又渣又帥，金融廣場沖8萬？

等待12年，金融廣場火速復活。

好比淘汰歌手拿到“復活卡”，看上去遙遙無期的爛尾，等來“白衣騎士”。

就在上個月，國企——成都交子公園金融商務區投資開發有限責任公司成功接盤“金融廣場”，成交價約43.32億元。

現在，成都金融廣場（CFC）已經官宣更名為交子金融廣場（JFC）。

▲交子金融廣場（JFC）實景

地段沒的說，但是產品來不及改，也改不動。

10來年前的產品，搭配一流的地段，有法拉利搭載1.0發動機的趕腳，優缺點非常明顯。

關鍵是價格，據售樓部消息，將對標“銀泰”二手房，想要的剪刀差——沒了。

對標銀泰最貴二手9萬，金融廣場最高有可能沖擊8萬（除去1萬精裝）。這類房源，通常會出現在660㎡頂躍，總價超過半個小目標。

那么，金融廣場還值得上車嗎？

01

毫無疑問，金融廣場地段一流，和銀泰中心隔交子公園相望。

地段，以及無遮擋的景觀資源，是最大價值。

有人說，樓下風景值一個億！

▲交子金融廣場（JFC）在建工地空中視覺

周邊配套一流，不再逐一羅列，這里只說它的產品。

整個項目占地約78畝，一共5棟超高樓+商業裙樓，總建筑面積超87萬平米。

整體容積率達到12.0！

▲交子金融廣場（JFC）前期規劃（來源網絡）

這樣的項目，非常復雜，超盤難度大。

核心是超200米的五星級酒店，以及兩棟超200米寫字樓，加上商業裙樓對設計方案非常嚴苛，兩個字“燒錢”。

因此，成都厚德天府置業雖在2012年以402元/㎡樓面價拿下金融廣場地塊，但后期設計規劃頗費周折，直至退出。

金融廣場這樣的項目，決定其價值的不僅僅是地段、戶型，還有酒店規格，商業檔次。

▲交子金融廣場（JFC）實景

前期消息稱將引入麗思卡爾頓，但并沒有最終落地，未來將引入什么樣的酒店，尚未得知。

相比對面銀泰中心，華爾道夫酒店是加分項，加上檔次不錯的“銀泰IN99”，住宅也因此受益。

根據規劃，金融廣場商業最高達11樓，體量在20萬㎡左右。

它最新英文名字JFC和IFS差的也不多，希望未來能和IFS一戰！

02

開盲盒的不僅是酒店和商業，即將銷售的住宅也有開盲盒的意思。

住宅沒有樣板間，要買，不好意思，只能看沙盤和戶型圖。

▲交子金融廣場（JFC）沙盤

根據售樓部提供的價格預估，起步價在千萬級，這樣的開盤方式是不是有些草率？

既然沒有樣板間，接下來重點看圖。

兩棟住宅，主采光面朝北，樓下交子公園，正對銀泰中心。

▌4號樓3T2戶，有285㎡和360㎡兩款戶型（少量頂部躍層除外），單層高3.5米。

▌5號樓3T3戶，為235㎡和260㎡兩款戶型（少量頂部躍層除外），單層高3.2米。

4號樓層高更高，相同高度下（均為193米），4號樓49F，5號樓53F。

▲交子金融廣場（JFC）戶型分布

缺點很明顯，典型核心筒塔樓，比現在T2板式，采光、得房率上會差很多。

我們先看樓王4號樓。

雖然是3T2，但有兩個單元，做了單元拼接，285㎡戶型東西雙面為實體墻，不能采光。

360㎡戶型三面采光，超級視野，堪稱“樓王”！

這類塔樓，資源分配極其不均，360㎡戶型拿走最好資源，285㎡戶型雙面不采光，劣勢明顯。

未來360㎡戶型價值會斷層式領先！

再看360㎡戶型圖。

三面采光，北面（看交子公園）14.6米，南面12.95米，側面22.6米，總計超50米超大采光面！

由于是清水，可以自由規劃，從開發商提供戶型圖來看，兩間套房+三間次臥，一共5間臥室。

此外還有兩間公衛、保姆房以及閱讀/茶歇區。

5間臥室有些多余了。

建議把一間次臥改為衛生間，升級成4間套房。

畢竟對于頂豪來說，全套房舒適度會高很多。并且仍可保有公衛和保姆間，配置上應有盡有。

根據售樓部介紹，戶型為全落地窗。

像這樣的超高層，很難沒有大的承重柱。 甚至麓湖一些超高層組團，也難免出現碩大“承重柱”。

由于沒有樣板間，從戶型圖上來看，金融廣場承重柱遮擋不算嚴重，在可接受范圍。

另一個缺點。

類似這樣的超高容積率塔樓，得房率都比較低。

根據成都購房通數據，360㎡戶型得房率在77%左右，相比現在新品動不動100%得房率，實得面積價格會高出不少。

剛剛售罄的金三“華潤錦宸府”，得房率接近100%，畢竟是最新產品。

360㎡仍然是四個戶型里面最值得買入的，可惜7月份不會開。

03

再來看4號樓285㎡戶型。

相比360㎡戶型，285㎡戶型就差很多。

首先，這款戶型雙面不能采光，戶型狹長，南北兩邊采光面不大。

北面（看交子公園）面寬12.3米，南面（看寫字樓）面寬9.85米。

南北采光面加起來一共22.2米。

這是什么概念呢？

我們選一款市面上主流的143㎡戶型。

▲成都某項目143㎡戶型圖

該143㎡戶型，南向采光15.4米，北向采光10米，共計25.4米。

也就是說金融廣場285㎡戶型，趕不上當前主流143㎡采光面。

其次，285㎡戶型太過狹長，面寬不大，進深卻很深。

南北兩端進深超過22米，導致戶型狹長，中間餐廳距離兩端采光都較遠。

第三，雖然面積285㎡，感覺挺大，但浪費也大，并不好用。

甲方提供的戶型圖為套三。

深測君和設計師深度交流后，認為做套四不是不可以，但必須有一間暗臥，犧牲舒適度，有種剛需房感覺。

核心筒+單元拼接，通常都會有這樣的問題。

就在對面的銀泰中心，也有類似問題，并非金融廣場獨有。

▲銀泰中心288㎡同為套三設計

銀泰中心288㎡戶型，同樣為套三設計，采光面狹窄。

若改成套四，面臨“臥室C”成為暗臥的尷尬。

285㎡只能做套三，對房間多少無需求的土豪或許能接受。

04

再看5號樓，235㎡和260㎡戶型。

也是此次首批次開盤樓棟。

在能級上，5號樓低于4號樓，3T3配置，層高3.2米。

從單層平面圖可以看到，235㎡采光更佳，260㎡夾在中間，東西兩側不能采光，問題和285㎡戶型一樣。

先來看260㎡戶型。

缺點非常明顯，又是一款豎向戶型，采光面太小。

北向（交子公園側）采光面9.6米，南向（寫字樓側）采光面同樣9.6米。

這款戶型也只能做套三（開發商給到的戶型圖也為套三設計）。

深測君認為，這是四款戶型中最“雞肋”戶型。

采光資源有限，改套四同樣存在暗臥問題。

該戶型規劃有保姆套間，不過同樣也沒有采光。

當然，作為清水房，加上幾乎沒有承重墻（四周為承重柱），所有戶型需要保姆房都可以實現。

最后是235㎡戶型。

235㎡戶型雖然也是兩面采光，但是面寬足夠大，是理想的大面寬小進深戶型。

以上圖235㎡戶型為例。

北向（看交子公園）面寬達22.8米，比285㎡北向面寬（12.3米），足足大了10.5米！

其次，235㎡戶型東側（看交子公園和錦江）面寬也有10.9米，比285㎡南向面寬（9.85米），也大了1米！

總體算下來，235㎡采光面比285㎡大了近12米。

大面寬，加上足夠優秀的采光面，給235㎡戶型帶來了更大的設計空間。

235㎡做套四，每套都能采光，相反260㎡和285㎡卻不能做套四。

更好的資源，給到能級更低的戶型，這樣的設計，固然是基于戶型的資源，但也確實太反常！

05

這四款戶型，該如何選？

1、首選360㎡，最霸道的采光和視野，最頂級資源搭配超一流地段，未來和其它戶型價差很大。

2、其次選235㎡，雖然有兩個暗衛，但是整體超過33米的面寬，采光足夠。

并且，235㎡能做套四，285㎡和260㎡反而只能做套三。

3、后面兩款戶型不做推薦，如果有“剪刀差”，見機行事吧。

把四款戶型放在這里，供大家參考。

[ 圖片滑動 ]

總的來說，金融廣場開的倉促，有些可惜這么好的地段。

最后，如果價格和二手比沒有優勢，那么不妨看看對面的銀泰，至少眼見為實。

「往期測評」

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