辦證時發現車位已被查封！南京這個小區，業主們很鬧心

這兩天，家住南京上秦淮銀城旭輝云臺天境的李女士很苦惱：

“小區已交付5年，最近突然接到物業通知，銀城地產被施工單位起訴，買了車位但還沒辦證的業主抓緊去辦，以免被法院查封凍結。”

收到消息，李女士第一時間趕往江寧區不動產登記中心辦理車位產權證，卻被告知自家車位早在去年3月就已被查封！

這兩年，被地產公司暴雷拖累，業主買了車位卻因沒有辦證而被查封，在南京并不是個例。發生在云臺天境的業主車位被一輪輪查封，究竟是什么情況？銳評君前往小區，嘗試厘清事情始末。

01

由銀城和旭輝聯合開發的云臺天境，位于江寧上秦淮。與五礦瀾悅棲原、翠屏誠園等相比，小區離砂之船、地鐵3號線秣周東路站等配套的距離略遠。

2018年9月，云臺天境首開，均價約2.9萬/㎡，吸引了近2500組買房人去搖號。2020年3月，小區正式交付。同年夏天，小區車位開賣，銷許價16萬至18萬/個。

南京網上房地產數據顯示，云臺天境共入網1514個車位，截至目前，已出售1072個車位。

交付即住進來的李女士，2020年7月以約14萬的價格買了云臺天境的車位，但因種種原因，一直沒有辦理車位產權證。

“上周，管家突然通知抓緊去辦證，銀城地產被施工單位起訴，最晚在5月10日左右，江寧經濟技術開發區人民法院將查封小區部分車位。”李女士告訴銳評君。

在物業的提醒下，這兩天，陸續有云臺天境的業主們趕往江寧區不動產登記中心，成功辦理了車位產權證。

相比之下，李女士就沒那么幸運了。

盡管物業并沒有明確告知被查封車位的區域、數量，安全起見，李女士也第一時間趕去辦證，“前面的流程都很順利，工作人員點擊最后一步繳納契稅時，彈窗顯示我家車位已被查封，無法辦證。”

什么？已知的查封還沒執行，未知的查封早已悄悄進行了？

郁悶的李女士，按照不動產登記中心的指引，查詢到早在2024年3月，自家車位已被六合區人民法院查封。

“六合區人民法院告訴我，云臺天境已被查封的車位不止我一家，但我和鄰居們沒有接到過任何通知。”李女士說，“甚至銀城物業也不知情，我去咨詢管家，對方很吃驚。”

銳評君在云臺天境的公區、各單元入戶大堂、物業服務中心等地尋找，并沒有看到車位被查封的相關公告，地下車庫的車位都可以正常使用，看不出查封痕跡。

對此，有律師表示：“車位等不動產被查封，進入拍賣等流程后，才會涉及到物權轉移等實質性操作，在此之前可能不會影響正常使用。但業主有知情權，法院、地產公司、物業應當及時告知。”

02

我們知道，云臺天境由銀城和旭輝聯合開發，銀城為實際操盤方。

這家南京本土房企成立于1993年，早期憑借高水準的西堤國際、寶船聽濤、銀城東苑等住宅項目，獲得了不錯的口碑。

發展生涯中，銀城地產有幾個高光時刻：

比如2012年，憑借江心洲的長島觀瀾，走出早期的低谷期。

比如2018年，通過多布局拿地，手握豐富土儲，將戰略深耕城市擴大至長三角。包括云臺天境、悅見山、鉑悅源墅、江山御等在內的新盤，就是這一時期的作品。

云臺天境實景圖

好景不長。2022年，銀城經歷了股價暴跌、項目停工等至暗時刻，深陷債務危機泥潭。

天眼查顯示，與南京銀城房地產開發有限公司相關的法律訴訟案件超150個，截至目前，執行標的總金額超6.3億，未履行比例高達98.7%。

銀城地產持股比例達51%、云臺天境的開發主體南京佳運城房地產開發有限公司，此前已多次被告上法院，法人也多次被鼓樓區人民法院、江寧經濟技術開發區人民法院、六合區人民法院下發限制消費令。

銳評君查詢了司法拍賣網，發現就在5月3日，云臺天境編號為9、10、11號的三個車位即將拍賣，市場價12萬/個，起拍價均為8.4萬。

拍賣頁面附上的不動產查詢登記結果顯示，這三個車位的權利人為南京佳運城房地產開發有限公司，2024年4月3日被鼓樓區人民法院查封后，又被江寧經濟技術開發區人民法院輪候查封。

我們咨詢了銀城物業的相關工作人員，對方表示：受地產影響，銀城開發的不少小區都經歷了車位查封的情況，云臺天境的究竟被查封過幾次，已經搞不清楚。

那么，這三個即將被拍賣的車位，是開發商尚未賣出去的車位，還是被“誤傷”的業主的？

隨后，銳評君又查閱了南京網上房地產的銷控表，若對應的車位編號與交付后的編號一致，那么，這三個車位就是還沒賣出去、屬于銀城地產的車位。

銳評君要提醒云臺天境的業主們，無論自家車位在不在接下來的查封名單內，若沒有辦理產權證，請及時將購買合同、購買發票、付款截圖等車位購買證明材料復印件提交給物業管家登記，物業將統一交給江寧經濟技術開發區人民法院。與此同時，盡快辦理產權證，以免以后再遇到被“誤傷”查封的情況。

03

更早之前，南京板橋藍光公園1號的業主們，已經體驗過類似的鬧心。

2022年11月，藍光公園1號小區里，赫然出現一紙南京市雨花臺區人民法院張貼的車位查封公告。

依據（2021）蘇0114民初5919號民事裁定書，雨花臺區人民法院于2022年6月8日查封了南京藍光和駿置業有限公司名下，坐落于藍光公園1號地下車庫地下1層不動產（車位）共250個。

當時，不少全款購買了車位的業主們，還沒來得及辦理車位產權證，就與開發商的部分未售出車位一并被查封，很是郁悶。

怎么辦？查封公告給了業主們建議：向法院提交相應的材料，成功進行“查封解綁”后，再辦理車位產權證。

在房地產行業的深度洗牌中，一批地產開發企業出險，留下了不少“爛攤子”。如果遇到諸如藍光、銀城業主這般，自家車位被查封的情況，要如何應對？

早在2023年，南京市中級人民法院就在官微公布了一則類似案例的審理情況。簡單來說，購買車位的業主，合法權益具有優先性，應當優先于一般債權予以保護。如果還沒辦證就被查封，可要求法院撤銷查封執行。

相關法律條文參考：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

法院提醒：業主在購買車位的過程中，應注意留存合同簽訂、占有使用、價款支付的原始憑據，以防范因標的物上存在權利瑕疵而帶來的相應風險，還應及時辦理車位所有權變更登記手續，減少不必要糾紛的產生。