存量土地專題丨南通市區(qū)54宗、約340萬㎡住宅地塊待入市

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020-2024年，南通市區(qū)共計出讓106宗住宅地塊，出讓土地面積約685萬㎡，拿地總金額約1225億元。

截至2025年3月10日，已入市地塊有52宗（以領(lǐng)取商品房預售許可證為準），入市率約49%；未入市地塊還有54宗，未入市合計土地面積約340萬㎡，拿地金額約499億元。

我們從拿地時間、拿地企業(yè)、板塊分布、容積率等維度梳理這54宗未入市地塊，總結(jié)出以下四點關(guān)鍵信息：

? 拿地時間——54宗未入市地塊中，有2宗拿地至今已超四年，6宗已超三年。這些長期閑置地塊不僅造成了土地資源的浪費，也阻礙了土地市場的高效流轉(zhuǎn)，是否會在今年被收回值得關(guān)注。

? 拿地企業(yè)——54宗未入市地塊中，僅2宗為全國性品牌房企參與拿地，僅3宗為本地民營房企摘牌，其余49宗均為本地國企摘牌，本地國企占比高達約91%。雖然本地國企中不乏盛和、星湖、煒賦、致豪這些有經(jīng)驗的房企，但多數(shù)本地國企的商品房開發(fā)能力仍有待觀察，"國企拿地+品牌代建"模式或?qū)⒊B(tài)化。

? 板塊分布——蘇錫通和原港閘板塊未入市地塊均多達10宗，中創(chuàng)區(qū)也多達9宗。根據(jù)我們統(tǒng)計，截至今年2月底，這三個板塊在售新房估算去化周期分別為29個月、51個月、63個月。結(jié)合在售庫存及未入市地塊來看，中創(chuàng)區(qū)和原港閘板塊尤其需警惕供應過剩、產(chǎn)品同質(zhì)化等問題。延伸閱讀：南通市區(qū)在售新房最新去化統(tǒng)計（2025年2月）

? 容積率——54宗未入市地塊中，9宗容積率在1.2以下，19宗在1.2-1.5之間，22宗在1.5-2.0之間，僅4宗在2.0以上，低容積率地塊（容積率1.5以下）占比約52%。很顯然，接下來南通市區(qū)新房供應將以低密度產(chǎn)品為主，改善購房將擁有更大選擇空間。但需要注意的是，目前剛需產(chǎn)品已進入價格戰(zhàn)階段，未來隨著改善產(chǎn)品大量供應，剛需產(chǎn)品或面臨進一步價格松動，同時改善產(chǎn)品也有可能因競爭激烈被迫加入價格戰(zhàn)。

值得一提的是，54宗未入市地塊中，部分地塊或案名已公布，或產(chǎn)品規(guī)劃已出，比如中創(chuàng)區(qū)和園、老城區(qū)錦鴻府、五龍匯運河院子、開發(fā)區(qū)蘇潤府等，這些地塊有望在今年上半年領(lǐng)證入市。

No.1

中創(chuàng)區(qū)

中創(chuàng)區(qū)過去五年共出讓19宗住宅地塊，合計土地面積約114萬㎡，拿地金額約274億元。

截至2025年3月10日，未入市地塊還有9宗，合計土地面積約57萬㎡，拿地金額約101億元。

9宗未入市地塊，拿地都還未超兩年，其中拿地至今最久的是紫瑯一小東R23006地塊，由致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)于2023年6月聯(lián)合摘牌，樓面價高達18805元/㎡，是中創(chuàng)區(qū)的樓面價地王。

去年11月出讓的R24013地塊案名已公布——和園，由招商&煒賦&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)聯(lián)合開發(fā)，打造紫瑯湖畔純別墅住區(qū)，規(guī)劃類獨棟、聯(lián)排、疊墅三大產(chǎn)品，僅151戶。

9宗待入市地塊，3宗容積率在1.2以下，4宗在1.2-1.5之間，而目前板塊在售項目均為1.5以上容積率，隨著低容積率地塊的相繼入市，中創(chuàng)區(qū)高端墅類產(chǎn)品或從"稀缺"轉(zhuǎn)向"內(nèi)卷"。

No.2

老城區(qū)

老城區(qū)過去五年共出讓10宗住宅地塊，合計土地面積約35萬㎡，拿地金額約59億元。

截至2025年3月10日，未入市地塊還有6宗，合計土地面積約20萬㎡，拿地金額約30億元。

老城區(qū)目前僅有中海臻如府和玲瓏雅苑兩個項目在售，亟待新項目入市補倉。6宗地塊雖尚未領(lǐng)證，但多數(shù)都已亮相發(fā)聲——

?實驗小學西側(cè)R24007地塊，定位崇川首個定制化純別墅住區(qū)，僅30余席

?原BU中心R23020地塊，擬建9棟別墅＋6棟洋房，僅135戶

?原愛德士R24003地塊，擬建13棟6-11層住宅，共356戶

?原虹橋醫(yī)院R23027地塊，由萬科代建，案名為錦鴻府，規(guī)劃13棟6-18層住宅

?通京大道東、紫荷路南R24009地塊，由招商代建，將打造第四代洋房

No.3

新城區(qū)

新城區(qū)過去五年共出讓12宗住宅地塊，合計土地面積約115萬㎡，拿地金額約316億元。

截至2025年3月10日，未入市地塊還有7宗，合計土地面積約70萬㎡，拿地金額約181億元。

7宗未入市地塊中，濱江板塊4宗拿地已超三年，均由南通城市建設(shè)集團有限公司摘牌，成交總金額約161億元。

2023年5月出讓的R23002地塊，由本地民營房企——南通強邦置業(yè)摘牌，土地面積僅4921㎡，擬建2棟5層洋房，僅8戶。

No.4

任港灣五龍匯

任港灣五龍匯板塊過去五年共出讓13宗住宅地塊，合計土地面積約82萬㎡，拿地金額約129億元。

截至2025年3月10日，未入市地塊僅有2宗，合計土地面積約14萬㎡，拿地金額約19億元。

2022年12月出讓的CR22024地塊，由南通市城市更新建設(shè)有限公司摘牌，由招商代建，案名運河院子，規(guī)劃126套洋房＋59套別墅，打造三面環(huán)水的第四代住宅，目前接待中心已公開。

去年11月出讓的R24019地塊，由盛和&南通五水置業(yè)聯(lián)合摘牌，將打造為九里云和二期。

No.5

新東區(qū)

新東區(qū)過去五年共出讓8宗住宅地塊，合計土地面積約50萬㎡，拿地金額約102億元。

截至2025年3月10日，未入市地塊僅有2宗，合計土地面積約12萬㎡，拿地金額約14億元。

2宗地塊出讓時間均為去年四季度，均由本地國企摘牌，容積率上限分別為1.8和1.59，拿地樓面價分別為7353元/㎡和7031元/㎡。

對比其他板塊，新東區(qū)地塊容積率下調(diào)有限，至今未有容積率1.5以下的地塊出讓。

對比同板塊在售項目，2宗未入市地塊樓面價下跌明顯（中海盛和觀山樾和綠城桂語朝陽樓面價都超1.1萬/㎡），板塊房價還將繼續(xù)重構(gòu)。

No.6

原港閘

原港閘板塊過去五年共出讓18宗住宅地塊，合計土地面積約107萬㎡，拿地金額約162億元。

截至2025年3月10日，未入市地塊還有10宗，合計土地面積約56萬㎡，拿地金額約59億元。

10宗未入市地塊，9宗由本地國企摘牌，僅去年11月出讓的R24006地塊由本地民企——南通華宇房地產(chǎn)摘牌。據(jù)悉，該地塊擬建12棟8-11層第四代住宅，預計今年下半年入市。

就容積率而言，2宗在1.2以下，5宗在1.2-1.5之間，接下來板塊新房供應同樣將以低密度產(chǎn)品為主。

就樓面價而言，“市北四子”樓面價都超1萬/㎡，而未入市地塊在容積率下調(diào)前提下，樓面價依然出現(xiàn)了明顯下跌，板塊房價也將繼續(xù)下探。

No.7

開發(fā)區(qū)

開發(fā)區(qū)過去五年共出讓10宗住宅地塊，合計土地面積約72萬㎡，拿地總金額約87億元。

截至2025年3月10日，未入市地塊還有8宗，合計土地面積約51萬㎡，拿地金額約52億元。

8宗未入市地塊，僅R23008地塊由本地民企——南通蘇潤置業(yè)摘牌，該地塊拿地樓面價高達11293元/㎡，是能達板塊樓面價地王，目前案名已公布——蘇潤府，擬建9棟5-6層洋房＋14棟別墅，共142戶。

此外，星湖R22031地塊將打造能達首個第四代住宅，擬建14棟11-17層小高＋10棟別墅，共623戶。目前開發(fā)區(qū)能達板塊僅有煒賦龍騰華府一個項目主力在售，亟待新鮮血液涌入。

No.8

蘇錫通園區(qū)

蘇錫通園區(qū)過去五年共出讓16宗住宅地塊（蘇通11宗、錫通5宗），合計土地面積約109萬㎡，拿地總金額約95億元。

截至2025年3月10日，未入市地塊還有10宗（蘇通9宗、錫通1宗），合計土地面積約60萬㎡，拿地金額約42億元。

就拿地時間而言，其中8宗都已超兩年。就拿地企業(yè)而言，1宗為恒大遺留地塊，其余9宗均由南通蘇通科技產(chǎn)業(yè)園濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘牌。

截至2月底，錫通園區(qū)在售新房合計庫存約2000套，估算去化周期約29個月，目前僅1宗R23026地塊待入市，去化壓力尚可。

至于蘇通園區(qū)，恒大遺留項目尚未完全消化，恒大遺留地塊又將如何處理？8宗本地國企托底地塊是否有必要繼續(xù)開發(fā)？我們持續(xù)關(guān)注。