四川
新房越來越貴，新房豪宅化，是我們上期討論的話題。
可以嘗試猜一猜，成都主城買房的單套均價是多少？
試著問了下，身邊對市場還算了解的朋友，大多回答是350萬左右。
最近又看了一遍，貝殼研究院年前發布的“成都市場報告”，這里面更“顆粒度”的數據，或許更有感知。
先說答案，高天（高新+天府新區）套均價426萬；主城（傳統5區）套均價362萬。
是不是比想象的更高些，隨著“雙限地”取消，價格逐漸放開，“豪宅化”在未來一段時間，仍將是主流趨勢。
01
新房門檻，越來越高……
房價始終是大家最關心話題。
成都房價，有兩個非常明顯的特點：一是價格“極度分化”；二是新房門檻越來越高。
▲價格分化越來越大
首先，分化體現在區域上，也就是“地段”之間差價越來越大。
最高的高天（高新+天府新區）一套新房均價426萬！
主城（傳統5區）次之，套均362萬。
原因在于，新盤“豪宅化”傾向嚴重，加上優質地段越來越稀缺，單套總價飆升!
去年，中心城區新房套均面積已經超過137㎡，新房“豪宅化”在2024年還將延續。
▲中心城區套均已超137㎡
“分化”的另一頭，遠郊新房套均96萬，只有主城兩成出頭，并且遠郊最近幾年沒有上漲，甚至呈微跌趨勢。
高天一套新房相當于4.4套遠郊，或者相當于2套近郊。
“主城”與“郊區”的差距進一步拉大。
▲高天以426萬套均價遙遙領先
其次，新房和二手差距也在變大。
在新房門檻不斷飆升的過去5年，二手走勢非常平穩，只有“高天”二手算是特例。
“高天”為何能走出獨立行情？
這很好理解，因為“高天”二手房普遍新，價格更貴在情理之中。
▲二手套均價上漲有限
最近5年如果買除了高天之外的二手房，上漲空間普遍非常有限，房子更多回歸居住功能，二手投資溢價不明顯。
02
房地產沒落了，但行業依然很大、很大……
▲成都一二手交易額破6000億
去年，大伙對房地產的印象，就兩個字——“沒落”。
但從數據來看，成都“異常堅挺”。
這份報告顯示，成都一二手交易總額破6000億。
這意味著什么？
成都2023年全年GDP2.2萬億，約占總額GDP的30%。
討論“房地產是不是支柱產業”并不重要，重要的是這頭“大象”依然很大，很大……
▲成都一二手總計成交面積超4000萬㎡
6000億交易金額，來自一二手總計超4000萬平米的超大成交量。
算下來，成都一二手房均價在1.5萬/㎡。
當然，均價是有欺騙性的，1.5萬并不能說明成都置業容易。
如此高的成交體量，在并不好的2023年，讓成都跑出“獨立行情”。
成都的市場有多活躍？
無論是新房，還是二手銷量（這里都指面積），都遙遙領先其它城市。
▲二手和新房雙雙殺進“前五”的只有成都
二手房，排在成都之后的是上海、北京、南京、佛山……
新房，排在成都之后的是杭州、西安、武漢、天津……
大家請注意，二手和新房雙雙殺進“前五”的選手，只有成都。
因為一二手之間，多少有替代的成分。
比如上海新房少，二手就賣得好；杭州新房賣得多，二手就差一些。
成都兩項第一，說明成都市場的需求“非常巨大”，市場極度活躍。
這也是為何，越來越多房企把成都作為“重點城市”，“核心城市”。
03
成交“非?；钴S”背后，誰在買呢？
最直觀的是，買房年齡提升，似乎年輕人不急于買房……
從購房人群來看，20-40歲的年輕人依然是絕對主力。
不難猜測，首次置業，以及婚房，仍然是買房的重要目的。
不過，明顯的是40-60歲的置業群體占比上升。
▲買房人年齡有所上漲
這很有可能源于三個原因：
一是，前面講到的買房門檻高，年長人群有更多的積累，有更強的實力。
二是，越來越多的年輕人，父母留下的房產已經足夠居住，買房并非必選項。
三是，不買房的年輕人正在變多，租房成為更有性價比的選擇。
人群搞清楚了，他們喜歡買什么樣的房子呢？
▲350萬-500萬住宅增長強勁
從房價的區間來看，100-300萬住宅成交的占比在大幅度下滑。
350-500萬區間住宅，則成為最強勁的“增長”類型。
這說明，住宅消費升級的跡象明顯，新房改善屬性明顯。
▲二手和新房正在變成兩個市場
另一方面，這和供應也有關系。
看高天426萬、主城362萬套均價，有理由相信100-300萬之所有極具萎縮，在于供應本身的大幅下降。
04
創紀錄交易量背后，卻有異常值：“低頻”交易。
為何“火熱交易”背后不是“高頻”，反而是“低頻”？
一個原因是，掛牌房源體量大，雖然交易低頻，但架不住底數大，成交量仍然可觀。
▲創紀錄成交背后卻是低頻交易
具體來看：
賣房，成交平局時間165天，5年前是107天，拉長了58天。
買房，平均成交時間53天，5年前是33天。
這說明現在買房普遍更加“謹慎”，即便市場上可挑選的范圍更大。
這意味著現在是“買方市場”。
當然，這里面需要注意一個情況，部分老破小“掛牌幾年”也沒有賣出去，“僵尸房”無形中拉長了“成交周期”。
這也是“分化”的表現之一。
即便成交周期拉長，但真正的“好房子”仍然稀缺，一房難求。
▲好房子，仍然稀缺
看似數量龐大二手，真正優質房源仍然很少，按照貝殼的統計，各方面優秀的房源只有不到2%。
這一點，我們在此前的稿件，也多次提到：5年內次新房，占比大概也就在5%左右。
記住，好房仍然是極少數。
「往期測評」
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