2023年，誰是廣州最好的300萬剛需盤？

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

最近一段時(shí)間，找我咨詢買房問題的粉絲，尤其以在珠金琶上班、總價(jià)預(yù)算300萬左右的剛需居多。

這個(gè)預(yù)算，其實(shí)也是很多年輕人在廣州首次置業(yè)的總價(jià)預(yù)算。

給大家列幾個(gè)粉絲的典型購(gòu)房需求：

第一位粉絲，在天河上班，想買離上班地點(diǎn)更近，通勤方便的房子。

第二位粉絲，家里有孩子有老人，學(xué)校和醫(yī)院是重點(diǎn)考慮因素。

第三位粉絲，還沒有結(jié)婚，平時(shí)下班最大的愛好就是去住處附近的商場(chǎng)逛街。

發(fā)現(xiàn)沒？大部分剛需買家，雖然手里錢不多，但是實(shí)際的居住需求，并不會(huì)因?yàn)轭A(yù)算不夠就減少。所以，每次看房，他們總是猶豫不決。

很多人來問我：能不能直接幫我推薦一個(gè)，可以閉眼買的盤？

在推薦項(xiàng)目之前，先跟大家聊聊當(dāng)下買房的基本邏輯。

現(xiàn)在買房，請(qǐng)拋棄一些花里胡哨的想法，盡量回歸兩個(gè)“簡(jiǎn)單”的邏輯：

要么買最好的，

要么買最對(duì)的。

因?yàn)榉稿e(cuò)成本高，代價(jià)大，一旦選錯(cuò)，問題就嚴(yán)重了。

1、買最好的，也就是我最近一直跟大家強(qiáng)調(diào)的龍頭理論，買城市核心中的核心資產(chǎn)。

一是買城市的龍頭，比如珠江新城最好的房子。

二是買片區(qū)里的龍頭，比如黃埔的萬科城市之光、番禺的越秀和樾府。

當(dāng)然了，這種買法屬于預(yù)算充足的少部分人。

像番禺萬博、黃埔科學(xué)城這樣的核心區(qū)域的龍頭盤，所有人都知道前景好，可以做到自住+投資兼顧，但價(jià)格擺在那里，多數(shù)人夠不上。

2、買最合適的，也就是以自住為核心，最重要的是滿足自己及家人短期的多數(shù)需求。在此之上，能兼顧長(zhǎng)期的增值當(dāng)然更好。

這才是多數(shù)剛需群體當(dāng)下買房最好的選擇。

今天重點(diǎn)要說的是第二種，剛需如何買房。

當(dāng)下的剛需買房，是一個(gè)既要、又要、還要的超難選擇。如果把條件按照優(yōu)先級(jí)排序，以下三點(diǎn)最好是同時(shí)滿足：

1、便捷的地鐵交通

在地鐵附近的剛需盤，流通性會(huì)更強(qiáng)，后期無論租售，都要比其它地段樓盤更快更高價(jià)出手。

就拿增城來說，沿著21號(hào)線看過去，離中新站2公里的樓盤，只能賣1萬出頭，更遠(yuǎn)的朱村站地鐵盤，卻能賣到將近2萬。剛需寧愿多花錢，也要買離地鐵更近的樓盤。

2、優(yōu)質(zhì)的教育資源

大部分剛需買的第一套房子，都會(huì)住上一些年頭才考慮出手置換。于是他們會(huì)把未來10年都在買房的過程中考慮進(jìn)去：比如結(jié)婚生小孩，小孩將來上學(xué)，都是這幾年就會(huì)發(fā)生的事。

所以樓盤周邊有好的學(xué)校，能讓剛需買家提前幾年給孩子準(zhǔn)備好學(xué)位，有備無患。

3、豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)

剛需買房基本優(yōu)先自住，那么就會(huì)看重樓盤附近的商業(yè)，是否能滿足他們的生活需求。

但說實(shí)在的，300萬總預(yù)算，在廣州，很多時(shí)候只能求其次。

把舒適度和升值都往后排，先搞定交通，有孩子的會(huì)選擇搞定教育，其次才是環(huán)境、商業(yè)之類的。能同時(shí)滿足的少之又少。

如果以300萬為預(yù)算范圍，又要同時(shí)滿足上述三大條件，目前我?guī)痛蠹疫x出來了四個(gè)盤：

1、保利錦繡公館

保利錦繡公館效果圖

這是我認(rèn)為目前廣州市場(chǎng)上，300萬能買到的最好的樓盤，很適合珠金琶的上班族，以及有小孩的家庭來買。

首先它的位置在白云的廣州中軸北延線上，是四個(gè)盤里離珠江新城最近的，大約15公里，自駕約半個(gè)小時(shí)。

目前項(xiàng)目周邊有在建的廣佛環(huán)線，可以1站到天河，3站到琶洲，未來還會(huì)建26號(hào)線和18號(hào)線。之后全都建成后，去珠金琶上班，通勤時(shí)間能夠縮短很多。

這兩年廣州的教育資源也在慢慢傾向白云，這邊的頭部學(xué)校成績(jī)突出，學(xué)校多，氛圍好，很適合帶小孩的家長(zhǎng)選擇。

像錦繡公館，配建的培英中學(xué)附屬小學(xué)也是公立名校之一，附近還有九年制的華師太和實(shí)驗(yàn)學(xué)校等很多優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，在教育這塊還是很能打。

2、越秀星樾山畔

越秀星樾山畔效果圖

這個(gè)樓盤也是我認(rèn)為比較優(yōu)質(zhì)的300萬剛需盤，位于黃埔科學(xué)城區(qū)府板塊，很大優(yōu)勢(shì)在于，7號(hào)線的燕山站（在建）就在小區(qū)門口，通過地鐵到珠江新城大概50分鐘。

但相比起錦繡公館，星樾山畔離珠江新城大概28公里，位置要更遠(yuǎn)些，加上地塊閉塞，自駕容易堵車，通勤還是靠地鐵更方便。

這個(gè)盤完全就是為剛需而生的，有小學(xué)和幼兒園，有1萬㎡商業(yè)，產(chǎn)品還都是小戶型。

反正剛需想要的它都給安排上了，只是資源的級(jí)別上就要弱一些，像小學(xué)只有12班，初中就要統(tǒng)籌搖號(hào)。

3、萬科黃埔新城

萬科黃埔新城效果圖

這也是一個(gè)配套比較齊全的萬能剛需盤，賣點(diǎn)是新房大盤、有配套學(xué)校，開發(fā)商是萬科，大品牌也能加分不少。

項(xiàng)目地處廣州與增城交界，周邊遍布工廠，區(qū)域上沒有什么大發(fā)展的可能性。

與珠江新城的距離和星樾山畔差不多，周邊主干道貨車多，也比較容易堵車。

交通方面，距離最近的13號(hào)線夏園站大概1.5公里，不算方便，但起碼也是有地鐵的。

總體來說也是該有的都有，品質(zhì)上就純剛需定位了，小區(qū)密度很高，加上大盤天量供應(yīng)，未來二手市場(chǎng)可能會(huì)比較難出手，適合打算住十幾年的剛需買。

4、廣州亞運(yùn)城

亞運(yùn)城效果圖

這個(gè)樓盤的兩大主要賣點(diǎn)：地鐵和學(xué)校。

周邊有4號(hào)線海傍站，通過地鐵去到琶洲大概40分鐘，到珠江新城大概1小時(shí)，去南沙大概30分鐘。

小學(xué)是亞運(yùn)城小學(xué)、天譽(yù)小學(xué)和天成小學(xué)，目前全是亞運(yùn)城的業(yè)主入讀。初中是廣鐵一中番禺校區(qū)和廣鐵一中天成中學(xué)，也是名校。

目前商業(yè)配套還不足，但這里規(guī)劃了十幾萬人，之后應(yīng)該也會(huì)慢慢完善起來。

只不過項(xiàng)目位于番禺和南沙交界，在地理位置上還是離廣州中心太遠(yuǎn)了，出行基本只能靠地鐵。而且區(qū)域內(nèi)沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，前景比較難看到。

如果是看中學(xué)校想買的，盡量選離地鐵站近的組團(tuán)比較好。

這么看下來，你會(huì)發(fā)現(xiàn)廣州300萬的剛需盤，多多少少都會(huì)有不盡如人意的地方。

但相比起來，保利錦繡公館各方面都要完善優(yōu)秀很多：

1、地理位置優(yōu)越，板塊發(fā)展前景強(qiáng)。

在地段上，保利錦繡公館同價(jià)位pk無任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

錦繡公館距離珠江新城僅有15公里。而廣州到珠城同等距離的其它樓盤，單價(jià)都接近6萬，而錦繡公館的單價(jià)還是3字頭起。

可以說，在這個(gè)范圍內(nèi)，沒有比錦繡公館更便宜、性價(jià)比更高的樓盤了。和它同價(jià)位的其他樓盤，距離珠城都要25公里開外。

錦繡公館所在的大源板塊，是白云區(qū)政府未來重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，所布局的TOD新城正在成型。

根據(jù)《廣州市白云區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱（2020-2035）》，大源片區(qū)被明確劃定為“產(chǎn)城融合更新”片區(qū)之一，以廣佛環(huán)線城際鐵路大源站TOD為核心，轉(zhuǎn)型升級(jí)為以商業(yè)商務(wù)、科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域商業(yè)中心、文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新中心、現(xiàn)代物流總部基地，構(gòu)建智慧型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

這就意味著，未來這一片區(qū)，有產(chǎn)業(yè)、有商業(yè)、有交通樞紐、有科創(chuàng)，大源的發(fā)展前景都是能看到的。

隨著產(chǎn)業(yè)的入駐，未來肯定還會(huì)有更多人源源不斷地入駐此地，這里將會(huì)成為廣州新一個(gè)優(yōu)質(zhì)生活圈。

2、提前低洼入手，未來交通潛力值得看好。

保利錦繡公館目前最大的短板，可能就是尚未開通的城軌和地鐵，但這卻會(huì)在未來成為它的王牌。

作為白云區(qū)未來要布局的TOD新城，大源擁有的多維交通規(guī)劃在整個(gè)廣州都很稀缺。

此前，廣東省委機(jī)關(guān)報(bào)《南方日?qǐng)?bào)》專門報(bào)道了廣佛東環(huán)線與26線的利好消息。

其中，廣佛東環(huán)預(yù)計(jì)年底就會(huì)全線隧道貫通，經(jīng)過的大源站距離保利錦繡公館不到1公里，待廣佛東環(huán)通車之后，從錦繡公館去天河和琶洲，通勤時(shí)間有很大希望能縮短至30分鐘內(nèi)。

地鐵26號(hào)線也正在穩(wěn)步推進(jìn)中。按照《南方日?qǐng)?bào)》這篇文章透露的信息，26號(hào)線很有可能會(huì)在大源設(shè)站，未來錦繡公館的業(yè)主往來海珠、番禺甚至聯(lián)通市區(qū)，將會(huì)更加方便。

加上18號(hào)線兩條地鐵規(guī)劃，廣州大道、沙太北路、華南快速橫縱三大主干道，整個(gè)大源片區(qū)的多維交通，不僅利好周邊區(qū)域，更是能連接整個(gè)大灣區(qū)。

身處這樣優(yōu)質(zhì)生活圈中的保利錦繡公館，坐擁著軌道交通的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格也稱得上是洼地。

正所謂地鐵一響，黃金萬兩，等到大源的交通全線通車，到時(shí)候300萬就買不到錦繡公館這樣的樓盤了。

所以在交通出行方面，現(xiàn)在我站星樾山畔，但未來我站錦繡公館。

3、各種配套齊全，資源很優(yōu)質(zhì)。

保利錦繡公館周邊的配套不僅僅是齊全，更稱得上優(yōu)質(zhì)。

學(xué)校配套，保利直接拉來廣州市培英中學(xué)附屬第二小學(xué)，公立的百年名校，招牌響當(dāng)當(dāng)。

項(xiàng)目100m內(nèi)有九年一貫制華師太和實(shí)驗(yàn)學(xué)校，3km內(nèi)有大源小學(xué)、金星小學(xué)等多所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)。

況且說白了，家長(zhǎng)買房最苦惱的就是，本來宣傳的學(xué)位說變就變，維權(quán)起來也很艱難。但保利在這一方面一直都很有保障，能最大限度為業(yè)主們孩子入讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校謀求更多機(jī)會(huì)。

商業(yè)配套，錦繡公館自帶1.2萬㎡臨街商鋪，周邊還有大源商業(yè)廣場(chǎng)、潤(rùn)州城市廣場(chǎng)等商圈，相比于其他剛需盤，算是比較成熟豐富的。

醫(yī)療配套，廣州康源醫(yī)院就在家門口，距離項(xiàng)目位置不到1km。

4、產(chǎn)品不將就，戶型完美吻合業(yè)主需求。

目前廣州市面上很多剛需盤的產(chǎn)品弊端在于，戶型不是太大就是太小，太大的話總價(jià)上去了剛需買不起，太小的話住了沒兩年就需要置換。

錦繡公館的產(chǎn)品規(guī)劃很明確，完全是從剛需角度考量設(shè)計(jì)，但又沒有去犧牲業(yè)主的居住體驗(yàn)。

目前主推的建面約81-125㎡3-4房，剛好適合三口之家或四口之家生活，

這樣的產(chǎn)品，未來不管長(zhǎng)久自住還是置換，都很合適。

在廣州300萬剛需盤里，為啥保利錦繡公館能排第一？

1、綜合優(yōu)勢(shì)明顯，同價(jià)位的其他選擇，跟它一樣配套的沒它近，比它近的沒它便宜。

2、雖然總價(jià)300萬就能上車，但錦繡公館該有的功能全都有，居住體驗(yàn)也沒有被犧牲。

3、未來有潛力，既能滿足自住，又能兼顧資產(chǎn)保值，全方位滿足剛需購(gòu)房者各自的核心需求。