重慶的第四代住宅到底還能火多久？

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2024年重慶的第四代住宅越來越多了！

把2024年說成是四代宅元年也不為過。

很多人老是拿20多年前的老破大產(chǎn)品說事兒，說四代宅早就出現(xiàn)了，說現(xiàn)在全是炒作，南岸區(qū)海峽路20多年前就有了。

問題是，你愿意去買這樣的老破大四代宅嗎？

很多事物的本質(zhì)基本都是一樣的，所謂的創(chuàng)新，不是拋棄現(xiàn)有的事物，去進(jìn)行完全體的創(chuàng)新，而是在現(xiàn)有事物的基礎(chǔ)上去進(jìn)行升級換代，那這個新事物有以前事物的影子，那不是很正常的嗎？

現(xiàn)在大火的《黑神話：悟空》，其原型千年前早就有了，你還不是照樣玩的飛起。

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為什么2024年有這么多四代宅出來呢？

政策口子放開了嘛。

這是表面原因。

但根本原因還是在于市場變化了，而且變化的太大了。

2024年市場的一個重大變化是，二手房的市場份額首次超過了80%

這是什么概念呢？

比如市場總共賣了10萬套房子，其中二手房就賣了8萬套房，新房只賣了2萬套。

而這個比例在前兩年還只有60%

這個市場變化帶來的影響非常大。

新房的市場份額小了，新房賣不動了，意味著開發(fā)商賣房更加困難了，價格更加卷了，開發(fā)商也就更賺不到錢了。

買土地做開發(fā)，這個事情本質(zhì)上是一個商業(yè)行為，一個投資行為如果不能賺錢了，那開發(fā)商為什么還要繼續(xù)買土地？

所以這個事情對政府、對開發(fā)商的影響是非常大的，開發(fā)商的房產(chǎn)金融屬性變?nèi)趿?，政府的土地財政也受大了很大影響?/strong>

當(dāng)然你也可以說，即便是買賣二手房，政府還是可以繼續(xù)收稅嘛，契稅、個稅、增值稅、房產(chǎn)稅，每年多少還是能收到點(diǎn)。

但問題是，這個稅收的金額確實(shí)是太小了，跟土地財政比起來簡直是九牛一毛。

所以放開建筑規(guī)范，是政府給開發(fā)商撕開了一個小口子，允許開發(fā)商偷面積，允許開發(fā)商把新房做成更有競價比的第四代住宅，去跟二手房競爭。

當(dāng)然，并不是去跟所有的二手房競爭，而是只跟改善人群競爭。

畢竟，在剛需人群這一塊，二手房的優(yōu)勢太大了。

地段好、配套好、現(xiàn)房、部分還是精裝，這些都是二手房的優(yōu)勢。

二手房市場，已經(jīng)快要把剛需人群全都給攏過來了，新房在這一方面毫無還手之力。

政府鼓勵第四代住宅，本質(zhì)上是在鼓勵市場分流。

提到分流，可能你會想到一些事情，比如城鄉(xiāng)二元體制、中考分流，讓不同人群在不同的圈子里玩。

有錢人買新房，普通人買二手房。

這是政府的預(yù)期，也是未來的大勢所趨。

所以現(xiàn)在還在做新房的剛需開發(fā)商們，建議你們謹(jǐn)慎考慮，盡量不要去跟剛需二手房競爭，贏面真的不大。

第四代住宅是政府放出來的一個福利，越先做的企業(yè)，享受到的市場空白期的紅利就越大，也就越有可能賺到錢。

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放開四代宅，還有另外個市場背景。

在重慶過去幾年市場最好的時候，出現(xiàn)了大量的土地，這些土地的規(guī)劃條件高度雷同：

100畝左右、容積率1.5、限高36-54米、建筑密度35%左右...

這就導(dǎo)致了市場上出現(xiàn)了大量的同質(zhì)化產(chǎn)品，最后出來的產(chǎn)品都是洋房或洋樓，樓層在12-17層，面積在89㎡（三房兩衛(wèi)）、99㎡（四房兩衛(wèi)），大部分還都是1梯4戶。

你想想，你是一個購房者，你去市場上挑選樓盤，結(jié)果看到的所有樓盤長的都基本差不多，你根本就分不清到底該買哪個，到底誰是李逵誰是李鬼。

就像給到你這一串名字：張予曦、張馨予、張歆藝、張涵予、張雨綺、張韶涵、張含韻……你能快速想起來她們長什么樣嗎？光是念她們名字都燙嘴

我反正是分不清。

所以做第四代住宅，也是為了進(jìn)行差異化競爭，大家不要在同一個賽道里面卷，卷到最后大家都沒利潤，沒必要。

04

最先開始吃到市場紅利的，一定是最先進(jìn)行創(chuàng)新的。

1梯4戶洋樓，在2018-2019年剛出來時，市場吸引力非常大，畢竟得房率高嘛，普遍得房率都是在88%左右，比如大學(xué)城的翰粼天辰項目，這個項目就是因為1梯4戶的高得房率產(chǎn)品瞬間大賣，它也是重慶市場最早做1梯4戶產(chǎn)品的一批樓盤。

第四代住宅的得房率有多高呢？

得房率最低都是140%，高的有200%，畢竟花園贈送、電梯廳贈送、陽臺和飄窗的贈送面積加起來太多了。

第四代住宅就是1梯4戶洋樓的Pro+Plus+Max+2.0版本。

? 南濱路某第四代住宅樓盤戶型圖

雖然1梯4戶洋樓得房率很高，但確實(shí)非常剛需化。你想想，建面99㎡做了四房兩衛(wèi)，次臥的房間能有多大呢？普遍都非常小。

為了功能去做功能，這樣的房子能有多改善？

這段時間我跟很多開發(fā)商做成本的朋友聊過，第四代住宅的成本普遍要高一些，在建筑主體、覆土層、管線、頂棚、花園滴灌、種植區(qū)排水、陽臺玻璃欄板、施工成本方面，

第四代住宅比普通住宅的成本要貴700元/㎡。

做過精裝房、買過精裝房的朋友都知道，你買了報價2000-3000元/㎡的精裝房，其實(shí)成本也就是在700-800元/㎡。

所以從這個方面來倒推，第四代住宅在銷售價格方面，也會比同面積普通產(chǎn)品貴2000-3000元/㎡左右。

根據(jù)我們了解到的真實(shí)市場銷售情況，第四代住宅的溢價也差不多是這個水平，當(dāng)然部分少數(shù)開發(fā)商還有溢價5000元/㎡以上的。

站在購房者的角度來看，人往高處走，人們對美好生活是有著永恒的追求的，改善人群追求住進(jìn)更舒適的、顏值更高的、生活場景更豐富的房子，這點(diǎn)無可厚非。

所以，第四代住宅是政府、開發(fā)商、和購房者的一場共謀，所有人都能從中獲利。

當(dāng)然，一場麻將是不可能4個人都贏的，那你猜猜誰輸了呢？

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