“圍獵”小陽春

壹

“一波還沒平息，一波又要侵襲，新盤入市風風火火；一波還來不及，一波又要上線，新的土地即將開拍，小陽春圍獵戰火繼續。”

是的，進入3月，北京樓市的關鍵詞，就是“開盤”。

3月2日，位于通州梨園的招商云璟攬閱開盤，熱銷11.46億元，去化率達到90.43％。

3月16日，位于海淀永豐南的海開·頤海澐頌開盤，熱銷72.5億元，成交606套。

3月21日，位于海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鳴，攜手同天開盤。最終，和樾望云熱銷85億＋，和樾玉鳴熱銷67億＋。

3月22日，位于副中心的北京城建國譽頌，熱銷10.58億元，成交211套；位于門頭溝的長安華曦府三期開盤，再次上演拼手速熱辣場景，實現“三開三捷”。

3月23日，位于四環新宮的建發金茂·觀宸，熱銷22.43億元，成交207套。

回看一下，截止目前的小陽春戰報，可謂是春意融融，”熱銷海報連成片“。

而根據各大新盤官宣的銷售業績，截止日前總金額已突破268億元，讓2025年北京樓市小陽春的成色十足。

貳

好春光，自然要拼一把，這不約有十余個新項目，正在”趕春來“。

其中，中海和金隅更是攜多個項目，前來迎戰小陽春。

中海方面，中海新城和中海北京，都拿出了好地段的好貨。

中海新城朝陽三子各有亮點，位于朝陽三環小紅門的中海·時光之境，主打超級性質比，即一千萬在東三環置業大四居。位于十八里店的中海·朝陽one，不僅擁有超高得房率，而且還在區域引入中海環宇城，預計2027年建成，屆時“地鐵＋教育＋商業”的“宜居三件套”在十八里店全配齊。位于酒仙橋的中海·萬吉玖序，則是要將中海玖序系產品的頂豪范進行到底，據悉戶均面積超200㎡，精裝品質則上足頂級配置。

中海北京，則是將在內城掀起新高潮。位于豐臺萬泉寺的新盤，公布案名為中海·麗金府，主力戶型為135~230㎡的四居大平層；位于豐臺西南郊冷庫的新盤，公布案名為中海麗澤叁號院，主力戶型為99~160㎡的改善型產品。

金隅則是有兩子在手，位于四環豐科園的北京隅·西頌，本周末就將亮相樣板間，屆時購房人就能親眼目睹市場上唯二有“南向封閉陽臺＋花池”高得房率空間的真實模樣。位于副中心土橋的金隅·花溪云錦，主打低密花園洋房高得房率，預計4月售樓處樣板間將揭開廬山真面目。

而近日北京樓市最燃之地的海淀，在二季度還有重磅新盤駕到，即朱房村雙雄。雖然案名都尚未公布，但可以確定的是，兩個項目都在“憋大招”，為的就是驚艷海淀乃至全北京。

與此同時，其他區域已有超多新盤在路上。昌平區就有位于朱辛莊即將開盤的星耀未來，位于馬池口的國譽燕園二期，位于東二旗的北京國賢府貳期，而三個項目都照顧到了全維購房人的置業需求，讓剛需和改善人群都能找到合心意的好房子。

亦莊區域，則由亦莊王招商蛇口舉起了大旗，位于亦莊河西區的X24項目，已公布案名為招商序，其是亦莊首個“好房子”項目，配備首層架空層、風雨連廊與全景陽臺的“好房子三件套”，主力戶型為91~165㎡的三至四居。

房山區域，則有由北京城建開發的頤知筑，項目主打96~143㎡的改善產品，首付35萬起，對于想在北京安家的拼搏一族來說，價格確實香。

除此之外，還有不少順銷盤，近期也會亮相新動作。位于三環大紅門的中環悅府，將推出實樓大師樣板間，并進行實景示范區升級；位于望京奶西的望京國譽府，將開放更多的實景展示區園林景觀；位于香山腳下的印香山，實景示范區即將開放；位于內城二環的首開璞瑅隱園，則是進入準現房狀態。

不得不說，這些項目選擇的時機點真的妙。一方面，小陽春熱火正濃，此時推出新動作，能借力打力引發市場關注；另一方面，春回大地，萬物復蘇，此時實景示范區亮相，滿園春色更動人心。

總而言之，2025年的小陽春，京城樓市很熱鬧。皆因各項目都懂，乘著置業信心恢復，趕緊開盤走波量，而未來是否還能延續好光景，誰也難以預料。

叁

新房市場一片春意盎然，土地市場亦是春筍破土。

繼3月18日海淀樹村地塊以10.23萬創紀錄的樓面價，75.02億的總價被中海拿下之后，海淀馬不停蹄，又有新地奔馳而來，即位于海淀西半壁店地塊。這塊的距離西四環不到1公里，離地鐵6號線五路居和田村站都不遠。最亮眼的地方在于：容積率僅1.4，擁有打造低密豪宅的好基因。至于未來是會像香山樾那樣做大平層，還是打造為疊拼或者合院產品，一切得等拿地后才能揭曉。

而隨著半壁店的土地的入市，2025年海淀在售新盤和次新盤的數量，一下子達到10余個，然而這還不是終章，隨后海淀西還有待拍土地等上架，讓市場不進感嘆：“濃眉大眼的海淀，也著急賣地了，北京的有錢人還夠不夠用”。

情況確實是這么個情況，此前海淀一直采取著慢慢供地的節奏，一年一般也就供應2宗地左右，市場競爭不激烈，購房人又求海淀房若渴，所以新盤開盤熱銷是既定劇情。然而自去年以來，海淀土地供應打開閘之后，并不是所有海淀房都能上演熱銷情況，皆因太多新房可選擇，只有全方位都優秀的產品，才能保證熱銷。

2025年海淀在售項目一覽表

2024年只拍了3宗地（含打包地塊）的朝陽，在今年亦是開足了馬力，繼2月11日保利＋金茂以87.295億元拿下朝陽三間房地塊之后，又即將上架朝青住宅＋孫河商業打包地塊。其中，朝青住宅用地西側就是大名鼎鼎的豪宅星河灣，距離朝陽大悅城不到1公里，城市界面、生活配套都很亮眼，而且還自帶豪宅基因，堪稱王炸地塊。當然，要想拿下這宗打包地塊，還是需要一些硬實力，皆因起拍價就要126億元。

而作為住宅供地大戶的豐臺，自然也不會甘于人后，位于西二環和西三環之間的太平橋地塊，預計5月份掛地，這塊地與麗澤商務區基本是零距離，北側就是北京十二中太平橋學校，屬于真正的內城盤。這意味著中海北京豐臺兩個新項目，得抓緊速度面市，畢竟太平橋地塊周圍可沒鐵路穿行，地塊素質更好一籌。

在招商云璟攬閱開盤實現超高去化率之后，副中心則是乘勢追擊將推出項目旁的梨園強力家具廠新地塊，畢竟兄弟地塊賣出了好成績，新推出的地塊對于各大開發商還是頗具吸引力。

不過這些待拍土地只是冰山一小角，根據2025年北京供地計劃，各區還有大量好地待上架，就是不知道以國央企為代表的“榜一大哥們”，胃口是否真的有那么好。

肆

2025年北京樓市“小陽春”大面上來看，一片春光盎然，但不可否認的是“一九現象”仍在繼續。

前文所述的熱銷項目，都是有獨門絕技在身的特長生，才保證了開盤熱銷。

特長生一：區域長時間處于空檔期，產品力直擊人心。

招商云璟攬閱和長安華曦府，就是這類特長生的典型代表。招商云璟攬閱所在的副中心老城區梨園板塊，長安華曦府所在的門頭溝上岸板塊，都是長時間沒有新增供應，且這兩個項目距離地鐵口近，周邊生活配套豐盛，產品力又都能打，因而促成了項目熱銷。畢竟，沒有對手，自然無敵。

特長生二：價格倒掛優勢明顯，買到就是賺到直接開大。

不得不說，和樾望云、和樾玉鳴開盤時機選得真是好，在樹村地塊以10.23萬的樓盤價拍出，未來售價預計15~16萬的市場預期下，三天后順勢開盤，自然是大爆特爆。皆因，這兩個項目的銷售指導價為10.5萬，無論是跟海淀北的新房，還是二手房價格來比，都存在著明顯的倒掛，加上這兩個項目產品力確實可圈可點，熱銷自然是手拿把掐。

特長生三：超高得房率，贏得改善置業者的心。

隨著2025年好房子元年的到來，90％以上的得房率已不是啥稀罕事，但若在這個基礎上再上一個LEVEL，自然更能動人心。北京城建·國譽頌就是憑借近100％的得房率，贏得了改善置業者的關注。

當明白了上述特長生為何能贏得票房，就會知道很多新盤依然面對著諸多挑戰。

拿豪宅新盤來說，當海淀豪宅風生水起，人氣爆棚的情況下，其他區的豪宅是否能把粉吸過來，確實不好說。拿句玩笑話來表達就是“北京的有錢人，還夠不夠用”。

其次，就是今年1000萬~2000萬這個量級，將有大量新盤將入市，在新房得房率普遍90％以上，產品力都卷上天的情況下，改善置業者極有可能在多個項目之間來回橫跳，如何把目標客群按住，并最終落定，確實是需要些功力。

新盤市場競爭激烈，2025年前面市的順銷項目，壓力更是大的不得了。主要原因在于“好房子”的蜂擁而至，讓此前得房率80％左右的項目，失去了市場競爭力。畢竟購房人也會打算盤，同樣的總價，買好房子能擁有更多的實際空間獲得感，那肯定是站隊好房子，誰都知道這么選才是“物有所值”。

于是，順銷盤要想吸引客戶，要么是打折促銷，但老業主自然不會干。要么是全維升級產品力，讓本來不多利潤繼續變薄。說句實話，怎么選都挺難。

就拿上周東壩某項目的操作來說，推出的特價房比銷售指導價，直降1萬多，立刻引發了市場嘩然，此舉讓友商怎么辦，讓已購房老業主情何以堪。據悉，該項目推出的特惠房源，很快就被叫停，并退雙倍定金給買了特價房的購房人。

所以說，未來北京樓市的“一九現象”仍將繼續，要想吸引購房人，新盤還是得憑產品力，而順銷盤確實得好好想想招了。

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