放眼全廣州，沒有這樣的房：僅窗外的江景，就值1個億！

豪宅好遇，一城之巔的「豪宅中的豪宅」難求。

過去20年，一線城市的豪宅層出不窮，但真正鐫刻在城市豪宅史塔尖，成為城市級豪宅名片的，只有那么幾個。

比如上海的湯臣一品，深圳的深圳灣1號，廣州的匯悅臺、天鑾。

因為，這個等級的作品，既要身處城市核心，占據稀有的自然資源，有超前于時代的產品理念，甚至對城市具有美學意義。又極度考驗開發商的實力和魄力，沒有對頂流生活獨到的見解，很難站上價值鏈的頂端。

換言之，在廣州，想成為頂級豪宅，需要滿足三個條件，

其一，江景，因為廣州沒有第二條珠江；

其二，高定，它無法復制，更做不到流水線批量生產；

其三，稀缺，不光是貴，而且只有極少數人能買得到。

這三個條件，滿足其中一到兩條的豪宅，在廣州能找到不少，但三個全部滿足的，我只數出了越秀·天薈江灣。

越秀天樾效果圖

不夸張地說，天薈江灣這次推出的「天樾」組團，完全超出了期望值，成了廣州江景豪宅新的天花板。

血統論：無江景，不豪宅

豪宅的邏輯，是對天花板的極致占有。

這個天花板，可能是地段，可能是資源，也可能是地段+資源的雙加持。

越秀天樾占據的資源是什么？

是江景，而且是有段位的江景。

越秀天樾所在的海珠后航道，是廣州最核心、最有價值的江景線之一。

數據告訴我們，在廣州，只有核心區江景物業才是真正的塔尖價值IP。

但在廣州，江是分段位的。

越秀天樾之所以能進入江景豪宅第一梯隊，在于它占盡了四大優勢：

1、南向望江

同樣是江景，南向望江要比北向望江身價高出一大截。

例如，南向望江的珠江新城，房價就是北向望江的濱江東的2到3倍。

按照南向望江的標準篩選，珠江前航道的越秀沿江路、珠江新城開發早已飽和，而金融城向東，離城市核心區又有一定距離。

而在后航道一眾新盤中，像越秀天樾這樣集合江景資源、連片發展等優勢于一身的項目，幾乎找不到第二個。

憑借南向臨江、地處后航道四江交匯口的稟賦，越秀天樾能近攬約1.7萬㎡江灣公園、數百米闊綽江面、丫髻沙島、洛溪島等絕美的自然風景，以及璀璨的城市景觀。

珠江后航道江景實拍圖

同時，這里又先后集結中海觀瀾府、時代大家、中海映瀾臺等江景標桿。

從以往市場規律看，某個區域出現一兩個標桿盤可能是偶然，但如果一再有刷新記錄的項目亮相，連片豪宅區的形成就會是必然。

2、頭牌親江

頭牌望江還是非頭牌望江，親江的距離，對于樓盤價值影響同樣巨大。

以最典型的豪宅區濱江東為例，樓齡相當的情況下，首排江景社區二手房價達到10萬+，而二排江景社區房價普遍6字頭。

對比最懸殊的，莫過于信達陽光海岸和恒鑫東和灣，樓齡相差一年，兩社區僅隔了一個馬路，前者比后者房價高出4萬/㎡。

而越秀天樾坐擁全盤最佳觀江位，距江不到70米，在擁有后航道景觀的一眾項目中，也屬于第一檔的真·一線江景豪宅。

此外，為保護珠江景觀帶及考慮到城市景觀，廣州臨江首排往往有限高條件，《廣州城市設計導則》還提出江景房的建設需與江邊保持100-200米的距離。

越秀天樾實拍圖

這意味著，像越秀天樾這樣真正的“親水”江景豪宅，未來將成為絕唱。

3、超寬江面

廣州一般江景豪宅，直面的江岸線寬度不過400-500米，連匯悅臺的江岸線寬度也僅有400多米。

但越秀天樾的江岸線寬度最窄也有約440米，最寬更是達到約2400米。

更寬廣的視野、更磅礴震撼的觀景體驗，帶來的是無法復制的視覺體驗。

珠江后航道江景實拍圖

一打開窗，IMAX級的江景，不再因空間而設限，直撲懷中，你能真切地感受到，什么是「星垂平野闊，月涌大江流」。

4、濱江商業

無論是濱江距離、江岸寬度、望江視野，越秀天樾的江景指標都達到了頂峰。

但越秀天樾不僅是單純的江景豪宅，還是一個約55萬㎡的航母級濱江綜合體。除了約1.5萬㎡的酒店式公寓、約2.1萬㎡的寫字樓、約1.2萬㎡的江灣公園，還有約3.4萬㎡、由廣百運營的廣州首個大型濱江商業MALL。

其曲線的造型，退臺的設計，再穿插多個架空花園、空中花園、屋頂花園等戶外場景，顏值滿分上檔次，能讓人在購物消費的同時，步步望江，享受風景。

商業MALL效果圖

南向望江+頭牌親江+超寬江面+濱江商業，注定是頂級豪宅組合。

修煉論：無高定，不豪宅

真正的高定，精髓在于限量，在于量身定制。

讓越秀天樾成為城市豪宅名片的，除了先天稟賦，更在于開發商對于資源的重構，對于產品、精神內涵的打磨。

①高定空間。

首先打樣的，是面積段和空間尺度。

對全世界的塔尖級富豪來講，空間永遠不夠用。比爾蓋茨在西雅圖華盛頓湖畔的6000㎡豪宅，擁有24個浴室、6個廚房、7間臥室。

相比之下，塔尖人士選擇面太窄，看得上的住宅項目，起步戶型越做越小，200㎡出頭就是主流面積的天花板。

而越秀天樾起步174㎡、最大340㎡的空間尺度，足夠從容把空間展開了。

以約293㎡戶型為例，它可以是江景展示控：

1、整體觀江面長達36米，高達270°的觀江視野角度，得羨慕死多少豪宅！

建面約293㎡大平層效果圖

要知道，望江的角度是180°還是270°，有著天差地別。前者是平面，后者是3D環繞，親江感受完全不同。

其中，光是約9.5米+約7.1米的轉角客餐廳，就有長達16米多的江景面。從這里看下去，此處應配臺詞「愛卿，看，這是朕為你打下的江山」。

建面約293㎡大平層效果圖

2、項目大規模使用大面寬、無切割、無拼接的全景落地玻璃。

窗臺生長空間變化示意圖

猶如一只玻璃盒子，所有的開窗面都盡可能放大，客餐廳、書房、臥室，幾乎都能享受超寬超大屏。

越秀天樾實拍圖

最大的單塊無切割玻璃，長2.85米、高2.65米，面積達7.5㎡，相當于普通住宅窗戶的兩倍之大，成本更是傳統玻璃的N倍。

不夸張地說，越秀天樾客廳的那扇窗，框定的景色，就至少值1個億。你甚至可以開玩笑：「江景多得就像充話費送的」。

建面約293㎡大平層效果圖

3、標準層層高達到3.3米，比普通住宅提高了至少30厘米，頂層客廳甚至做到了4.5米，堪比五星級酒店的大堂。

層高生長空間變化示意圖

種種不惜成本，目的只有一個，就是為了給你最好的江景展示面，看落霞孤鶩、看江天一色，看珠江滾滾而來。

越秀天樾江景視野實拍圖

江景對普通人來說，是公共的風景，而對越秀天樾的業主來說，則是稀缺資源獨占的尊貴。

我一直認為，越秀天樾的樣板間，不用掛任何裝飾畫，因為最好的裝飾畫，已經鑲嵌到那扇價值1個億的窗戶里了。

它也可以是空間控：

1、LDKB一體化設計的超大方廳，南向與巨幕景觀陽臺相連，北面與餐廳相接，再加上可靈活設計的X空間，面積足足有約100㎡；

建面約293㎡大平層X空間效果圖

2、廚房面積超過15㎡，比很多房子的臥室還要大，布置了西島臺，再留出寬闊的過道，依然不顯擁擠。

建面約293㎡大平層廚房效果圖

3、全屋收納空間高達4.08萬升，相當于678個24寸拉桿箱容量，完美滿足大件物品收納需求。

每一處空間，都拉開了縱向與橫向的尺度，包容一個大家庭的起居宴飲。

②高定產品。

沒有大師云集，何談高定。

越秀天樾一口氣請來了呂元祥、唐忠漢、匯張思、冼劍雄四大國際頂級設計團隊，把房子當作藝術品來打造。

料子好，打磨料子的匠人也精心。汲取了世界大師智慧的越秀天樾，從外到內都散發著頂豪標桿的魅力。

比如自帶「流淌」效果的流體建筑設計，加上全玻璃幕墻的外立面，讓建筑充滿靈動之感，一看就是城市地標級的存在。

越秀天樾外立面效果圖

比如樓棟布局上運用L型折手法，巧妙避開了西側樓棟，實現了270°一線觀江界面。

再比如前低后高、錯落有致的退臺式設計，讓南向江景放大，放大，再放大。

只有這種以足夠多的大師和足夠多的金錢，磨礪出的產品力打底，才具備領一城風氣之先的底氣。

③高定圈層。

一座煊赫大宅的氣象，來自于景觀，來自于尺度，也來自于圈層，來自于對塔尖人群生活方式的理解。

看看越秀天樾是怎么做的：

1、酒店式雙入戶的歸家動線，為業主營造專屬的歸家儀式感。

歸家動線效果圖

2、在架空層打造了包含類酒店社交場、私人瑜伽室、私人健身房等的高端會所，將高階圈層社交搬到了家門口。

圈層社交場效果圖

在越秀天樾，你可以盡情構建自己的圈層領地。

樓下的會所里，適合辦一場隆重的私人派對，衣香鬢影的露臺，正對著城市滿城燈火，恍如《了不起的蓋茨比》中剪下的一個片段。

《了不起的蓋茨比》劇照

樓上的房子里，全景玻璃幕墻藏在影影綽綽的白色紗簾之外，再往外，是城市流光溢彩，無限綿延。

拿杯紅酒俯瞰夜色，感受君臨天下的掌控感和成就感，心頭會蕩漾起何等的豪邁啊。

這樣的房子，哪個富豪不想來一套呢？

價值論：無稀缺，不豪宅

稀缺程度是一道分水嶺，天然分開「奢藏級豪宅」和「普通豪宅」。

普通豪宅是蟠桃宴里的七仙女，個個花容月貌，但頂豪是嫦娥。這個城市可以環肥燕瘦各領風騷，但「50年才出1個」的頂級美女，只有那么一兩個。

越秀天樾之所以能成為「豪宅中的豪宅」，還在于兩點：

1、它只有珍貴的79套，注定只為少數人所能擁有。

我統計了一下，近5年廣州出讓的宅地，一共是315宗。其中，市中心一線南向望江地塊，只有區區3宗。

要知道，未來廣州的江景項目，只會越來越少。

近幾年廣州分別發布《廣州城市設計導則》、《珠江廣州河段岸線保護與利用規劃》。前者規定，廣州江景建筑退距至少100~200米，臨江建筑不得超過60米，并要形成前低后高、錯落有致的城市天際線；后者則直接對江邊過度開發叫停。

縱使把珠江前后航道100多公里挖盡，真正的江景大平層，機會也少得可憐。

越秀這次推出的大平層產品，更是只有79套，即便是城市的塔尖階層，想要占有，資金實力也只是基礎，更多還要靠機緣。

但我覺得，稀缺是好事，供應不稀缺的產品，其實很難產生超常溢價。

2、它是商業大平層，具有上不封頂的價值空間。

不論是上海的湯臣壹品，還是深圳的深圳灣1號、深圳灣瑞府，國內一線城市最新銳、最知名、最火熱的豪宅幾乎都是商業大平層，而且其價格、漲幅，是看齊甚至引領同地段同品質住宅的。

中指院的數據顯示，從2017年到2022年5年時間里，廣州千萬級的商業大平套均總價從2017年的1552萬上漲到2130萬，漲幅高達37%。

對于廣州這樣的超級大都市而言，塔尖居住產品跟隨趨勢，進入從別墅、高端住宅向越秀天樾這樣的商業大平層演變的階段，只是時間問題。

可以期待，未來越秀天樾在產品力、價格、增值保值等方面的表現，將會成為令人吃驚的存在，就像當年震驚深圳的深圳灣1號一樣。

它可以是一筆充滿想象力的資產配置，也可以是長期使用的第一居所。