2020年第四季度：上海零售物業(yè)入駐率改善，物流地產(chǎn)租金上漲

2021年1月12日，上海——隨著國內(nèi)疫情整體得以有效控制和經(jīng)濟(jì)向好，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示："2020年下半年上海辦公樓市場需求量顯著回升，尤其是一些非中央商務(wù)區(qū)板塊，吸引了眾多成本控制型及大面積總部需求型企業(yè)入駐。區(qū)域規(guī)劃及樓宇品質(zhì)的進(jìn)一步提升、良好的租金條件為企業(yè)帶來升級辦公環(huán)境的契機(jī)。"

零售物業(yè)市場方面，美妝品牌、汽車展廳以及與健康相關(guān)品牌保持積極擴(kuò)張態(tài)勢，使四季度零售地產(chǎn)租賃需求進(jìn)一步回穩(wěn)，零售物業(yè)整體空置率下降。物流地產(chǎn)市場方面，得益于穩(wěn)健的需求和后疫情冷鏈及生鮮電商等新興驅(qū)動(dòng)力的支撐，2020年全年物流地產(chǎn)市場租金保持正增長。住宅市場成交勢頭在2020年 保持良好，整體市場及高端住宅市場全年成交量均超過2019年。盡管2020年投資市場成交量出現(xiàn)同比下降，強(qiáng)勁的本地投資需求從一定程度上抵消了境外需求的放緩。

甲級辦公樓

隨著上海疫情得到有效控制，辦公需求持續(xù)釋放，2020年四季度上海甲級辦公樓凈吸納量達(dá)到21.4萬平方米，2020年全年凈吸納量錄得40.7萬平方米。在成本控制型需求和總部整合需求的支撐下，非中央商務(wù)區(qū)2020全年凈吸納量達(dá)到39.7萬平方米。 四季度，中央商務(wù)區(qū)凈吸納量進(jìn)一步回升至2.5萬平方米。在租金下調(diào)期間，不少國內(nèi)金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)業(yè)公司把握契機(jī)，從乙級辦公樓升級至甲級辦公樓。除了這些較有韌性的行業(yè)，科技新媒體和醫(yī)療健康相關(guān)企業(yè)在2020年租賃需求也保持活躍。

四季度共有三個(gè)新竣工項(xiàng)目，總供應(yīng)量錄得13.7萬平方米。疫情后的快速復(fù)工，彌補(bǔ)了疫情期間的施工延誤，使2020全年供應(yīng)達(dá)到89.1萬平方米。受長寧區(qū)新增供應(yīng)影響，中央商務(wù)區(qū)空置率同比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至12％。非中央商務(wù)區(qū)的空置率受新增供應(yīng)影響，在第三季度達(dá)到31%的高點(diǎn)，而四季度在成本控制型需求支撐下空置率回升至29.6％。雖然疫情和新增供應(yīng)給整體市場帶來壓力，但非中央商務(wù)區(qū)2020年全年空置率僅小幅上升了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

持續(xù)的新增供應(yīng)使業(yè)主在洽談租約條件上更有彈性并提供了更多優(yōu)惠條件，四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.3％，同比下降6.7％。非中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比下降0.9％，同比下降9.3％，然而包括前灘在內(nèi)的部分板塊租賃勢頭強(qiáng)勁，自2020下半年已開始實(shí)現(xiàn)租金增長。

隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，租賃需求持續(xù)回升，成本控制型租戶將繼續(xù)推動(dòng)租賃市場需求。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部高級董事黃臻表示："疫情對企業(yè)營商的影響將使企業(yè)對成本繼續(xù)保持敏感，加之供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)租金在2021年將繼續(xù)有所下降。受益于疫情的行業(yè)或受到關(guān)鍵政策扶持的行業(yè)有望推動(dòng)租賃復(fù)蘇，包括科技新媒體、金融服務(wù)、醫(yī)療健康以及外資金融等企業(yè)。"

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

穩(wěn)定的需求使租金呈現(xiàn)增長勢頭。四季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)無新項(xiàng)目竣工。隨著需求持續(xù)增長，四季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率下降至12.5％，凈吸納量錄得105,000平方米。 科技新媒體和醫(yī)藥企業(yè)是主要需求驅(qū)動(dòng)力，尤其是在線平臺(tái)、游戲和生命健康類企業(yè)。例如，世紀(jì)游戲在漕河涇中心新租賃了4,000平方米的辦公面積。 藍(lán)帆醫(yī)療在張江大得創(chuàng)同擴(kuò)租了2,100平方米的面積。四季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體租金環(huán)比小幅上漲0.8％至4.4元每平方米每天。2020年全年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金整體下滑了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

零售物業(yè)

隨著國內(nèi)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，四季度市區(qū)零售物業(yè)凈吸納量上升至13.9萬平方米。疫情過后，一些零售物業(yè)在租戶調(diào)整和品牌升級過程中引入了更多更具號召力的品牌，帶動(dòng)了實(shí)體零售的回暖。戶外運(yùn)動(dòng)、瑜伽及跑鞋品牌正在積極擴(kuò)張，美妝、汽車和潮流玩具品類在2020年全年均保持強(qiáng)勁的擴(kuò)張勢頭。同時(shí)，高端時(shí)尚零售板塊整體表現(xiàn)較快時(shí)尚品牌更為出色。

經(jīng)過近 20 個(gè)月的改造升級，新天地時(shí)尚I購物中心在四季度重新開業(yè)，預(yù)租率超過95%。另有兩個(gè)非核心社區(qū)購物中心于四季度開業(yè)，總零售建筑面積共計(jì)17萬平方米。由于有超過60%的項(xiàng)目延期開業(yè)，2020年全年新增供應(yīng)僅約24.3萬平方米，為過去十年最低值。由于新開業(yè)項(xiàng)目預(yù)租及現(xiàn)有項(xiàng)目租戶調(diào)整進(jìn)展較為順利，核心區(qū)空置率由三季度的11.8%降至四季度的11.0%。同時(shí)，由于多個(gè)項(xiàng)目對餐飲及兒童教育類租戶的升級，非核心區(qū)空置率由上季度的11.6%環(huán)比微降至11.4%。

四季度，核心區(qū)首層租金環(huán)比小幅上漲0.4%至人民幣48.6每平方米每天。非核心區(qū)首層租金降至人民幣18.6每平方米每天，但降幅自三季度的1.9%收窄至1.0%。全年核心商圈首層租金下跌約1.6%，而非核心商圈首層租金下跌6.8%。

展望未來，仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)隗然表示："國內(nèi)消費(fèi)將在中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中扮演更加重要的角色，消費(fèi)的復(fù)蘇和增長將進(jìn)一步增強(qiáng)品牌在2021年拓店的信心。預(yù)計(jì)化妝品、運(yùn)動(dòng)服飾、國潮時(shí)尚零售、汽車展廳、生活方式集合店及輕餐品牌等將保持?jǐn)U張勢頭。同時(shí)，2021年非核心商圈在大量的未來供應(yīng)及緩慢的新項(xiàng)目招商進(jìn)度影響下預(yù)計(jì)將持續(xù)承壓，而核心商圈將在有限的新增供應(yīng)和更為活躍的租賃市場帶動(dòng)下表現(xiàn)更加出色。"

物流地產(chǎn)

2020年上海物流地產(chǎn)凈吸納量達(dá)到264,986平方米，遠(yuǎn)高于受供應(yīng)限制的2019年。仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部供應(yīng)鏈與物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示："在疫情期間及之后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期間，物流空間的需求相對穩(wěn)健，因?yàn)楦嗟南M(fèi)者選擇在網(wǎng)上購買家居日用品和生鮮產(chǎn)品。" 第三方物流仍是四季度及全年需求的主要驅(qū)動(dòng)力。在疫情期間，冷鏈運(yùn)營商等新興驅(qū)動(dòng)力在一定程度上彌補(bǔ)了零售業(yè)和制造業(yè)造成的需求疲軟。

2020年新竣工項(xiàng)目遠(yuǎn)超2019年，新增供應(yīng)達(dá)384,471平方米。受大量新增供應(yīng)以及疫情的沖擊，2020年整體空置率小幅上升至8.1%。

大部分業(yè)主為保證入駐率而放低租金增長預(yù)期，四季度租金環(huán)比增幅放緩至0.2%。總體而言，業(yè)主在疫情期間較為謹(jǐn)慎，2020年租金同比上漲2.4％，但較前一年6％的漲幅有所放緩。

開發(fā)商目前計(jì)劃在2021年交付超過100萬平方米的新增供應(yīng)，這將創(chuàng)下上海供應(yīng)量新高。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，以及疫情后網(wǎng)上購物、生鮮電商和冷鏈的興起，預(yù)計(jì)未來需求將保持強(qiáng)勁。但大量未來新增供應(yīng)將使空置率持續(xù)承壓。

住宅

上海住宅市場成交勢頭持續(xù)回暖，四季度整體住宅市場成交量約為300萬平方米，與第三季度持平且顯著高于第一、二季度。2020年全年整體市場成交量達(dá)930萬平方米，同比增長21%，創(chuàng)下近四年的新高。高端住宅市場的需求仍保持強(qiáng)勁，來自知名開發(fā)商或具有學(xué)區(qū)資源的新開盤項(xiàng)目吸引了大批意向買家。四季度高端市場共成交591套，全年共成交2,904套，同比增長23%。

受到年底業(yè)績沖刺壓力和融資收緊帶來資金流壓力的影響，開發(fā)商持續(xù)加速推盤。四季度整體住宅市場迎來240萬平方米供應(yīng)入市，全年新增供應(yīng)量達(dá)780萬平方米，同比增長1%。四季度，高端住宅市場共有三個(gè)新項(xiàng)目開盤，共計(jì)690套住宅。限價(jià)松動(dòng)促使開發(fā)商加速推盤，全年高端市場共有2,942套住宅入市，同比大增45%。

限價(jià)松動(dòng)使2020年新開盤項(xiàng)目取得了更高的備案價(jià)格，高端一手價(jià)格環(huán)比增長0.5%，同比增長1.5%至每平方米122,363元。在"三道紅線"融資新規(guī)下，房企拿地節(jié)奏放緩。四季度，13塊成交的商品住宅用地中僅有一塊土地的溢價(jià)率超過20%。

隨著上海進(jìn)一步調(diào)整人才引進(jìn)政策，包括實(shí)施更寬松的留學(xué)生落戶政策和針對張江、臨港重點(diǎn)區(qū)域的人才落戶政策，預(yù)計(jì)未來幾年剛需購房者的需求將會(huì)增加。預(yù)計(jì)2021年住宅成交量和價(jià)格將保持小幅增長。融資新規(guī)下，開發(fā)商將繼續(xù)加快推盤以回籠資金。同時(shí)，融資環(huán)境趨緊將使開發(fā)商拿地更趨理性，土地溢價(jià)率有望繼續(xù)回落。

投資市場

2020年上海投資市場成交量5年來首次下跌。2020年全年上海投資市場的總交易額為人民幣765億元，同比下降28%。受全球疫情影響，境外投資者的差旅活動(dòng)受限，其在境內(nèi)的投資活躍度大幅下降，成交量占比由去年的45%左右下降至2020年的16%。大部分的交易是由境內(nèi)參與者完成的，尤其是本地的自用客。2020年全年自用客戶的成交占比高達(dá)67%。

辦公樓仍是最受歡迎的板塊。雖然辦公樓租賃市場受到供應(yīng)周期的壓力，但是由于自用買家的入市，辦公樓仍是市場參與者的首選資產(chǎn)類別。其成交量較去年持平，占總成交量的比重達(dá)到了82%。

"展望2021年，隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)和租金的回穩(wěn), 預(yù)計(jì)投資市場的活躍度也將會(huì)有所復(fù)蘇," 仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示, "在辦公樓板塊，受到供應(yīng)周期的壓力，投資者的決策將會(huì)更有選擇性。科技新媒體行業(yè)韌性十足，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類的辦公物業(yè)將受到投資者的關(guān)注。同時(shí)，物流地產(chǎn)和一些另類資產(chǎn)，如數(shù)據(jù)中心等，也將會(huì)受到青睞。"

- 完 -