南沙，最壞的時候已經過去了

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

有段時間沒和大家聊南沙了。

去年8月份，我在《下一個，南沙？》一文中曾提到過關于南沙樓市的觀點：

南沙樓市現在確實處于至暗時刻，但我覺得，這個時期很快就會過去。

經過這一輪的回調，反而讓南沙跌出了買入機會，也跌出了更厚的安全邊際。長期來看，南沙絕對是值得看好，也值得等待的。

之所以做出這樣的判斷，是因為：

1、經過近兩年的調整，南沙樓市已進入到底部區(qū)域；

2、市場大分化之下，南沙集“一線城市+大灣區(qū)引擎”于一身，比較優(yōu)勢明顯；

3、南沙是少有的可兼顧短期自住和中長期投資的片區(qū)。

過去兩年，南沙樓市最大的阻力是限購，大灣區(qū)乃至全國的資金都被擋在了門外（當然，這恰恰也為廣州本地人提供了難得的購買時機）。

現在，這塊壓在南沙樓市的大石頭，終于被搬開了。

前兩天，南沙樓市政策出現重大調整：

1、港澳居民可以像內地居民一樣在南沙買商辦！

2、廣州市內無房，只要在外區(qū)（除從化、增城外）連續(xù)繳納3年社保+大專及以上學歷/職業(yè)資格職稱職稱，就能在南沙買一套房！

3、在南沙區(qū)工作的體制內無房員工，只需大專及以上學歷/職業(yè)資格職稱，就能在南沙買一套房！

可能很多人還不知道，南沙樓市有一個特性，一旦有關于限購放松的風吹草動，樓市立馬就會沖一波。

這說明，市場對南沙的看漲共識還是很高的。

南沙的三重底已現

經過近兩年的調整，南沙樓市已進入到底部區(qū)域。政策底、市場底、價格低三重底已現。

政策底

南沙剛剛悄悄調整了樓市政策，給限購松綁，以下三條很關鍵：

1）港澳居民可在南沙買商辦；
2）外地人在廣州連續(xù)繳納3年社?？稍谀仙迟I房；
3）外地人在南沙有社保或稅單可在南沙買房。

實際上，除了這次給外地客松綁，南沙最近也一直有接連不斷的各種利好消息砸下來。

去年6月，國務院印發(fā)的《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》，規(guī)格和能級都非常高。

前幾天，廣州國資委又發(fā)布了重要文件，《關于高質量落實推進廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作實施方案的工作方案》。

顯然，這一份文件已經在著手落實南沙的規(guī)劃了。

文件顯示，廣州國資國企將在南沙完成投資總額超1000億元，包括交通基礎設施、航運樞紐、產業(yè)發(fā)展等多方面。

高層頻頻提及南沙，態(tài)度已經非常明確，南沙將成為粵港澳大灣區(qū)建設的重要引擎。

多重利好疊加，南沙樓市顯然值得高看一眼，而且時機不等人。

目前，廣州一二手房售價已經連續(xù)2月環(huán)比上漲，在樓市普遍回暖的情況下，房貸利率幾乎不可能再降了。

央行副行長前些天也說：絕大多數城市的首付比例政策下限，已經達到全國底線。

言下之意便是，政策反彈即將到來，這段時間“低首付+低利率”的寬松條件可能不會持續(xù)太久了！

市場底

去年比增城還慘的南沙，今年的熱度雖然不如天河、海珠等熱點片區(qū)，但回暖之勢已冒出苗頭。

根據3月廣州的網簽數據，南沙一手房成交1098套，環(huán)比上漲72%，終于出現了轉折點！

看來南沙樓市經過一年的降溫，已經到達了底部。

有不少性價比高的樓盤，也在3、4月取得了不錯的成績。

南沙區(qū)的保利時光印象，以52套的成交量登頂上周廣州樓市銷冠，環(huán)比上漲126.1%。

廣州中原研究發(fā)展部4.17-4.23周報

保利南沙天匯，3月份賣了5個億。

晚上9點多，保利南沙天匯還有很多客戶

光看數據你可能還不信，不過我前兩天特地去南沙樓盤看了一圈，即便是工作日，但仍然能見到不少訪客。

五一期間的南沙樓市現場直擊（圖源：廣州房產）

與此同時，越來越多港澳客的蹤跡出現在了南沙，不少樓盤港澳客占比高達20%-30%，聽說還有人來整層掃樓。

價格底

南沙市場已然回暖，但價格還沒有來得及反應。

經過21年人才政策全面收緊，22年一年的降溫沉淀，再加上高達31.8個月的去化周期，南沙新盤壓力不小，只能內卷價格。

這次我去踩盤的時候發(fā)現，南沙的房價和熱度都逐漸回歸到正常的區(qū)間，普遍“2字頭”，和20年上半年漲價之前的價格差不多。

現在是買南沙的好時機

經過了過去兩年的劇烈震蕩與分化，在廣州買房的邏輯已巨變：要么買最好的，要么買最對的。

1、買最好的，也就是我最近一直跟大家強調的龍頭理論。核心區(qū)域的龍頭盤，所有人都知道前景好，可以做到自住+投資兼顧，但價格擺在那里，多數人夠不上。

2、買最合適的，也就是以自住為核心，最重要的是滿足自己及家人中短期的多數需求。在此之上，能兼顧長期的增值當然更好。

按照這個標準看，改善和終極改善的最好選擇是天河和海珠，但想要純剛需自住又能兼顧投資的話，我建議你選擇南沙。

既能滿足自住價值

經過人才政策的收緊與一年多的沉淀，南沙把投資客都嚇跑了，房價回落到正常區(qū)間。現在的南沙，適合真正有居住需求的買家進場。

1、南沙新盤數量多，競爭激烈，產品品質和價格都在內卷，又不會像增城那樣卷死人，購房者沒有今天買了明天就降價的顧慮。

五一期間，南沙很多樓盤都在搞促銷活動，比如保利半島限時優(yōu)惠20萬，最低5%首付門檻，還送30年物管費補貼，可以說優(yōu)惠力度非常大了。

2、南沙現有的生活配套就已經很完善了，接下來還會有各種配套陸續(xù)投入使用。

教育配套：廣外附屬學校、金隆小學、南沙實小、南沙一中、廣大附中……
商業(yè)配套：萬達廣場、華匯廣場、今州新天地、星河COCOPark（在建）……
醫(yī)療配套：廣州一院南沙醫(yī)院、廣州婦幼醫(yī)療中心，還有即將運營的中山醫(yī)、中山口腔、南沙中心醫(yī)院……

廣外附屬學校實景圖

對比起南沙的房價，可以說是五菱宏光的價格，寶馬的配置。

也能兼顧投資價值

1、絕對的地段帶來絕對的價值。

市場大分化之下，南沙集“一線城市+大灣區(qū)引擎”于一身，優(yōu)勢明顯。

南沙作為廣州概念最強的區(qū)，中遠期天花板不可估量。

對標同樣具有大灣區(qū)高規(guī)劃的前海，現在均價已經10萬+，即使南沙趕到前海的一半也很可觀。

2、南沙正處于二次買入的最好時機。

一般而言，買入一個新崛起、又有遠大前途片區(qū)的資產，有兩個適合入手的時機：

1）規(guī)劃落定，大規(guī)模建設之時。

彼時市場共識尚未形成，但后續(xù)城市界面的日新月異，共識會形成和強化，進而推動資產價格迅速走高。

比如1992年左右的浦東，和2012年左右的前海。

2）基礎設施基本建設完成，區(qū)域內生產、生活全面崛起之時。

此時，舊驅動趨弱、新驅動尚未成熟，彼時市場共識出現分歧，市場熱度有所下降，乃至振蕩調整，是難得的二次買入機會。

比如2003年左右的浦東，2020年的前海，以及現在的南沙。

3、南沙有更大的補漲空間。

天河、海珠都在迅速、全面豪宅化，當核心區(qū)域的房價上漲，南沙作為相對更確定性的增長板塊，和中心區(qū)也存在明顯價差，補漲的可能性更大。

南沙應該怎么買？

現在買入南沙，怎么才能大浪淘沙？

按照我們對于龍頭盤的定義，對于大多數購房者來說，現在買南沙，最好滿足以下幾點核心條件：

1.位置要好
2.產品要好
3.交通、配套要好
4.上車門檻要低
5.開發(fā)商一定要牛逼

我實地到南沙踩盤一圈后，幫大家找出了幾個地段優(yōu)越、大開發(fā)商、綜合素質又非常不錯的優(yōu)質項目。

今年南沙的銷冠保利時光印象，從去年12月開盤到今年第一季度，賣了5棟樓，750多套。

主推68-115㎡戶型，價格搞得非常卷，總價13X萬元起，還可以收樓之后再供房，難怪賣這么好，現在只剩下2棟樓可售（不到300套）。

68㎡戶型圖

周邊交通有4號線飛沙角站和廣隆站，大概900米。

商業(yè)有萬達廣場、華匯廣場、今州新天地、星河COCOPark（在建）。

教育配套上，1公里內有九年一貫制的廣外附學校，南沙實驗學校等。

想買高端改善盤，急著入住的，可以看保利半島，全是疊院現房，所見即所得。

項目處在蕉門河板塊，隔壁就是南沙區(qū)政府，如今配套早已醇熟。

保利半島區(qū)位圖

周邊學校真的很近，華師附中約500米，華師附小約800米，小區(qū)內部還有公立幼兒園。

保利半島產品力也很絕，目前主推138-154㎡疊拼（可能是最后的絕版）及100-127㎡精裝復式。

138㎡下疊戶型圖

對比其他疊墅產品，保利半島每戶都有私家花園，私家電梯。這樣的產品不僅僅是在南沙，放到整個廣州都是稀缺。

下疊實景樣板間

如果對預算有要求的，還可以看看保利南沙天匯，低門檻就能入的準現樓紅盤。目前主推78-135㎡戶型，只要168萬起。

項目位于明珠灣-蕉門河雙核心板塊交匯，能享受到板塊的升值紅利。

保利南沙天匯區(qū)位圖

小區(qū)占地面積百萬方，為住戶備齊了一系列配套，有菜市場、商業(yè)街、健身區(qū)、寫字樓，都不需要出小區(qū)，就能滿足生活需求。

比較亮眼的是他們的135㎡戶型，全南向，還能望江景。

135㎡戶型圖

再跟大家說一次，看中南沙的，這次真的可以入手了！