不知不覺，“4萬”時代來了！

寫這個標題的時候，自己也“嚇一跳”。

4萬時代！很反直覺，明明大家感受是“房價斷崖式下跌”，偏偏要說，房價還在漲。

這樣的質疑有一定道理，畢竟全國房價走勢最好的成都，二手房也已經連降9個月（國家統計局數據）。

但奇怪的是，房價不振，地價卻高。

上周金茂2.45萬拿下了潘家溝地塊，刷新成都地價記錄。

金茂并非個案，去年底，成都解除限價后，主城拍出的地，幾乎都在2萬以上，仁和、金茂輪番創新高。

▲來源克爾瑞

這批高地價，未來大概率觸及4萬，不管是否認同，至少KFS拿地時是這樣算賬的。

01

成都早就有不少樓盤賣到4萬。

比如10年前的阿瑪尼藝術公寓，也就是現在的嘉佰道，5萬單價領先整整一個時代。

▲成都嘉佰道

神秘的麓湖黑鈺島18萬/㎡，去年麓湖神獸組團，鯤鵬閣樓王賣出8萬單價，據說還要找關系才能買到。

除去神獸組團，麓湖公園區“麓湖·潯嶺”，去年最后批次清水價也超過4萬，開盤售罄。

▲成都麓湖生態城

五一后，麓湖馬上推出C28沄岸組團，單價也超4萬。

未來，麓湖新盤，已告別3字頭！

如果說，麓湖、嘉佰道，還是個案，理解為塔尖富人游戲。

但去年底限價取消后，劇情已經開始不一樣。

去年10月，高新區西派善成，雖然限價3.6萬，加上精裝包和車位，沒有4萬拿不下。

▲成都西派善成

今年熱盤，金融城“華潤·錦宸府”4.5萬均

價，上千萬總價，開盤中簽率只有2%，證明大家還是覺得“太便宜”！

剛取證的“華潤·青羊潤府”，價格來到3.5—4.1萬。

▲華潤·錦宸府排隊現場

再來看土拍，某種程度上，土拍仍是未來房價“晴雨表”。

去年底，限價解除后這波土拍，需要大幅溢價才能拿到主城地塊。

仁和錦江區琉璃廠，2.35萬；新綠高新大源，2.32萬；中鐵建潘家溝，2.24萬；濱江潘家溝，2.34萬；金茂潘家溝，2.45萬……

這些高價地，未來房價大概率觸及4萬。

加上部分尚未開盤項目，高新遠達·天宸名邸、交投大源23畝、雍景白鷺灣100畝等，預計都在4萬左右。

▲遠達·天宸名邸效果圖

另外，還有部分老盤高端系列，比如招商時代公園32號地塊——翎雲閣，面積段在210-588㎡；5號地塊更是套均達到350㎡，都是頂豪“大殺器”，價格不會便宜。

以及蔚藍卡地亞，譽浪金融城8號，西派瀾岸等“遠古盤”。

▲成都蔚藍卡地亞花園城

粗略統計，價格4萬左右樓盤，逐步將達到20來個。

實際上，像麓湖這樣8千畝超級大盤，一個組團算一個盤，數量還會更多。

加上，金融城三期未來還有10塊地出讓，考慮到華潤·錦宸府的熱度，賣到4萬，乃至5萬，并不是問題。

▲成都金融城三期

雖然，這批高價盤，在整個市場仍是少數，但已絕非個案，值得注意。

02

深測君此前一直強調“深度分化”。

但現在市場分化，仍然超預期。

一方面，二手房開始白菜價，成都二手已經9連降；另一方面，新房越來越貴，4萬時代多少人還買得起？

▲成都近12個月二手房價走勢

目前成都新房并不便宜，主城單價3萬以內，東、南、西都已很難找到。

3萬以內，往南要到天府新區，錦江生態帶、麓山、興隆湖等板塊。

加上戶型普遍偏大，120㎡起步戶型，350萬是主城入手門檻。

▲萬科·朗拾交子

除了一二手分化，地段分化也非常明顯。

這種分化，直接體現在開發商拿地策略上。

土拍市場看似熱鬧，但只有主城才有“堅挺”實力。

仔細看最近幾次土拍。

“金茂地王”81輪舉牌，溢價超過48%，拼的慘烈。

▲成都錦江金茂府

同天其余兩宗地，被國有平臺成都生物城拿下。

隨后第二天郊區的土拍相對冷清，雙流、郫縣多宗地因故終止。

今年雙流另外幾宗地，也被空港發展底價收入囊中，二圈層、三圈層情況大同小異。

也就是說，一半以上的地，仍在靠平臺公司兜底。

開發商的土拍很能看出當前投資邏輯：寧愿買貴的，不能買不好賣的。

十年前，樓盤宣傳經常講的邏輯是，開車半小時，省一輛奔馳車寶馬。

▲成都天府大道南延線

未來，分化持續拉大，主城—郊區半小時車程，可能是幾倍價差。

03

一二手“冰火兩重天”為什么在今年，以劇烈的方式發生？

這里面有幾個原因。

首先，財富K型分化，2020年已成為趨勢。

2020年疫情開始之后，主流學界已經發現，市場呈現的不是V型，也不是U型復蘇，而是K型分化。

那一年，“香帥財富年度報告”標題就是：分化時代的財富選擇。

還有財經作家吳曉波在總結2020年，也認為K型分化是最主要趨勢。

但是，這種K型分化，主要體現在資本市場，并沒有很明顯體現在樓市。

為什么？

其中一個重要原因是“限價”。

大家仔細去看下當年“限價”的政策，大多是根據周邊樓盤均價來制定，優質資產和普通資產，就不可能產生K型分化。

▲2017年限價下的搶購潮

那幾年，豪宅也相對停滯，畢竟限價不放松，誰也很難做豪宅。

其次，置換資產，被越來越多人意識到。

K型分化大勢所趨，限價只是階段性產物，所以一旦市場有點松動，K型分化一定會發生。

基于越來越多的人認識到這點，這兩年“置換資產”成為主流選擇。

產生的后果就是：優質資產被爭搶。

但是，前幾年豪宅供應又比較少，這種供需矛盾，在今年開始“爆發”，所以一邊是二手不好賣，另一邊卻是豪宅“賣得好”。

之所以是在今年突然爆發，前面說了，前幾年因為限價，做不出來豪宅，市場需求是被抑制的。

如果觀察二手房市場就很明顯。

比如，賣到7萬的金融城文儒德，雖然是個案，但是優質資產在下行市場中明顯抗跌，甚至逆勢上漲。

▲成都文儒德

第三，產品越來越好，也就賣得更貴。

救市有很多辦法，不僅限于放開限購、放開限價，降低利率……比如，在設計規范上某些地方松動點。

深測君此前文章講過，現在新房貴，因為品質提升很多，包括得房率普遍比過去高10%-20%。

產品的升級迭代講得太多，這里不再贅述。

即便不考慮產品迭代，只從得房率來看，現在4萬的新盤，從實得面積來看，相當于此前的3.5萬左右。

因為這幾點原因，新房才越來越貴，說到底“需求決定價格”。

04

那么，這種K型的劇烈分化，會進行多久？

這將取決于兩點。

一是，二手房跌到合適的位置，不再下跌。

老舊二手房，未來主要看租售比。

比如，一百萬的二手，年租金3萬左右，租售比3%。

現在銀行存款利率大多都在2字頭，有100萬存銀行，還是買房子？

一旦存銀行不如買房子，那二手的價格就到底了。

二是，這波新房供需開始平衡。

供需達到平衡，價格也就趨于穩定；產能過剩，供大于求就只能降價。

好比新能源車市場，性能越來越好，誰能想到特斯拉竟然要卷“防彈”？！但價格戰卻毫不手軟，越打越猛，無非是“產能過剩”。

還是那句話，購房者的競爭對手，永遠是其他購房者。至于開發商，就像新能源車企一樣，越多供應越充足，價格才可能“真香”。

但房子和造車，最大不同在于優質地段的難以復制，這也是主城地價越來越貴的原因。

要期望大幅提升主城供應，并不容易。

那么，主城供應從何而來？

成都過去二十年，城市骨架拉得很大，城市中心仍然有類似潘家溝、太平園、太平寺、蔡橋、大源村、三圣鄉、琉璃廠、崔家店等可以挖潛的板塊。

城市高階階段的發展，不再是新區，而是新板塊。

未來的4萬+，大多會誕生在這些地方。

「往期測評」

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