷售要求房企具備更強的資金和運營能力，從而加快低效中小房企的出清。海南試點后，頭部房企市場份額從45%提升至68%，產品品質也顯著改善。

同時，現房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項目規劃、設計、施工建設等環節將更加注重品質，從而推動產品品質提升。現房銷售更加考驗企業的產品力，高產品力、強品牌力的企業未來發展機遇或將更大。

換言之，現房銷售將倒閉房地產行業的“優勝劣汰”，提升行業整體水平，產品力也會迎來一定提升。

③改善市場供需結構，加快庫存去化

在庫存量大的地區試點現房銷售，有助于控制供應規模，能夠直接改善市場供需結構，加快庫存的去化，也有利于房地產發展新模式的構建。

推行全面現房銷售是大勢所趨，也是民心所向，隨著現房銷售制度的落地，房地產市場可能會迎來新一輪的積極變化。

但同時值得注意的是，這也不意味著所有城市都要盲目跟進現房銷售政策，對于庫存量大的城市或區域，全面推行是必然；而對于庫存量小或者市場熱度高的城市來說，差異化地去合理使用現房銷售和期房銷售的組合，可能會更好。

因城施策、因地施策，可能仍會是“推行現房銷售”的一個特點。

對此，你怎么看？

部分信息來源：中國房地產報、中指研究院、明源地產研究院、城市財經等

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