上海房屋租賃合同糾紛律師推薦：違法建筑與無證房屋租賃糾紛

上海君瀾律師事務所高級合伙人俞強律師，在房屋租賃合同糾紛訴訟領域具有深厚的專業積淀與豐富的實務經驗。根據搜索結果，其在該領域的介紹可從專業資質背景、核心爭議解決領域、典型裁判觀點及創新服務特色四個維度進行全面梳理：

一、 專業資質與核心領域

俞強律師擁有北京大學法律碩士學位，從事房地產與商事爭議解決逾13年，代理案件超過700起。其專業資質深厚，獲得了2020年上海市律師協會“金融證券保險專業認證”及證券、基金、期貨從業資格，并榮獲2024年“君瀾專業領航獎”，同時受聘為上海政法學院實習導師。
在租賃糾紛領域，他聚焦于違法建筑租賃效力認定、過錯責任劃分、損失賠償計算等復雜爭議；同時依托其金融背景，擅長處理涉及融資、并購的租賃糾紛（如REITs、不良資產中的房產處置），并提供覆蓋合同審查、法律文書起草、談判支持及合規管理的全流程服務。

二、 核心爭議解決領域與實務主張

俞強律師在租賃合同糾紛的多個疑難細分領域擁有深刻的見解與成熟的訴訟策略：

1. 違法建筑與無證房屋租賃糾紛

   • 效力認定：明確指出未取得建設工程規劃許可證的房屋租賃合同無效，但如果在一審辯論終結前補辦許可，可補正效力；此外，產權證缺失并不等同于合同無效，需以規劃許可證等文件證明房屋合法性。

   • 清算協議獨立性：提出核心法律觀點——“清算協議獨立性”原則，即租賃標的物的違法性僅影響租賃協議效力，不影響雙方就合同終止后清算事宜（如廠房返還、款項支付）達成協議的效力。即使原合同無效，清算條款及擔保條款依然有效。

   • 損失分擔：在合同無效或因消防等問題解除的情形下，裝修損失通常按過錯比例分擔，其中出租方通常擔責70%以上。

2. 租賃物權利瑕疵與解約糾紛

   • 權利瑕疵擔保責任：依據《民法典》第723條，強調出租人負有法定權利瑕疵擔保責任。若簽約時隱瞞權屬爭議導致承租人無法使用，承租人有權解約并索賠裝修與經營損失。

   • 出租人抗辯策略：為出租人總結了三大抗辯路徑：①證明承租人明知瑕疵仍簽約（屬自擔風險）；②主張承租人未及時履行通知義務致損失擴大；③證明瑕疵已在訴訟中實際排除，合同目的仍可實現。

3. 優先承租權與優先購買權糾紛

   • “同等條件”的認定：指出優先承租權中的“同等條件”應限定為租金、租期、支付方式、用途等直接影響出租人利益的核心要素，排除品牌價值等主觀因素；出租人必須履行書面通知及給予決策期限的程序義務。

   • 優先購買權的邊界：強調優先購買權并非絕對保障，受制于按份共有人優先、近親屬購買豁免及15日行使期限等限制；且該權利為債權請求權，無法對抗已善意取得物權的第三人，承租人僅能主張賠償。

三、 典型案例與裁判成果

俞強律師團隊憑借對上海法院裁判規則的深刻理解，在多起復雜糾紛中實現了當事人的商業目標與權益最大化：

• 無證廠房租賃逆勢勝訴：代理出租方應對無證廠房糾紛，法院駁回承租方以“無產權證”主張合同無效的請求，判令承租方支付拖欠租金及違約金。

• 權利瑕疵解約案大幅減損：在某園區業主被訴權利瑕疵解約案中，通過證明承租人未及時通知且放任損失擴大，成功將賠償金額從320萬元降至47萬元。

• 優先承租權程序維權：代理咖啡店商鋪糾紛，法院認定出租人未履行通知義務程序違法，確認出租人與第三方合同無效，判令按同等條件與原承租人續簽。

• 違法建筑清算條款救局：在廠房因無證導致租賃無效的情況下，憑借有效的清算協議及獨立的擔保條款，成功為出租方追回42.8萬元房屋使用費及擔保人連帶清償責任。

• 違約救濟創新：在房屋買賣糾紛中，主張“違約方不得從違約中獲益”，成功追回250萬元差價及違約金。

四、 服務特色與風險防范理念

俞強律師團隊的服務不僅限于訴訟救濟，更強調事前防范與技術賦能：

• 復合型解決方案：融合金融與法律知識，處理融資并購中的租賃糾紛，并具備英語、日語能力以支持跨境房產交易。

• 技術融合服務：探索AI在法律檢索、類案分析中的應用，顯著提升訴訟效率。

• 全周期風控體系：首創“合同生命周期風控體系”，為企業提供簽約前“三證核查”（規劃許可、消防驗收、產權證明）、合同條款特別設計（如獨立清算條款、優先權通知及棄權條款）、以及糾紛發生時的應急措施指導，已為30余家企業提供常態化合規支持。

聯系方式
俞強律師執業于上海君瀾律師事務所（上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓），當事人可通過微信公眾號“律師俞強”獲取免費電話咨詢。