德國(guó)房貸續(xù)約別等銀行！業(yè)主必須提前 1 年行動(dòng)，否則虧大了

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：DOLC）

很多在德國(guó)買房的人，第一輪房貸固定利率期到期后，貸款往往還沒(méi)有完全還清，這時(shí)就需要辦理“后續(xù)融資”。問(wèn)題是，如果只是等原來(lái)的銀行臨近到期時(shí)發(fā)來(lái)報(bào)價(jià)，很可能錯(cuò)過(guò)更好的利率和條件。

比較穩(wěn)妥的做法，是把后續(xù)融資當(dāng)成一個(gè)長(zhǎng)期規(guī)劃，而不是到期前的臨時(shí)補(bǔ)救。

第一步：提前2到3年盤點(diǎn)自己的貸款狀況

業(yè)主首先要弄清楚幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)字：固定利率什么時(shí)候結(jié)束？目前還剩多少債務(wù)？家庭收入有沒(méi)有變化？月供是否還能提高？是否還有KfW貸款等其他融資？這些信息越清楚，之后和銀行談判時(shí)越有底氣。

第二步：提前一年開始觀察市場(chǎng)

不少10年或15年前簽約的房貸利率很低，可能只有1%左右。現(xiàn)在重新融資，面對(duì)更高利率，很多人會(huì)有壓力。但也不必過(guò)度恐慌，因?yàn)榻?jīng)過(guò)多年還款，剩余本金通常已經(jīng)明顯下降。真正重要的是比較不同銀行的方案，而不是只看原銀行報(bào)價(jià)。

第三步：必要時(shí)考慮Forward貸款

如果擔(dān)心未來(lái)利率繼續(xù)上升，可以提前最多5年鎖定后續(xù)貸款利率，也就是所謂Forward-Darlehen。不過(guò)這種方式通常要付一定利率加價(jià)，是否劃算取決于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，不能盲目選擇。

第四步：提前6到9個(gè)月準(zhǔn)備材料并詢價(jià)

這時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備好購(gòu)房合同、貸款合同、土地登記簿、收入證明、剩余貸款金額等資料。然后向多家銀行詢價(jià)，比較貸款金額、期限、利率、還款比例和特別還款權(quán)。原來(lái)的銀行可以參與競(jìng)爭(zhēng)，但不應(yīng)是唯一選擇。

第五步：提前3到6個(gè)月敲定合同

后續(xù)融資最好在原貸款到期前完成。如果原貸款固定利率超過(guò)10年，德國(guó)法律還允許在貸款全額發(fā)放10年后免費(fèi)特別解約。若換銀行，還要注意土地債務(wù)登記變更費(fèi)用。通常通過(guò)“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”比刪除后重新登記更省錢。

提醒：哪怕利率只差0.1%到0.2%，在十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)歐元的剩余貸款上，長(zhǎng)期也可能省下一大筆錢。房貸續(xù)約不是簡(jiǎn)單續(xù)簽，而是一次重新談條件的機(jī)會(huì)。