單日156億，透露什么信號？

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昨日，成都中心城區的又一次土拍，戰況激烈。

成交金額一共156.4億，土拍市場的熱情讓其他城市羨慕。

畢竟，下半年整個市場熱度開始趨冷，買房熱情陷入“谷底”。

7月份，30大中城市商品房銷售面積同比—26.7%，仿佛一夜間大家都不買房。

疊加居民提前還貸潮，央行剛出爐數據，7月中長期貸款減少672億元，房地產數據全面擺爛。

碧桂園事件，讓市場不確定性仍在增加。

常說土地是樓市的晴雨表，在一系列“看空”背后，還能取得全部土地成交，多宗地出現“熔斷搖號”的局面，實屬不易。

冰火兩重天背后，透露什么信號？

01

主城“熱火烹油”，核心地段仍是“香餑餑”

今年以來，我們一直強調，未來市場最大的確定性是“分化”。

從土地市場可以窺見一二。

先要知道，成都集中土拍的范圍是“中心城區”，也就是傳統的一二圈層+青白江+新津。

三圈層，不在集中土拍范圍。

昨日土拍，一共15宗地，有9宗是主城區（5+2），其余6宗是郊區。

▲昨日土拍成交地圖（同策西南研究院）

15宗地里面，有7宗溢價，并且這7宗都達到了土地最高限價，最終采取抽簽方式決定歸屬。

分拆來看這7宗地，都位于主城較熱門板塊。

參與抽簽最多的是，武侯區科華中路地塊，由于該地塊不僅位于主城熱門地段，14畝規模3.7億總價，對于開發商來說壓力會小很多，門檻低抽簽人數也多。

這7宗抽簽地塊，分布非常均勻，分別位于高新區、天府新區、青羊區、成華區、金牛區、武侯區，以及龍泉。

有人會問，龍泉不是主城區。

龍泉這塊地位于十陵，十陵早年本來是劃歸成華區，后來劃歸龍泉。十陵地處“三環”，是成都距離主城最近的“二圈層”板塊。

▲十陵174畝宗地

我們經常說行政區劃和居住板塊的劃分是有區別的，從居住屬性上來看，十陵是可以歸到“主城”居住范圍。

十陵近年來樓市發展很快，一個原因也是主城客群的購買加持。

7宗抽簽地塊，位于7個不同區。

參考今年7次土拍來看，這也是成都的思路，每次供地基本上每個區比較均衡。

這次土拍，一向火熱的錦江區沒有土地供應，相信下次將看到錦江區的大招。

02

熱門板塊，房企更愿意重金投入。

買地，開發商都會計算未來賣什么產品，賣多少產值。

越是熱門地段，確定性越強，即便貴一點，也沒關系，風險反而小。

反而是不成熟地段，即便土地價格便宜，面臨前期開荒，等待配套，房子反而不好賣。

所以，我們看到，高新區新川地價再次突破2萬大關，也有19家房企抽簽，最終保利斬獲。

▲高新區新川77畝宗地

建發拿下的青羊蔡橋和武侯科華中路地段，地價接近2萬。

高新新川、青羊蔡橋、武侯科華，這三宗地雖然價高，但也是爭搶最激烈的地塊，基本沒有什么懸念。

好地段，越來越值錢。

而錦江生態帶44畝住宅地塊，有些出乎意料。

吸引了16家房企參與“抽簽”，說明錦江生態帶雖然在過去一年經歷了不少波折和爭議，但房企仍然看好其價值。

▲錦江生態帶44畝宗地

當然，錦江生態帶1.4萬的土地限價，1.5萬的“房地差”是房企能“算過賬”的保證。

在定價合理的情況下，仍然能走貨。

另一條大魚是上面提到的十陵地塊，這塊地特別就在174畝的純住宅體量，三環地段，雙軌道加持，很難得。

加上地塊1.88容積率，適合做洋房類高端低密產品，考慮到位置上的因素，做首改、再改可能性較大。

03

土拍市場仍然延續冰火兩重天格局。

昨日土拍中，雖然有7宗地“熔斷抽簽”，但也有8宗地底價成交。

雖然沒有流拍，但平臺公司托底的操作還是比較常規。

主城區成華和武侯也有兩宗地平臺公司“托底”。

成華區一宗位于“龍潭寺”，武侯一宗在“機投”，雖然都是主城，但是位置相對來講還是比較荒一些。

▲機投鎮實景

郊區地塊全部低價成交，溫江、郫都、新都等二圈層地塊均由國有平臺“兜底”。

特別是青白江，2800元/平米起拍價，也只能由“國資”收入囊中。

國資兜底的作用，主要在于維持市場信心，不至于頻繁流拍。另外，平臺公司如武侯資本等仍然在操盤賣房，有貨不斷推出，也維持市場銷售熱度。

在國有平臺拿下這些地后，后期仍然有可能找其它房企合作，甚至轉讓項目公司，從結果來看和在“土拍市場直接拿地”效果一樣。

04

如何拿地，拿什么樣的地，房企會花大量人力、資金、資源調研后拍板。

畢竟，一塊地動輒幾億，幾十億，拿錯地代價巨大。

所以，把開發商拿地的思路，拿到買房上，一定有所幫助。

▲成都某售樓部

第一，主城，熱門地塊，重點關注。

即便貴一點，但風險反而小，因為要買的人多，未來價值也能有保障。

第二，天府新區仍然不可小看。

雖然關于天新的爭論有很多，但從今年幾次土拍來看，天新的熱度仍然很高。這說明，天新不僅能賣得起價，也能走量。

第三，郊區，人口流失區域越來越難。

城市內部的分化越來越明顯。郊區不是說沒有價值，未來的郊區重點就在它的區域中心，輻射的人群主要是區域客群。

從拿地思路看買房思路，希望對你有幫助。

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