招商·錦城序，三面割裂的「孤盤」？

不少粉絲問，單價3萬的招商·錦城序（以下簡稱“錦城序”）是否會站崗？

從臨時樣板間來看，戶型達(dá)到新規(guī)普遍水準(zhǔn)，120㎡套四，137㎡套四三衛(wèi)。和其它新規(guī)盤比，也沒太出乎意料。

但這地段，實(shí)在讓人“頭痛”。

價格來到3萬，買的卻是“三面割裂的孤盤”，一面密布鐵路線網(wǎng)，另外兩面則是“主干道+下穿隧道”。

▲ 錦城序錦城序門口，蜀龍路與人民塘路交匯處車流情況

業(yè)內(nèi)一直有個共識，好產(chǎn)品一直源源不斷，只有好地段才難以復(fù)制。

今天重點(diǎn)說下它的地段，如果大家感興趣，下期再分析產(chǎn)品。

成都上百個板塊，如果要排名，二八能排三流，還是四流？

攀成鋼、金融城算第一隊(duì)，麓湖、天西或許也算。

第二梯隊(duì)有點(diǎn)多，大源能排二梯隊(duì)前列，林家壩、白鷺灣、三圣鄉(xiāng)、青羊新城、金沙等也算。

上面這些板塊，二八能和誰比？

即便成華區(qū)，萬象城、建設(shè)路、杉板橋，哪個不比二八更強(qiáng)？

開發(fā)商在這個地方選擇修啥產(chǎn)品，能看出板塊級別。

目前二八二手房，成交多是總價200多萬初改，單價2萬出頭。

二八有時給人高大上感覺，因?yàn)?strong>周邊板塊實(shí)在“太窮”，青龍場、駟馬橋、理工大、龍?zhí)端拢粋€能打的都沒有。

矮子里面拔高子，二八比周邊的“窮親戚”還是略強(qiáng)。

總的來說，二八比較容易吸引北門，特別是周邊改善。

而南門，甚至新川也有不少人嫌棄，因?yàn)橹苓吔鹑诔恰⒋笤础⒙春呤謱?shí)在是太多，沒辦法。

前面說了，它周邊有幾個更弱板塊，能吃到這一圈紅利，也沒問題。

但錦城序的位置，實(shí)在是讓人頭痛。

它處于整個二八的北端邊緣位置，距離區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)“和信K101”，“鐵建廣場”位置較遠(yuǎn)，百度地圖顯示分別在2公里和2.2公里，是板塊內(nèi)最遠(yuǎn)的樓盤之一。

板塊內(nèi)二仙橋公園，圣燈公園兩大主要公園，沿中環(huán)路和成華大道修建，距離錦城序也有2公里左右。

2公里距離，地圖顯示步行超30分鐘，并不方便。

去公園、商場都要動車，板塊邊緣有種“爹不疼媽不愛”的凄涼。

“金三”土拍溢價106%，以4.12萬/㎡樓面價成交。

主城稍微有點(diǎn)成色的地塊，都在溢價成交，成華杉板橋、崔家店、東客站同樣如此。

3月底錦城序一街之隔39畝地，“零溢價”成交。沒看錯，零溢價，無人爭，無人搶！

▲ 來源成都購房通

該地塊位置優(yōu)于錦城序，樓下就是17號線“站點(diǎn)”，妥妥地鐵盤。

再往前，錦城序82畝，華潤中環(huán)天宸82畝，均“零溢價”成交。

在房企四處搶地背景下，業(yè)內(nèi)為何對這里“極其冷靜”，不妨多想想。

業(yè)內(nèi)一直有個共識，好產(chǎn)品一直源源不斷，只有地段才最難以復(fù)制。

錦城序的尷尬，不僅在于二八邊緣。

項(xiàng)目所在位置，三面被“大交通”割裂，撕裂的城市界面，讓這里成為“孤島”。

錦城序北面有一塊106畝待拍地，錦城序和它組成“三角形”地帶。

在它們北面是密密麻麻的鐵路，鐵路網(wǎng)絡(luò)縱橫。

這里的鐵路網(wǎng)絡(luò)有多密集呢？

東西向成渝鐵路、達(dá)成鐵路；南北向成綿樂鐵路；以及東西向轉(zhuǎn)南北向成昆鐵路，都在此匯集，密不透風(fēng)。

從三環(huán)到錦城序，全是穿插其間的鐵路線網(wǎng)，如果業(yè)主從三環(huán)開車回家，需要經(jīng)過N個下穿，因?yàn)轭^頂上全是鐵路、高架。

▲ 從三環(huán)到錦城序，需要穿行多個下穿

背靠大面積不能開發(fā)“割裂地帶”，已經(jīng)沒有進(jìn)一步拓展空間，與外界的割裂，注定上限不高。

錦城序三面都有“大交通”阻隔，交通動線如此割裂，非常少見。

前面說了，地塊北面，是大面積鐵路網(wǎng)縱橫。

東側(cè)蜀龍路連接新都和二仙橋，是城北進(jìn)出城的物流、貨運(yùn)主要通道，“走二仙橋”的梗，也來自于貨物運(yùn)輸經(jīng)過“二仙橋-蜀龍路”進(jìn)出城。

▲ 蜀龍路二八板塊段航拍

西面是“人民塘路”，人民塘路雖然規(guī)劃上寫的是“雙向四車道”，但在錦城序門前變成“六車道”。

另一側(cè)的“蜀龍路”與“人民塘路”交匯處，車流量較大，錦城序正好在蜀龍路連續(xù)兩個下穿之間。

兩條主干道交匯處，車輛在這里容易發(fā)生堵車。

▲ 錦城序錦城序門口，蜀龍路與人民塘路交匯處車流情況

三面割裂，導(dǎo)致項(xiàng)目形成“孤島”。

與之類似的，高新區(qū)著名的“美洲花園”，雖然挨著金融城，但由于三面被大交通割裂，成為“孤島盤”，甚至被稱為“死盤”。

美洲花園距離高新區(qū)南城都匯步行距離僅有1.4公里，但至今房價仍徘徊在一萬多，以一己之力拉低高新區(qū)均價。

錦城序?qū)γ嬗幸粔K106畝待拍地，這兩個項(xiàng)目能否形成合力，單獨(dú)撐起“三角地帶”這一小板塊？

答案：很難！

兩個項(xiàng)目組合在一起，難以解決交通割裂，通勤不便，小板塊內(nèi)沒有公園、沒有商業(yè)、沒有學(xué)校（幼兒園除外）等問題。

要使用這些配套，還是需要開車出行才能抵達(dá)。三面割裂的狀態(tài)，又讓開車出門掉頭的地方不少，費(fèi)時費(fèi)力。

反而，兩大樓盤擠在一塊“孤島”，未來出行可能更加擁堵。

加上對面還有一塊公交車停車場預(yù)留用地，但未來業(yè)主駕車通行，擁堵在所難免。

錦城序一共17棟住宅，其中不少樓棟臨人民塘路和蜀龍路主干道。

其中1、2、3、16、17號樓，正對人民塘路，位置最不好，干擾最大。

人民塘路下穿車輛出來車速相對較高，并且這條下穿連接青龍場，貨車帶來的干擾顯然更大。

11、12、15、16號樓臨蜀龍路，不過從總平來看，這幾棟樓應(yīng)該是山墻面朝向蜀龍路，影響相對小一些，盡量避開臨近蜀龍路的房源。

教育方面，雖然對面是七中英才，大家都知道七中英才大搖號，因此除了上下學(xué)增加擁堵，并沒有太大作用。

▲從錦城序到雙林小學(xué)（馨韻校區(qū)）百度地圖步行導(dǎo)航示意

根據(jù)公開報(bào)道，錦城序大概率入讀雙林小學(xué)（馨韻校區(qū)），這也是最好的方案。

即便如此，但也存在距離遠(yuǎn)的問題，百度地圖顯示，錦城序距離雙林小學(xué)（馨韻校區(qū)）約1.7公里，步行需要約28分鐘。

將近半小時路程，步行上學(xué)不現(xiàn)實(shí)，只能選擇開車。

這意味著，即便家里面有老人幫忙帶娃，幾乎也需要孩子爸媽每天接送。

孩子到了小學(xué)高年級，離學(xué)校近的家庭，已經(jīng)可以讓孩子自行上學(xué)，但錦城序這個距離，還是需要接送。

錦城序未來的配套主要還得依靠小區(qū)自身，但大型商業(yè)、教育、公園等，只能驅(qū)車前往其它地方。

對于購房者來說，買房住一輩子，少則一二十年，多則三五十年，產(chǎn)品不斷迭代，現(xiàn)在領(lǐng)先的產(chǎn)品，三五年后，還能吊打競品？

當(dāng)五年以后，市場上都是新規(guī)盤，新規(guī)盤也將全面涌入二手市場，還能確保有競爭力？

產(chǎn)品不斷迭代，但只有地段才是最難復(fù)制，也更有價值。

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