“圍獵”小陽春

壹

“一波還沒平息，一波又要侵襲，新盤入市風(fēng)風(fēng)火火；一波還來不及，一波又要上線，新的土地即將開拍，小陽春圍獵戰(zhàn)火繼續(xù)?！?/p>

是的，進(jìn)入3月，北京樓市的關(guān)鍵詞，就是“開盤”。

3月2日，位于通州梨園的招商云璟攬閱開盤，熱銷11.46億元，去化率達(dá)到90.43％。

3月16日，位于海淀永豐南的海開·頤海澐頌開盤，熱銷72.5億元，成交606套。

3月21日，位于海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鳴，攜手同天開盤。最終，和樾望云熱銷85億＋，和樾玉鳴熱銷67億＋。

3月22日，位于副中心的北京城建國譽(yù)頌，熱銷10.58億元，成交211套；位于門頭溝的長安華曦府三期開盤，再次上演拼手速熱辣場景，實(shí)現(xiàn)“三開三捷”。

3月23日，位于四環(huán)新宮的建發(fā)金茂·觀宸，熱銷22.43億元，成交207套。

回看一下，截止目前的小陽春戰(zhàn)報(bào)，可謂是春意融融，”熱銷海報(bào)連成片“。

而根據(jù)各大新盤官宣的銷售業(yè)績，截止日前總金額已突破268億元，讓2025年北京樓市小陽春的成色十足。

貳

好春光，自然要拼一把，這不約有十余個新項(xiàng)目，正在”趕春來“。

其中，中海和金隅更是攜多個項(xiàng)目，前來迎戰(zhàn)小陽春。

中海方面，中海新城和中海北京，都拿出了好地段的好貨。

中海新城朝陽三子各有亮點(diǎn)，位于朝陽三環(huán)小紅門的中海·時光之境，主打超級性質(zhì)比，即一千萬在東三環(huán)置業(yè)大四居。位于十八里店的中?！こ杘ne，不僅擁有超高得房率，而且還在區(qū)域引入中海環(huán)宇城，預(yù)計(jì)2027年建成，屆時“地鐵＋教育＋商業(yè)”的“宜居三件套”在十八里店全配齊。位于酒仙橋的中海·萬吉玖序，則是要將中海玖序系產(chǎn)品的頂豪范進(jìn)行到底，據(jù)悉戶均面積超200㎡，精裝品質(zhì)則上足頂級配置。

中海北京，則是將在內(nèi)城掀起新高潮。位于豐臺萬泉寺的新盤，公布案名為中?！惤鸶髁粜蜑?35~230㎡的四居大平層；位于豐臺西南郊冷庫的新盤，公布案名為中海麗澤叁號院，主力戶型為99~160㎡的改善型產(chǎn)品。

金隅則是有兩子在手，位于四環(huán)豐科園的北京隅·西頌，本周末就將亮相樣板間，屆時購房人就能親眼目睹市場上唯二有“南向封閉陽臺＋花池”高得房率空間的真實(shí)模樣。位于副中心土橋的金隅·花溪云錦，主打低密花園洋房高得房率，預(yù)計(jì)4月售樓處樣板間將揭開廬山真面目。

而近日北京樓市最燃之地的海淀，在二季度還有重磅新盤駕到，即朱房村雙雄。雖然案名都尚未公布，但可以確定的是，兩個項(xiàng)目都在“憋大招”，為的就是驚艷海淀乃至全北京。

與此同時，其他區(qū)域已有超多新盤在路上。昌平區(qū)就有位于朱辛莊即將開盤的星耀未來，位于馬池口的國譽(yù)燕園二期，位于東二旗的北京國賢府貳期，而三個項(xiàng)目都照顧到了全維購房人的置業(yè)需求，讓剛需和改善人群都能找到合心意的好房子。

亦莊區(qū)域，則由亦莊王招商蛇口舉起了大旗，位于亦莊河西區(qū)的X24項(xiàng)目，已公布案名為招商序，其是亦莊首個“好房子”項(xiàng)目，配備首層架空層、風(fēng)雨連廊與全景陽臺的“好房子三件套”，主力戶型為91~165㎡的三至四居。

房山區(qū)域，則有由北京城建開發(fā)的頤知筑，項(xiàng)目主打96~143㎡的改善產(chǎn)品，首付35萬起，對于想在北京安家的拼搏一族來說，價(jià)格確實(shí)香。

除此之外，還有不少順銷盤，近期也會亮相新動作。位于三環(huán)大紅門的中環(huán)悅府，將推出實(shí)樓大師樣板間，并進(jìn)行實(shí)景示范區(qū)升級；位于望京奶西的望京國譽(yù)府，將開放更多的實(shí)景展示區(qū)園林景觀；位于香山腳下的印香山，實(shí)景示范區(qū)即將開放；位于內(nèi)城二環(huán)的首開璞瑅隱園，則是進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。

不得不說，這些項(xiàng)目選擇的時機(jī)點(diǎn)真的妙。一方面，小陽春熱火正濃，此時推出新動作，能借力打力引發(fā)市場關(guān)注；另一方面，春回大地，萬物復(fù)蘇，此時實(shí)景示范區(qū)亮相，滿園春色更動人心。

總而言之，2025年的小陽春，京城樓市很熱鬧。皆因各項(xiàng)目都懂，乘著置業(yè)信心恢復(fù)，趕緊開盤走波量，而未來是否還能延續(xù)好光景，誰也難以預(yù)料。

叁

新房市場一片春意盎然，土地市場亦是春筍破土。

繼3月18日海淀樹村地塊以10.23萬創(chuàng)紀(jì)錄的樓面價(jià)，75.02億的總價(jià)被中海拿下之后，海淀馬不停蹄，又有新地奔馳而來，即位于海淀西半壁店地塊。這塊的距離西四環(huán)不到1公里，離地鐵6號線五路居和田村站都不遠(yuǎn)。最亮眼的地方在于：容積率僅1.4，擁有打造低密豪宅的好基因。至于未來是會像香山樾那樣做大平層，還是打造為疊拼或者合院產(chǎn)品，一切得等拿地后才能揭曉。

而隨著半壁店的土地的入市，2025年海淀在售新盤和次新盤的數(shù)量，一下子達(dá)到10余個，然而這還不是終章，隨后海淀西還有待拍土地等上架，讓市場不進(jìn)感嘆：“濃眉大眼的海淀，也著急賣地了，北京的有錢人還夠不夠用”。

情況確實(shí)是這么個情況，此前海淀一直采取著慢慢供地的節(jié)奏，一年一般也就供應(yīng)2宗地左右，市場競爭不激烈，購房人又求海淀房若渴，所以新盤開盤熱銷是既定劇情。然而自去年以來，海淀土地供應(yīng)打開閘之后，并不是所有海淀房都能上演熱銷情況，皆因太多新房可選擇，只有全方位都優(yōu)秀的產(chǎn)品，才能保證熱銷。

2025年海淀在售項(xiàng)目一覽表

2024年只拍了3宗地（含打包地塊）的朝陽，在今年亦是開足了馬力，繼2月11日保利＋金茂以87.295億元拿下朝陽三間房地塊之后，又即將上架朝青住宅＋孫河商業(yè)打包地塊。其中，朝青住宅用地西側(cè)就是大名鼎鼎的豪宅星河灣，距離朝陽大悅城不到1公里，城市界面、生活配套都很亮眼，而且還自帶豪宅基因，堪稱王炸地塊。當(dāng)然，要想拿下這宗打包地塊，還是需要一些硬實(shí)力，皆因起拍價(jià)就要126億元。

而作為住宅供地大戶的豐臺，自然也不會甘于人后，位于西二環(huán)和西三環(huán)之間的太平橋地塊，預(yù)計(jì)5月份掛地，這塊地與麗澤商務(wù)區(qū)基本是零距離，北側(cè)就是北京十二中太平橋?qū)W校，屬于真正的內(nèi)城盤。這意味著中海北京豐臺兩個新項(xiàng)目，得抓緊速度面市，畢竟太平橋地塊周圍可沒鐵路穿行，地塊素質(zhì)更好一籌。

在招商云璟攬閱開盤實(shí)現(xiàn)超高去化率之后，副中心則是乘勢追擊將推出項(xiàng)目旁的梨園強(qiáng)力家具廠新地塊，畢竟兄弟地塊賣出了好成績，新推出的地塊對于各大開發(fā)商還是頗具吸引力。

不過這些待拍土地只是冰山一小角，根據(jù)2025年北京供地計(jì)劃，各區(qū)還有大量好地待上架，就是不知道以國央企為代表的“榜一大哥們”，胃口是否真的有那么好。

肆

2025年北京樓市“小陽春”大面上來看，一片春光盎然，但不可否認(rèn)的是“一九現(xiàn)象”仍在繼續(xù)。

前文所述的熱銷項(xiàng)目，都是有獨(dú)門絕技在身的特長生，才保證了開盤熱銷。

特長生一：區(qū)域長時間處于空檔期，產(chǎn)品力直擊人心。

招商云璟攬閱和長安華曦府，就是這類特長生的典型代表。招商云璟攬閱所在的副中心老城區(qū)梨園板塊，長安華曦府所在的門頭溝上岸板塊，都是長時間沒有新增供應(yīng)，且這兩個項(xiàng)目距離地鐵口近，周邊生活配套豐盛，產(chǎn)品力又都能打，因而促成了項(xiàng)目熱銷。畢竟，沒有對手，自然無敵。

特長生二：價(jià)格倒掛優(yōu)勢明顯，買到就是賺到直接開大。

不得不說，和樾望云、和樾玉鳴開盤時機(jī)選得真是好，在樹村地塊以10.23萬的樓盤價(jià)拍出，未來售價(jià)預(yù)計(jì)15~16萬的市場預(yù)期下，三天后順勢開盤，自然是大爆特爆。皆因，這兩個項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)為10.5萬，無論是跟海淀北的新房，還是二手房價(jià)格來比，都存在著明顯的倒掛，加上這兩個項(xiàng)目產(chǎn)品力確實(shí)可圈可點(diǎn)，熱銷自然是手拿把掐。

特長生三：超高得房率，贏得改善置業(yè)者的心。

隨著2025年好房子元年的到來，90％以上的得房率已不是啥稀罕事，但若在這個基礎(chǔ)上再上一個LEVEL，自然更能動人心。北京城建·國譽(yù)頌就是憑借近100％的得房率，贏得了改善置業(yè)者的關(guān)注。

當(dāng)明白了上述特長生為何能贏得票房，就會知道很多新盤依然面對著諸多挑戰(zhàn)。

拿豪宅新盤來說，當(dāng)海淀豪宅風(fēng)生水起，人氣爆棚的情況下，其他區(qū)的豪宅是否能把粉吸過來，確實(shí)不好說。拿句玩笑話來表達(dá)就是“北京的有錢人，還夠不夠用”。

其次，就是今年1000萬~2000萬這個量級，將有大量新盤將入市，在新房得房率普遍90％以上，產(chǎn)品力都卷上天的情況下，改善置業(yè)者極有可能在多個項(xiàng)目之間來回橫跳，如何把目標(biāo)客群按住，并最終落定，確實(shí)是需要些功力。

新盤市場競爭激烈，2025年前面市的順銷項(xiàng)目，壓力更是大的不得了。主要原因在于“好房子”的蜂擁而至，讓此前得房率80％左右的項(xiàng)目，失去了市場競爭力。畢竟購房人也會打算盤，同樣的總價(jià)，買好房子能擁有更多的實(shí)際空間獲得感，那肯定是站隊(duì)好房子，誰都知道這么選才是“物有所值”。

于是，順銷盤要想吸引客戶，要么是打折促銷，但老業(yè)主自然不會干。要么是全維升級產(chǎn)品力，讓本來不多利潤繼續(xù)變薄。說句實(shí)話，怎么選都挺難。

就拿上周東壩某項(xiàng)目的操作來說，推出的特價(jià)房比銷售指導(dǎo)價(jià)，直降1萬多，立刻引發(fā)了市場嘩然，此舉讓友商怎么辦，讓已購房老業(yè)主情何以堪。據(jù)悉，該項(xiàng)目推出的特惠房源，很快就被叫停，并退雙倍定金給買了特價(jià)房的購房人。

所以說，未來北京樓市的“一九現(xiàn)象”仍將繼續(xù)，要想吸引購房人，新盤還是得憑產(chǎn)品力，而順銷盤確實(shí)得好好想想招了。

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