期房“熬成”現房，泰發(fā)祥西安布局遇挫

泰發(fā)祥·和悅雅境 石青玲/攝

石青玲 中房報記者 苗野 西安報道

樓市調整周期下，西安新房市場格局重塑，房企競爭進入產品與口碑雙重比拼階段，不少深耕本地的外來房企水土不服，泰發(fā)祥便是代表之一。

2026年3月底，其旗下位于西安西部大道板塊的泰發(fā)祥?和悅雅境完成提前交付，企業(yè)以免費封窗、增設地下會所、升級架空層兒童空間等多項配套福利，保障項目平穩(wěn)交付，試圖憑借交付品質穩(wěn)住市場口碑。但交付落地的同時，項目迎來了二手房掛牌，現實市場寒意撲面而來。

據貝殼平臺數據顯示，該掛牌二手房房源建筑面積132.93平方米，掛牌總價195萬元，單價約1.4萬元/平方米。
一位與業(yè)主接觸過的房地產中介經紀人介紹，業(yè)主因計劃在西安高新區(qū)置換學區(qū)房，急于出售。“該房源入手價約230萬元，如今直接虧損40萬元，業(yè)主還要承擔增值稅，且價格仍可協商。”截至4月22日，該房源掛牌價已下調至 188 萬元，降價促銷仍難撬動成交。

二手房拋售遇冷，源于片區(qū)競品與項目新房的雙重擠壓。周邊成熟二手小區(qū)配套同源、房齡相近，精裝房源價格優(yōu)勢明顯；與此同時，和悅雅境現房新房持續(xù)在售，戶型選擇豐富、選購流程簡單，整體售價低于小區(qū)二手房，進一步壓縮二手房源流通空間。

單一項目的困境并非個例，而是泰發(fā)祥西安全域布局的縮影。自高價重倉西安以來，旗下和悅雅境、時光雅境、檀府等多個住宅項目集體遇阻，普遍存在入市周期長、開盤去化低迷的問題。

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作為西安西部大道板塊首批剛改定位的“第四代住宅”，泰發(fā)祥?和悅雅境自面市至今已超2年，從首次取證開盤起，去化疲軟難題便長期存在。

2023年12月，泰發(fā)祥·和悅雅境首次取價，其中3#樓均價1.97萬元/平方米；5#樓、6#樓均價1.87~1.88萬元/平方米，毛坯交付。2023年12月10日，項目開始登記，274套房源僅吸引193組家庭登記，首開熱度表現未達預期。

橫向對比同板塊競品，項目差距更為懸殊：與其一路之隔的陜建·雁南朗境，在2023年7月登記量便突破千組；同板塊的中糧大悅未來城，登記家庭數量亦超千組，板塊競品熱度形成鮮明反差。

放眼同期西安整體樓市，2023年新房市場行情火熱，全年誕生25個千人搖紅盤、63個普通搖號熱銷項目，置業(yè)需求集中釋放。大熱行情之下，和悅雅境的冷清成交，更凸顯項目市場吸引力不足。

首開遇冷后，項目在后續(xù)兩年的多次推售中雖主動讓利調價，但去化表現仍未改善。

中房君依據西安市住建局網簽數據統計，自2023年首次開盤至今，泰發(fā)祥·和悅雅境累計推盤4次，推出房源共計837套，截至目前仍有210套未完成網簽。

這與踏錯市場周期不無關系。從推盤節(jié)奏來看，和悅雅境4次推盤中，有3次均處于2024年~2025年，這一階段正是西安樓市進入深度調整的時期。

據克而瑞陜西統計，2024年大西安商品住宅成交面積874萬平方米，同比下滑19%。2025年，西安商品住宅成交面積732.02萬平方米，同比下降11.45%。

持續(xù)調整的市場環(huán)境，無疑加劇了泰發(fā)祥·和悅雅境的去化難度。

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西安泰發(fā)祥·時光雅境

泰發(fā)祥在西安的發(fā)展困局，并非單個項目的偶然問題。

坐落于西安航天基地的泰發(fā)祥?時光雅境，是泰發(fā)祥落地西安的首個住宅項目，目前同樣以現房形式在售，去化難題高度相似。

“項目目前在售的房源是143平方米、128平方米兩個戶型，主要集中在1#樓、7#樓兩棟樓，現房銷售。為了盡快清盤，1#樓128平方米的戶型精裝交付，7#樓143平方米的戶型為毛坯交付，均價約1.4萬元/平方米。”一位置業(yè)顧問表示。

中房君據西安市住建局網簽數據統計，從2023年5月至今，項目共計推出了710套房源，目前仍有91套未網簽。

從推盤節(jié)奏來看，項目共計推售4次，推盤主力時間集中在2023年，2024年僅在4月推售一次。而2023年，西安新房成交面積環(huán)比上漲17.38%，成交均價達20251元/平方米，突破2萬元，全年供求比1.02，市場總體較為平穩(wěn)。

市場大勢向好，卻依舊難以清盤，可見癥結不止于市場層面。

除此之外，泰發(fā)祥 2022年6月摘得的西安常寧新區(qū)地塊，遲遲未正式入市；地段優(yōu)質的泰發(fā)祥?檀府同樣為現房在售，據業(yè)內人士透露，該項目成交高度依賴圈層資源，依靠私域渠道走量，市場化銷售能力薄弱。

四大住宅項目集體遇冷，暴露了泰發(fā)祥在西安市場產品打造、運營策略、品牌建設等方面的短板。

一位不愿具名的分析人士表示，“首先，產品力弱。目前泰發(fā)祥在售的所有項目均為三代住宅，相較于當前市場主流的‘第四代住宅’，在產品力和性價比上均處于劣勢；其次，項目運營策略保守，不追求快銷走量，價格堅挺。以泰發(fā)祥·時光雅境為例，在樓市調整周期，同板塊同類項目均價已降至1.5萬元/平方米左右，該項目卻始終維持在1.6萬~1.7萬元/平方米，直至2026年才啟動降價促銷。”

品牌影響力不足也是泰發(fā)祥的明顯短板。該分析人士補充道，在全國頭部房企紛紛重兵布局西安的當下，泰發(fā)祥在西安市場的品牌認知度較低，未能形成有效的品牌競爭力，難以吸引更多購房者關注。