陳偉奇律師｜發(fā)包人與承包人以商品房、車(chē)位抵工程款有效嗎？

陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇個(gè)人社會(huì)職稱(chēng)

政協(xié)茂名市電白區(qū)第二屆委員會(huì)委員

貴州省茂名商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)

振興電白廣州聯(lián)誼會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)

西南政法大學(xué)法學(xué)博士

西南政法大學(xué)中國(guó)法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務(wù)所　副主任

廣東盈隆（貴陽(yáng)）律師事務(wù)所管委會(huì)主任

盈隆法律研究中心主任

中國(guó)廣州仲裁委員會(huì)仲裁員

廣州市司法局調(diào)解專(zhuān)家

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)業(yè)律師

工程案件律師

廣州大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員

茂商新媒體平臺(tái)“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問(wèn)

建筑工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生發(fā)包人資金不足，無(wú)法及時(shí)、足額向承包人支付工程款的情況。發(fā)包人為了承包人能繼續(xù)施工，往往會(huì)與承包人達(dá)成協(xié)議，發(fā)包人通過(guò)其他方式向承包人支付工程款，如商票、以物抵債等。如果發(fā)包人與承包人約定以商品房、車(chē)位抵扣工程款是否有效？

如果協(xié)議所約定的商品房、車(chē)位無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，那么承包人能否繼續(xù)向發(fā)包人主張支付工程款？

讓我們通過(guò)解讀最高人民法院的案例來(lái)進(jìn)行分析。相關(guān)案例：（2020）最高法民終158號(hào)

2012年8月11日，發(fā)包人某甲公司和承包人某乙建工集團(tuán)簽訂《建設(shè)工程施工合同》，合同約定工程名稱(chēng)為“水井巷工程”。

2015年7月28日，甲方某甲公司與乙方某乙建工集團(tuán)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，約定：“六、甲方同意自本協(xié)議簽訂之日起將甲方現(xiàn)有房產(chǎn)（單價(jià)按最近兩個(gè)月內(nèi)平均銷(xiāo)售價(jià)格的90%）網(wǎng)簽給相關(guān)勞務(wù)隊(duì)伍和供貨商，進(jìn)而沖抵工程款。”

2016年7月4日，甲方某甲公司、乙方某乙建工集團(tuán)、丙方某丙公司簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定“丙方自愿購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)的【水井巷工程】項(xiàng)目商品房。

三方就乙方代丙方向甲方支付丙方所購(gòu)房屋價(jià)款以抵乙方尚欠丙方款項(xiàng)，甲方將房屋價(jià)款從甲方應(yīng)付而未付乙方工程款中全額抵銷(xiāo)之事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容”；“經(jīng)三方確認(rèn)，該房屋總價(jià)款為1，776，145.82元，商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，甲方同意乙方代為支付該筆購(gòu)房款，丙方同意以此款全額沖抵乙方尚欠丙方款項(xiàng)中相應(yīng)數(shù)額。”

“三、抵銷(xiāo)金額：甲、乙、丙三方一致同意丙方應(yīng)向甲方支付的上述房屋的全部?jī)r(jià)款由乙方代替丙方向甲方支付以沖抵乙方所欠丙方的款項(xiàng)（乙方、丙方確認(rèn)此次代付的前提是，乙方所欠丙方的債務(wù)數(shù)額不低于乙方代丙方支付購(gòu)房款數(shù)額）。支付方式為該房屋價(jià)款在甲方根據(jù)乙方工程進(jìn)度、結(jié)算金額和施工合同要求在應(yīng)付而未付乙方的工程款中予以相等金額抵銷(xiāo)。”

2018年9月6日，《8.26協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》載明以下內(nèi)容：二、關(guān)于前期抵房不能網(wǎng)簽的事宜前期抵房不能網(wǎng)簽的金額共計(jì)5，400萬(wàn)，甲方承諾按照以下方式予以解決：

1.甲方于2018年9月30日前完成1，500萬(wàn)元網(wǎng)簽，于2018年10月完成1，500萬(wàn)元網(wǎng)簽，截止2018年10月30日前若甲方仍未完成該部分房源網(wǎng)簽工作，甲方最遲于2018年10月30日前直接一次性向乙方付清未完成網(wǎng)簽部分相應(yīng)數(shù)額的工程款。

2.剩余2，400萬(wàn)元抵房于2018年12月30日前更換為可網(wǎng)簽有效房源，同時(shí)針對(duì)剩余未能更換房源的業(yè)主甲方負(fù)責(zé)談判維穩(wěn)、做好思想工作，必要時(shí)給與一定補(bǔ)償以確保小業(yè)主穩(wěn)定。2018年12月30日前若甲方仍未完成該部分房屋的網(wǎng)簽工作，甲方最遲于2018年12月30日前直接一次性向乙方付清未完成網(wǎng)簽部分相應(yīng)數(shù)額的工程款。

五、關(guān)于后續(xù)工程推進(jìn)安排因建設(shè)單位圖紙、資金等原因，造成工程推進(jìn)緩慢，經(jīng)協(xié)商就現(xiàn)場(chǎng)剩余工作安排如下：1.后續(xù)所有變更工程乙方不負(fù)責(zé)實(shí)施。”合同簽訂后，某乙建工集團(tuán)進(jìn)場(chǎng)施工。后因某甲公司的單位圖紙、資金等原因，造成工程推進(jìn)緩慢，某乙建工集團(tuán)不再繼續(xù)施工，剩余工程由某甲公司另行分包。后某甲公司委托第三方就某乙建工集團(tuán)承建工程作出工程結(jié)算審核，審定工程總價(jià)為751，597，193.1元。

但是，某甲公司仍未按照約定支付工程款，故某乙建工集團(tuán)將其訴至法院，要求某甲公司支付剩余工程款及利息等。庭審中，雙方對(duì)于協(xié)議約定的以房屋、車(chē)位抵扣工程款的問(wèn)題，存在較大爭(zhēng)議。

一審法院認(rèn)為：關(guān)于未網(wǎng)簽房屋是否能夠抵償工程款。根據(jù)2015年7月28日原、被告雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》約定“以及2018年9月6日《8.26協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》中“二、關(guān)于前期抵房不能網(wǎng)簽的事宜”記載的相關(guān)內(nèi)容，可以明確原、被告雙方認(rèn)可只有經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽的房屋才可用以抵償工程款，對(duì)于未能網(wǎng)簽的部分，某甲公司仍需承擔(dān)支付工程現(xiàn)款的責(zé)任。故某甲公司要求將未網(wǎng)簽備案的房屋抵償款53，659，512.27元計(jì)入已付工程款缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于已網(wǎng)簽的房屋抵償款存在爭(zhēng)議的部分如何認(rèn)定。雙方爭(zhēng)議的問(wèn)題是對(duì)于以房抵債協(xié)議金額與網(wǎng)簽備案合同金額不一致的房屋，應(yīng)以哪一項(xiàng)作為認(rèn)定抵償工程款的標(biāo)準(zhǔn)。本院認(rèn)為，根據(jù)本案查明事實(shí)所列2016年7月4日《協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容，原、被告以房抵償工程款的方式為：鑒于第三方對(duì)原告享有債權(quán)，故第三方從被告處購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房款由原告支付，以沖抵原告欠付第三方款項(xiàng)中的相應(yīng)數(shù)額，同時(shí)從被告欠付原告的工程款中扣減相應(yīng)款項(xiàng)。

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十五條對(duì)合同解釋原則作出規(guī)定，若當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思，該《協(xié)議書(shū)》明確約定了第三方所購(gòu)買(mǎi)商品房的房屋價(jià)款，并約定“甲、乙、丙三方一致同意丙方應(yīng)向甲方支付的上述房屋的全部?jī)r(jià)款由乙方代替丙方向甲方支付以沖抵乙方所欠丙方的款項(xiàng)……支付方式為該房屋價(jià)款在甲方根據(jù)乙方工程進(jìn)度、結(jié)算金額和施工合同要求在應(yīng)付而未付乙方的工程款中予以相等金額抵銷(xiāo)”，

從該合同表述中可看出合同當(dāng)事人的意思表示為該協(xié)議約定的房屋價(jià)款即為抵銷(xiāo)工程款的數(shù)額。

此外，商品房網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門(mén)為維護(hù)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的秩序，要求將買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行公示的行為，使房地產(chǎn)交易透明化。故當(dāng)事人進(jìn)行網(wǎng)簽僅是為了滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)管理要求，在實(shí)際簽訂的以房抵債三方協(xié)議意思表示明確的情況下，以網(wǎng)簽合同的房屋價(jià)款作為抵償工程款的數(shù)額缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

關(guān)于以車(chē)位抵償工程款的問(wèn)題。原、被告雖然簽訂了以車(chē)位抵償工程款的三方協(xié)議，但與房屋買(mǎi)賣(mài)不同，車(chē)位無(wú)法履行網(wǎng)簽手續(xù)，且被告也未提交證據(jù)證明其已實(shí)際劃分了車(chē)位，三方協(xié)議并未實(shí)際履行，故本院對(duì)被告要求以車(chē)位抵償工程款的主張不予支持。

后某甲公司不服，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院認(rèn)為：1.關(guān)于未網(wǎng)簽的房屋應(yīng)否抵償工程款的問(wèn)題。某甲公司與某乙建工集團(tuán)在2018年9月6日《8.26協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》中就“前期抵房不能網(wǎng)簽的事宜”明確約定若某甲公司未按約定的時(shí)間完成房屋的網(wǎng)簽工作，應(yīng)一次性向某乙建工集團(tuán)付清未完成網(wǎng)簽部分相應(yīng)數(shù)額的工程款。根據(jù)上述約定的內(nèi)容，只有經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽的房屋才能實(shí)現(xiàn)抵償工程款的目的，未網(wǎng)簽的房屋，某甲公司仍需承擔(dān)支付相應(yīng)工程款的責(zé)任。

對(duì)于某甲公司主張的將未網(wǎng)簽備案的房屋抵償款53659512.27元計(jì)入工程款的主張，一審法院不予支持，依據(jù)充分，是正確的。

關(guān)于車(chē)位應(yīng)否抵償工程款的問(wèn)題。雖然某甲公司已與某乙建工集團(tuán)及其債權(quán)單位達(dá)成了以案涉工程的車(chē)位抵償工程款的合意，某甲公司二審提交的證據(jù)也可以證明案涉工程的車(chē)位也已經(jīng)建成，但某甲公司認(rèn)可其至今既未向某乙建工集團(tuán)的債權(quán)單位移交抵債車(chē)位，亦未按照三方抵債協(xié)議在約定的期限內(nèi)就抵債車(chē)位與某乙建工集團(tuán)的債權(quán)單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議以及辦理車(chē)位的預(yù)告登記，以車(chē)位抵償工程款的三方抵債協(xié)議并未實(shí)際履行。

一審法院對(duì)某甲公司要求以車(chē)位抵償工程款的主張不予支持，并無(wú)不當(dāng)。

通過(guò)上述案例可知，最高人民法院的裁判規(guī)則是，發(fā)包人可與承包人之間約定以商品房、車(chē)位等方式抵償工程款，但存在一定的前提限制，即涉及的商品房和車(chē)位應(yīng)具備辦理過(guò)戶(hù)登記條件。如果商品房、車(chē)位不具備辦理過(guò)戶(hù)登記條件，這不應(yīng)視為發(fā)包人已向承包人支付了相應(yīng)的工程款，承包人仍可就該部分工程款向發(fā)包人主張權(quán)利。

陳偉奇律師工程案例100期之第三十四期分享完畢。

供稿：陳偉奇

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