踩在“巨坑”上的大平層

樓盤(pán)報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

※全文約3478字，閱讀全文大約需要5分鐘

買(mǎi)錯(cuò)一套房，10年也百忙！

2012年，天府新區(qū)推出城市頂級(jí)大平層——鉑雅苑。

13棟板樓由南至北排列布局，2梯1戶(hù)，樓間距超100米，兩個(gè)120米×250米的雙中庭，放到今天，也是碾壓式的配置。

▲鉑雅苑實(shí)景

頂級(jí)產(chǎn)品匹配頂級(jí)價(jià)格——18800元/平米，無(wú)數(shù) 富人“為它折腰”。

2012年也是成都豪宅爆發(fā)的一年，這一年麓湖白玉臺(tái)清水加1.8萬(wàn)/平米，金融城中鐵建西派國(guó)際精裝價(jià)1.75萬(wàn)/平米。

10年，時(shí)過(guò)境遷。

鉑雅苑堅(jiān)守初心，仍在2萬(wàn)上下徘徊，而白玉臺(tái)已經(jīng)來(lái)到了5萬(wàn)/平米，西派國(guó)際單價(jià)則要6萬(wàn)/平米。

▲鉑雅苑貝殼網(wǎng)掛牌價(jià)

豪宅對(duì)地段、資源、產(chǎn)品的要求，比一般樓盤(pán)更高，因此買(mǎi)“大平層豪宅”，踩坑的仍然不少。

比如，許多人得知“天府半島”2T2的235平米樓王戶(hù)型均價(jià)2W時(shí)，第一反應(yīng)就是“非常劃算”。

當(dāng)我們認(rèn)真去觀察其同小區(qū)同面積二手房的價(jià)格表現(xiàn)之后，卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)有想象中的那么有價(jià)值。詳情請(qǐng)移步至：《》

主要問(wèn)題在于，“大”并不等于高端，大而無(wú)當(dāng)?shù)慕Y(jié)果是，房?jī)r(jià)滯漲，選擇大平層仍要謹(jǐn)慎。

謎一樣的大平層

高開(kāi)低走的天鵝湖花園

說(shuō)到成都那些謎一樣的大平層，世紀(jì)城天鵝湖花園擁有姓名，占據(jù)了世紀(jì)城黃金地段的它，至今房?jī)r(jià)未破2萬(wàn)，將李嘉誠(chéng)的“地段論”毫不留情啪啪打臉。

▲圖源貝殼

提到天鵝湖花園，其實(shí)它也曾輝煌過(guò)，這個(gè)含著金湯匙出生的“高端社區(qū)”在剛亮相時(shí)，曾有眾多媒體形容其是一組具有超前理念歷久彌新的生態(tài)建筑。

一座座螺旋形的生態(tài)建筑帶有超大面積的空中私家花園，獨(dú)樹(shù)一幟的樓體設(shè)計(jì)。

即便現(xiàn)在來(lái)看也極具視覺(jué)沖擊，就更別說(shuō)毗鄰會(huì)展中心和坐落在一號(hào)線上的條件。

▲天鵝湖花園南苑，圖源網(wǎng)絡(luò)

如此多的賣(mài)點(diǎn)和噱頭，即便放在當(dāng)下市場(chǎng)，恐怕也會(huì)是“網(wǎng)紅”。

可是，如今十余年過(guò)去，天鵝湖花園卻一路高開(kāi)低走，它隔壁龍湖世紀(jì)峰景和棕櫚泉都已站上3.1萬(wàn)時(shí)， 天鵝湖花園卻漲幅緩慢，至今未破2萬(wàn)。

▲世紀(jì)城二手房?jī)r(jià)，圖源貝殼

具體來(lái)看一下這個(gè)項(xiàng)目 。

優(yōu)勢(shì)在于地段，1號(hào)線世紀(jì)城站僅412米；東側(cè)就是世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心，周?chē)€有東方希望天祥、環(huán)球中心等商業(yè)配套。

生態(tài)資源方面不缺，除自帶一湖外，桂溪生態(tài)公園、江灘公園、桂龍公園以及大源中央公園等也在項(xiàng)目周?chē)?/p>

教育資源較為一般，對(duì)口小學(xué)為高新區(qū)菁蓉小學(xué)，初中則是中和中學(xué)、銀都紫藤以及省教科院附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

項(xiàng)目打造方面，小區(qū)容積率1.8，分為了南北兩個(gè)組團(tuán)，南苑均為200㎡以上的大平層產(chǎn)品，也是今天的主角。

北苑則主要是小戶(hù)型。南北兩個(gè)組團(tuán)內(nèi)部和周?chē)?00畝的天鵝湖環(huán)繞，整體綠化率達(dá)到了59%。

▲世紀(jì)城總平圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

南苑產(chǎn)品方面主打2T2、2T3、3T4的200平米以上大平層，并且?guī)缀跛袘?hù)型都帶有環(huán)形的大陽(yáng)臺(tái)，成為了該項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)。

并且，贈(zèng)送面積非常大，住宅面積：花園面積達(dá)到了1:1之高。這也是最初很受成都人喜歡的原因。

結(jié)局嘛，大家已經(jīng)知道了。

以前也有人分析過(guò)天鵝湖花園為啥不行，比如會(huì)展中心混亂的交通、周邊缺乏生活配套等。

這些都是外部因素，龍湖世紀(jì)峰景也面臨這些問(wèn)題，但它二手房?jī)r(jià)卻能達(dá)到3.1萬(wàn)。

顯然，這不是全部。

我們說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目究竟如何，前期看規(guī)劃，中期看呈現(xiàn)，后期看運(yùn)營(yíng)。

天鵝湖花園失敗的原因在于：

首先，在產(chǎn)品規(guī)劃層面，但戶(hù)型設(shè)計(jì)上，存在問(wèn)題，動(dòng)靜分區(qū)、動(dòng)線布局相當(dāng)混亂，弧形陽(yáng)臺(tái)實(shí)際利用率低，大而無(wú)當(dāng)。

▲天鵝湖花園293平米戶(hù)型圖

由于戶(hù)型面積較大，在二手房交易中，就造成了低單價(jià)，高總價(jià)問(wèn)題。

目前小區(qū)最便宜一套大平層掛牌價(jià)336萬(wàn)。

▲天鵝湖花園最便宜的一套大平層，圖源貝殼

有這一預(yù)算的購(gòu)房者，完全可以考慮熱門(mén)板塊新房，為什么要買(mǎi)二手，畢竟天鵝湖花園的學(xué)區(qū)一般。

其次，在天鵝湖花園的呈現(xiàn)上，也不是一個(gè)高端社區(qū)。

原本，低密生態(tài)高贈(zèng)送是天鵝湖花園的最大優(yōu)勢(shì)，不過(guò)在社區(qū)整體的外立面材料上，開(kāi)發(fā)商選擇了白色涂料。

導(dǎo)致項(xiàng)目在經(jīng)歷10年風(fēng)吹雨打后，外立面陳舊、臟亂，毫無(wú)立面質(zhì)感。

▲天鵝湖花園，圖源網(wǎng)絡(luò)

最后，物業(yè)一言難盡。

當(dāng)你打開(kāi)網(wǎng)絡(luò)上天鵝湖花園的業(yè)主論壇，躍入眼簾的將是如下圖條目：

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

不少帖子都稱(chēng)小區(qū)的保安對(duì)住戶(hù)并不友好，業(yè)主對(duì)此積怨頗深但是也無(wú)可奈何。

社區(qū)大量的綠化與湖水場(chǎng)景得不到維護(hù)，如今已成為蚊蟲(chóng)鼠蟻的天堂，絲毫談不上居住品質(zhì)。

甚至有網(wǎng)友表示，天鵝湖花園沒(méi)落主要是因?yàn)槲飿I(yè)太拉胯。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

雖然業(yè)主終于在去年更換了萬(wàn)科和金地物業(yè)，但天鵝湖花園的現(xiàn)狀，僅僅是更換物業(yè)就能解決問(wèn)題嗎？

定位不清晰

可惜的南湖國(guó)際

說(shuō)到最可惜的大平層，南湖國(guó)際社區(qū)必須榜上有名。

▲南湖國(guó)際社區(qū)，圖源網(wǎng)絡(luò)

這個(gè)“坐擁6000畝度假風(fēng)景區(qū)、府河江安河兩河環(huán)抱”的6000畝大盤(pán)，最初亮相之時(shí)，可謂叫好又叫座。

但卻在2015年開(kāi)始，因開(kāi)發(fā)商森宇深陷“破產(chǎn)”傳聞，南湖國(guó)際社區(qū)也陷入“爛尾”迷局，區(qū)域發(fā)展停滯。

▲南湖國(guó)際社區(qū)，圖源網(wǎng)絡(luò)

資料顯示，南湖國(guó)際社區(qū)住宅部分共分為7個(gè)組團(tuán)，其中大平層產(chǎn)品主要集中在珍湖組團(tuán)，共打造了4棟板式高層住宅，建面約442平米，延著南湖南路一字排開(kāi)，正朝南湖濕地/江安河。

▲南湖珍湖組團(tuán)442平米戶(hù)型

2011年10月，珍湖組團(tuán)以約1.35萬(wàn)的單價(jià)入市，目前珍湖組團(tuán)的二手房?jī)r(jià)在1.5萬(wàn)左右，如果算上資金和利息成本，基本上屬于倒虧。

▲南湖國(guó)際社區(qū)珍湖組團(tuán)二手房，圖源貝殼

而導(dǎo)致這一情況的原因除了開(kāi)發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致部分規(guī)劃并未呈現(xiàn)外，還有三個(gè)最重要的原因：

一、是產(chǎn)品定位不清晰

南湖國(guó)際社區(qū)作為一個(gè)大盤(pán)，雖然共分為7期打造，但每個(gè)組團(tuán)之間并未做明顯分割。就這就導(dǎo)致超萬(wàn)人都擠在了同一個(gè)社區(qū)。

從40㎡的套一出租房到600㎡的大平層都有，社區(qū)人口混雜，流動(dòng)性大，談不上高端居住純粹性。

二、南湖臟亂差已成為固有印象

最初的南湖公園，是由森宇負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，但自森宇資金鏈斷缺后，南湖公園長(zhǎng)期無(wú)人維護(hù)。以至于遛狗不栓繩、寵物隨地大小便、水質(zhì)腐臭等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。

南湖已在2018年由國(guó)資集團(tuán)接手，期待有更好的改變 。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

三、是生活配套的缺失。

由于森宇集團(tuán)資金鏈斷裂，讓南湖板塊錯(cuò)過(guò)了發(fā)展的機(jī)遇期，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)資源缺失。被市民調(diào)侃發(fā)展多年，依然只有一個(gè)湖。

錯(cuò)誤的地方造不出對(duì)的產(chǎn)品

痛苦的鷺湖宮

在前些年，有部分青春傷痕文學(xué)作品，將張愛(ài)玲寫(xiě)過(guò)的“在錯(cuò)的時(shí)間遇到對(duì)的人,是一種無(wú)奈”改成了“在錯(cuò)誤的年級(jí)遇到對(duì)的人，是一種殘忍?！?/p>

這里，我們也可以用如此“矯情”的句子，來(lái)形容鷺湖宮，“在錯(cuò)誤的地方打造了對(duì)的產(chǎn)品，是一種痛苦”。

▲鷺湖宮，圖源網(wǎng)絡(luò)

這是一位網(wǎng)友，對(duì)鷺湖宮的吐槽。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

確實(shí)，眼看成都房?jī)r(jià)漲了一輪又一輪，輪輪輪不到鷺湖宮，確實(shí)后悔。

具體來(lái)看，整個(gè)鷺湖宮項(xiàng)目占地約3000余畝，目前開(kāi)發(fā)到19區(qū)，歷經(jīng)了大約16年的開(kāi)發(fā)周期。

鷺湖宮各種令人 咋舌 的高端產(chǎn)品頻出，五六百平米的獨(dú)棟大別墅也成為成功人士的象征。

▲鷺湖宮獨(dú)棟別墅，圖源網(wǎng)絡(luò)

聯(lián)排、疊拼、洋房，各種產(chǎn)品應(yīng)有盡有，這一點(diǎn)上，鷺湖宮和麓湖有得一比，每一期絕不雷同。

鷺湖宮最特別的產(chǎn)品就是被稱(chēng)為“全景艙”一層一戶(hù)的大平層，面積達(dá)576平米。

▲鷺湖宮全景倉(cāng)576平米戶(hù)型圖，圖源貝殼

三梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，這樣的產(chǎn)品，也就鉑雅苑才有。

▲鷺湖宮全景倉(cāng)576平米戶(hù)型

產(chǎn)品與 鉑雅苑 類(lèi)似，命運(yùn) 也 雷同。

在貝殼上，這個(gè)被稱(chēng)為“全景艙”的大平層，至今二手房單價(jià)也只有1萬(wàn)左右，620萬(wàn)就可以拿下。

▲圖源貝殼

鷺湖宮沒(méi)踩準(zhǔn)城市發(fā)展方向，是最大的原因。

所在區(qū)域，不是城市主要發(fā)展方向，加上國(guó)色天鄉(xiāng)板塊以樂(lè)園為主要產(chǎn)業(yè)，形成旅游為主業(yè)的板塊。

一個(gè)不在風(fēng)口上的大盤(pán)，起了個(gè)大早卻趕了個(gè)晚集。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

※聲明

本公眾號(hào)刊載此文出于傳遞更多信息之目的，文中部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系小編進(jìn)行刪除。

文章由《成都購(gòu)房指南》團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)，請(qǐng)勿擅自轉(zhuǎn)載、復(fù)制、抄襲。若需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)編輯，授權(quán)方可進(jìn)行轉(zhuǎn)載，違者將追究相關(guān)法律責(zé)任。