網紅“紫境府”，真正的玄機

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等待四年，網紅倒掛神盤“紫境府”昨天終于取證，剩下三棟一次性“梭哈”。

價格隨之“揭曉”。

141平米和116平米，精裝價約2.7萬/平米。

203平米和210平米，精裝價約2.4萬/平米。

紫境府到底有沒有“剪刀差”，或者說“剪刀差”究竟有多大，值不值得“無腦沖”？

這篇文章詳細解讀。

所謂剪刀差，僅指與當前、現在同類房源的價差，未來的升值潛力，不是談論的重點。

01

仔細研究“紫境府”價格，忍不住要說一句，價格設計真的很巧妙。

讓人感覺有賺頭，但是感覺又不是很多，沖還是不沖，的確是個問題。

巧妙之處在于，“紫境府”價格，分為兩種。

一是，需要搖號的200平米以下戶型，具體是8棟141平米和116平米。

141戶型2.75萬/平米，116戶型2.7萬/平米（含5千精裝）。

▲樣板間展示精裝配置

至于5千裝標貴不貴，一點也不重要，重要的是看“總單價”。

二是，不需要搖號，自主銷售的200平米以上戶型，具體就是1棟和9棟，203平米和210平米（不同樓層，面積稍有差異）。

這兩個大戶型，價格在2.4萬/平米（含5千精裝）。

那么，問題來了。

200平米以上大戶型，是2T2配置，產品更好，為什么單價更便宜？

答案是，200平米以上是自主銷售。

自主銷售不搖號，加點價賣，也可以那種。

比如，加兩個車位賣，也在規則允許范圍內，不過一戶最多也只能買兩個車位。

▲8號樓200平以下，1、9號樓200平以上

200平米以上“自主銷售”加車位“捆綁銷售”，也不是什么秘密。

網上也有網友爆料“紫境府”要加車位賣，有說加50萬車位的，也有說必須買2個車位的。

▲網友透露，200+戶型車位50萬

但網友的說法，還沒有得到售樓部證實，目前從售樓部得到消息是“200平米以上戶型銷售方案未定”。

可以參考此前我們寫過的“天府半島”225平米戶型，加兩個車位（每個車位40萬）銷售的案例。戳→

“紫境府”200平米以上戶型十分神秘，別說樣板間，連戶型圖也未對外公開。

02

今天開始報名的141平米和116平米戶型，價格已經確定，由于是搖號，不存在加價的問題。

2.7萬/平米，“剪刀差”如何？

要搞清楚價差，取決于和誰比較。

有兩個維度可以比。

一是，紫境府目前已經成交的二手價；二是，周邊房價。至于掛牌價，不太建議做參考。

先看二手實際成交價。

從“成都房小團”提供的二手房成交價來看，單價在2.6-2.9萬/平米。

▲來源：成都房小團

在小程序“海星好房”上，紫境府今年共成交7套，價格在2.68-2.82萬/平米。

▲來源：海星好房

另外，我們和鏈家交流中解到，紫境府成交房源，單價一般在2.7-2.8萬之間。

鏈家透露的價格，和市場上顯示的成交價較為吻合。

目前“紫境府”二手成交價2.75萬左右，比較準確。

所以，搖號新房2.75萬，按照目前二手成交價，很難說有價差。

不過二手幾乎都是清水，“倒掛部分”算是裝修吧。

▲141平米實體樣板間

交房為2025年底，還有兩年半，等待時間較長。

按照年利率4.2%計算，兩年半資金成本10.5%。現在2.75萬入手價，最后交房拿到手上，3萬左右。

當然，2.7萬買二手有中介費。目前市場上，買家中介費1-1.5個點，算下來比兩年半的資金成本可低太多。

至于稅費，二手房、新房都要繳納，區別不大。

總結下：

買二手，到手價（加中介），大約2.8萬/平米，即買即住，但是大概率清水。

買新房，到手價（等待兩年半）大約是3萬/平米（含資金成本），優點是含5千精裝。

打新還是買二手？只能說，各有千秋。

但說“紫境府”價格倒掛上萬的，可以歇歇了。

03

也有人說“紫境府”倒掛近萬是有證據的。

比如，隔壁“招商新川臻境”部分房源已經超過3.7萬。

消息屬實，只是3.7萬是招商中庭樓王，總體均價3.4萬左右。

▲招商新川臻境精裝均價3.4萬

附近新盤，人居沁林語精裝價3.4萬左右；中旅千川閱清水價3萬左右。

至于金隅金成府3.6萬（簡裝），采用了挑高偷面積的手法，很難對比單價。

再說，金隅金成府，一直順銷，產品十分挑人，愿意埋單的并不多。

從整個板塊的調查來看，目前新川新盤，3.4萬（帶精裝）就是天花板，再往上，不是別墅，就是招商樓王。

招商、人居、中旅、金隅對比“紫境府”是有一些差價，不過要看到“紫境府”搖號房源是2T4戶產品，和2T2板樓比，產品上還是有差距。

二手房市場目前給到“紫境府”2.8萬左右的價格，較為合理。

特別注意的是，“紫境府”這批次搖號房源朝北的116平米戶型，全部公寓類住宅產品，價值要打折扣。

▲來源：成都透明房產網

116平米房源，未來進入二手房市場，也會折價。

一棟樓有部分公寓不奇怪，但像這樣從26層頂樓開始，北側全是公寓的，比較罕見。

04

新川最近火出圈，有個原因是土拍價格上漲。

今年3月，華發競得新川43畝純住宅地塊，樓面價1.8萬，住宅清水限價31500元/平米。

▲華發地塊，紫境府一街之隔

消息顯示，華發新川43畝地塊，將引入華潤、鼎信聯合開發。

在聯合華發殺入新川后，今天華潤再次闖入新川，競得31畝純住宅地塊，樓面價2萬，清水房限價3.4萬/平米。

▲華潤樓面價2萬，殺入新川

土拍火爆，某種程度上，意味著對新川未來看好。

不過，這里要說明兩點。

一是，房企拿地，現在都不太看清水房限價。因此，未來能否賣到清水限價，要打個問號。

二是，華發、華潤產品和“紫境府”還是有區別。前兩塊地，都是2.0低容積率，未來大概率2T2板樓。“紫境府”3.0容積率，2T4，特別是116戶型全部為公寓。

搖號“紫境府”，首選應該是141平米，朝南采光好，對中庭景觀。

05

200平米以上的大戶型，戶型圖還未出來，但可以先劇透下。

1號樓和9號樓，都是2T2產品。

分別是203平米和210平米，這兩個產品也不復雜。

早年北大資源紫境府，183平米戶型，有平層和躍層兩種。

朗基接手后，今年3月進行了調規。

▲調規后，戶型變大，樓層變矮

1號樓203平米戶型，是此前183平米平層戶型改款。

9號樓210平米戶型，是此前183平米躍層戶型改款。

戶型變大了，但樓棟變矮，1棟25層變24層，9棟25層變23層。

這樣戶型雖然變大，但減掉些樓層，總體建筑面積不變，容積率也就不變。

好處是，樓層減少，可以節省建筑成本。

另外，此前的戶型我們實地考察過，的確過時了，改成如今的大戶型，也更能滿足居住需求。

06

1號樓203平米，從改規的文件中，基本可以看到該戶型圖的樣子。

▲183平米平層戶型變成203平米

上圖，紅色部分，是開發商“調規報建”時標注。我們標注的綠色部分，為原來的陽臺，現在全部取消，擴大了房間。

一共三個陽臺取消，其中兩個房間擴大，一個客廳放大。

另外一個小改動，兩個臥室飄窗取消，飄窗本來是全贈送。

以上改動，使得此前的183平米增加到了203平米，凈增20平米。

原來183平米平層戶型如下：

▲原183平米平層戶型

這樣說吧，北大資源此前設計這個戶型，初衷就是想要“偷面積”。

比如這兩個連通陽臺的臥室，上方臥室才4.5平米，放一張雙人床都“夠嗆”。裝修時，一定是會打掉墻，包陽臺。

左下方臥室配置了衛生間，但面積卻只有8.1平米，很顯然裝修時也會包陽臺。

改款后，該戶型還剩一個生活陽臺，作為洗衣區使用。

9號樓210平米

該戶型，則是此前183平米躍層戶型改款。

▲183平米躍層戶型變成210平米

局部挑高戶型在過去也有，比如蔚藍卡地亞、中建錦瀾壹號、金隅金成府都采用過。

這也是增加“贈送面積”的方法。

取消挑高贈送后，奇偶層都變成平層，標準層面積基本相當。

▲原183平米躍層，挑高空間

上圖為，原183平米躍層戶型，挑高空間。

業主在搭建樓板后，可以得到一層贈送面積，當相于多出一個房間。

▲183平米躍層部分，變成平層

上圖為183躍層戶型三維圖，上面紅色框部分為挑高層。

改款后，紅色挑高部分變成“樓上平層內房間”。

我們來對比下，同一戶型，改款前后的價格。

一房一價表顯示，210平米戶型，總價500萬左右。

原183平米躍層，目前清水二手房掛牌550萬左右。

▲183平米躍層，二手房掛牌價

新房有50萬的剪刀差，如果捆綁兩個車位80萬，價差則基本抹平。

和前面分析的141戶型一樣，剪刀差就是裝修部分。

最后還要看朗基大平層的呈現能力。

▲部分網友表示將起訴朗基

朗基接手后，對北大資源遺留問題的處理，部分業主仍然有意見，甚至提交資料，要起訴朗基，賠償違約金。

07

由于不滿物業，紫境府二期已經更換成了中海物業。

不過，最后取證這三棟，是在一期。目前一期和三期，由朗基進行物業服務，只是名字仍然叫“北大資源物業”。

據了解，二期之所以更換“中海物業”成功，原因是入住率足夠高，投票達到了更換物業要求。

未來，一三期，也存在更換物業的可能。

看完以上分析，“紫境府”最后三棟，到底有沒有剪刀差，讀者心里面也應該有了答案。

具體來看，116平米戶型。

臨街、朝北，全部為公寓，價值最低。精裝價在2.7萬/平米，總價315萬左右。

公寓產品未來二手一定會折價，2.7萬加上利息，拿到手上成本大約在3萬，不建議買入。

▲116平米戶型臨街，全部為公寓

141平米戶型。

精裝價2.75萬，單價上只比116平米貴了500塊。這個戶型，現場也有實體樣板間，基本上是正對中庭，并且是朝南。只有一間次臥與116戶型對視。

▲141平米戶型朝南，對中庭

單價2.75萬，兩年半后拿到手上，成本在3萬左右。自住類型客戶可以考慮，當前來看“剪刀差”并不明顯。

203和210平米戶型。

精裝單價2.4萬，看上去便宜，但要看樓盤如何“加價”。以及改造后的產品的呈現力，200平米以上豪宅戶型，較為考驗開發商的產品力。

如果沒有“加價”，產品還過得去，2.4萬這個價位，有一定“剪刀差”。

最后，復習下，本月初梳理的網紅神盤，按照上批次1.6萬價格，朗基紫境府可以打5顆星。

如今，答案揭曉，你覺得它能打幾星？

※聲明

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