重慶第四代住宅，全國(guó)第一！

談到重慶樓市，大家想起的基本都是這些詞兒：

房?jī)r(jià)便宜、天量供應(yīng)。

但如果提到第四代住宅，重慶可以說是在這方面遙遙領(lǐng)先了。

第四代住宅不是個(gè)新鮮玩意兒，其實(shí)早在20多年前，重慶南岸區(qū)海峽路的江山多嬌小區(qū)，就已經(jīng)有了6米挑高的空中花園，算是重慶四代宅的鼻祖了。

? 江山多嬌小區(qū)，楊一實(shí)拍

政策領(lǐng)先

最近幾年，重慶明顯加快了四代宅的建設(shè)。

重慶是全國(guó)首個(gè)，系統(tǒng)性推動(dòng)第四代住宅發(fā)展的城市。

2023年發(fā)布《中心城區(qū)立體綠化住宅試點(diǎn)工作細(xì)則》，明確空中庭院不計(jì)容積率；

2024年進(jìn)一步出臺(tái)《支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干措施》，取消單套面積限制、允許存量土地開發(fā)，并放寬綠化平臺(tái)數(shù)量和躍層戶型限制。

這些政策通過容積率獎(jiǎng)勵(lì)、流程簡(jiǎn)化等措施，為開發(fā)商提供極大靈活性，加速項(xiàng)目落地。

在新規(guī)刺激下，“四代宅”在重慶順勢(shì)興起并呈爆發(fā)態(tài)勢(shì)。

截至2025年3月，重慶已建成和在建的第四代住宅項(xiàng)目超過20個(gè)，預(yù)計(jì)未來兩年將突破80個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)超北上廣深等一線城市（2024年北上廣深合計(jì)項(xiàng)目數(shù)量不及重慶）。

未來重慶每賣出兩套新房，就有一套可能是「四代宅」。

技術(shù)領(lǐng)先

第四代住宅并不是那么好做的，得符合10多個(gè)條件，我把相關(guān)條例列出來給各位看下：

1、面積

4層及以上居住建筑、平層戶型、套內(nèi)建筑面積≥100平方米（不含綠化平臺(tái)），每戶僅可設(shè)1處。

2、綠化面積：

綠化平臺(tái)不超過50㎡。

3、厚度：

通過結(jié)構(gòu)降板設(shè)置下沉土池，種植覆土厚度不小于0.5米，并設(shè)有灌溉、排水系統(tǒng)。

4、高度：

層高不低于2個(gè)自然層，進(jìn)深不大于6米。

? 重慶第四代住宅建筑規(guī)范示意圖

5、開敞面：

四周應(yīng)有不少于2個(gè)完整的開敞面（或開敞面不少于周長(zhǎng)的40%），且至少有一個(gè)完整的長(zhǎng)邊為開敞面。開敞面不得設(shè)置圍護(hù)墻體，且拼接面不能視為開敞面。

6、面積占比：

每戶綠化平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)（含生活陽(yáng)臺(tái)）、露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等非戶內(nèi)空間總投影面積不得大于套內(nèi)面積的40%

7、建筑間距：

綠化平臺(tái)應(yīng)納入建筑間距計(jì)算。平臺(tái)外邊緣與山墻面齊平、或部分突出山墻面的，該山墻對(duì)應(yīng)的平臺(tái)外邊緣可按照山墻退讓間距。

8、建筑密度：

綠化平臺(tái)應(yīng)計(jì)入建筑密度。允許試點(diǎn)項(xiàng)目適度提高建筑密度。

9、尺寸：

綠化平臺(tái)應(yīng)計(jì)入建筑面寬和進(jìn)深尺寸

10、區(qū)域要求：

位于「兩江四岸」頭排、重要主干道兩側(cè)等景觀敏感區(qū)域，且《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、相關(guān)規(guī)劃或轄區(qū)政府明確提出設(shè)置封閉陽(yáng)臺(tái)、外立面公建化、坡屋面等風(fēng)貌要求的，不得規(guī)劃布局立體綠化住宅。

11、裝修：

立體綠化住宅應(yīng)為精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，避免二次裝修對(duì)環(huán)境造成污染。鼓勵(lì)采用被動(dòng)式節(jié)能技術(shù)和智能化系統(tǒng)，鼓勵(lì)采用裝配式建筑等綠色建造方式。

12、價(jià)格：

新出讓土地試點(diǎn)建設(shè)立體綠化住宅的，應(yīng)充分考慮土地增值因素，科學(xué)合理評(píng)估土地價(jià)格。

當(dāng)然，據(jù)說四代宅的技術(shù)規(guī)范又有了更新，我也聽到了一些傳聞，在部分技術(shù)指標(biāo)上又有了新的調(diào)整，但目前官方還沒官宣，這里不深究。

重慶四代宅普遍采用“LDKBG一體化設(shè)計(jì)”，空中庭院面積達(dá)30-50㎡且不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積，得房率高達(dá)130%-147%，而傳統(tǒng)住宅僅約80%左右，形成“負(fù)公攤”效應(yīng)，性價(jià)比顯著提升。

重慶本就是國(guó)際著名的山地城市，各項(xiàng)目多多少少地形都還是有些坡度的，在四代宅技術(shù)開發(fā)上就有很多創(chuàng)新之處：

結(jié)合山地特色引入垂直綠化、

低透光鍍膜玻璃（兼顧采光與隱私）、

智能灌溉系統(tǒng)等技術(shù)。

例如，國(guó)瑞浩月府設(shè)計(jì)6.3米挑高庭院，采用雙層防水和陶粒過濾層，支持大型綠植栽培；璞印金開項(xiàng)目利用鏡面玻璃解決隱私問題，同時(shí)優(yōu)化采光和視野。

行業(yè)認(rèn)可

在早些年市場(chǎng)行情比較好的時(shí)候，開發(fā)商做第四代住宅，比如在成都，是可以突破限價(jià)，最高可以突破30%限價(jià)，這是開發(fā)商最早做四代宅的初衷。

但在市場(chǎng)比較平穩(wěn)的當(dāng)下，開發(fā)商做第四代住宅，可以打造產(chǎn)品的差異化，畢竟在當(dāng)下市場(chǎng)里，好項(xiàng)目真的是屈指可數(shù)，產(chǎn)品力強(qiáng)的項(xiàng)目更是少的可憐。

對(duì)開發(fā)商來說，走改善路線才是突破當(dāng)下市場(chǎng)的有效之策，畢竟重慶71%的成交量都是二手房，而其中大部分總價(jià)又都在120萬(wàn)以內(nèi)。

開發(fā)商做普通新房，100%是打不贏二手房的。

四代宅的戰(zhàn)績(jī)也是有目共睹的。

2024年，重慶四代宅平均去化率約65%，是普通住宅的3-4倍，部分項(xiàng)目如龍湖云河頌開盤當(dāng)日成交金額達(dá)3.6億元。高總價(jià)產(chǎn)品仍快速清盤，顯示高端市場(chǎng)接受度極高。

重慶本就是第四代住宅的極佳試驗(yàn)城市，其他各城市的房地產(chǎn)同行評(píng)價(jià)重慶為四代宅“普惠化”的先行試驗(yàn)區(qū)，其經(jīng)驗(yàn)被多城效仿，主要有這3點(diǎn)：

1、政策機(jī)制：首創(chuàng)容積率獎(jiǎng)勵(lì)、存量土地激活模式

2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：形成立體綠化規(guī)范、庭院結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

3、產(chǎn)業(yè)延伸：衍生出庭院設(shè)計(jì)、養(yǎng)護(hù)等新興服務(wù)業(yè)態(tài)

重慶憑借政策突破、規(guī)模化落地和設(shè)計(jì)創(chuàng)新，已確立第四代住宅的全國(guó)領(lǐng)先地位，成為行業(yè)技術(shù)范本與政策標(biāo)桿。其“政策-技術(shù)-市場(chǎng)”閉環(huán)模式，為全國(guó)住宅升級(jí)提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)

預(yù)計(jì)未來會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)同行來重慶取經(jīng)學(xué)習(xí)交流，期待你們的到來！