房貸持續迷茫，斷供者增多，不良率暗升！

文 | 中國金融網(CFN) 大河

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在國家統計局一季度數據公布的一周后，樓市小陽春的討論此起彼伏。但銀行業的財報卻揭示了另一番圖景：截至2025年末，六大行個人住房貸款余額合計約25.07萬億元，較2024年減少6931億元，同比下降2.69%。這已是六大行房貸余額連續第三年負增長，較2022年的高點累計減少1.88萬億元。與規模收縮相伴而來的，是房貸不良率的普遍抬頭——交通銀行和工商銀行的個人房貸不良率雙雙突破1%關口，分別達到1.01%和1.06%。

幾千億房貸從銀行賬面上消失，有人提前還貸，有人斷供離場。在樓市企穩的宏大敘事之下，銀行賬本上的另一面，正在被更多眼睛審視。

信貸之變：三年少了1.9萬億，兩大行不良率破1

2020年至2021年，六大行房貸規模仍保持兩位數增長，是房地產單邊上漲時代的最后余溫。2022年成為轉折點，當年六大行房貸余額達到約26.95萬億元的歷史高點后，增速急速下滑至1.78%。此后三年，房貸余額連續負增長，降速逐年擴大：2023年下降1.92%，2024年下降2.52%，2025年下降2.69%。截至2025年末，六大行合計房貸余額已較高點減少了約1.88萬億元，僅建設銀行和工商銀行兩家就分別降至5.99萬億元和5.88萬億元，工商銀行全年房貸余額減少超2000億元。

規模收縮的同時，資產質量也在承壓。截至2025年末，交通銀行和工商銀行的個人房貸不良率均突破1%，分別為1.01%和1.06%，較上年末分別提高0.43個百分點和0.33個百分點。農業銀行、建設銀行、郵儲銀行、招商銀行的個人房貸不良率也均有小幅上升。招商銀行首席風險官徐明杰在業績發布會上坦言，今年零售信貸全市場的風險仍處在上升期。蘇商銀行特約研究員薛洪言分析指出，這一結構性變化的背后，既有新增房貸需求疲軟——商品房銷售面積和銷售額持續下滑、居民中長期貸款新增額處于低位；也有存量貸款加速流失——部分居民在利率下行周期選擇提前還款以降低利息負擔，正常的還本付息也在新發放貸款不足以覆蓋時自然拉低余額。

斷供之困：法拍房129.56萬套創新高，零售風險高位釋放

斷供者的數量，在法拍房數據中找到了呼應。2025年，全國法拍房掛牌量達到129.56萬套，同比增幅16.41%，再創歷史新高。上半年掛牌量達57.66萬套，同比增長18.8%，成交量僅8.36萬套，成交率低至14.5%，處于歷史低位。法拍房供應激增，掛牌量與成交量之間巨大的鴻溝，是大量房貸違約行為最直接的財務映射。

從銀行端來看，2025年下半年個人房貸預期損失覆蓋倍數開始加快下行，零售貸款在違約概率、違約損失率方面均呈現上行趨勢。廣發證券分析師倪軍指出，大型銀行的零售貸款違約損失率普遍上行，這一趨勢反映了個人房貸回收端的系統性壓力：一是抵押物價值承壓，房價回調削弱了貸款的緩沖墊；二是清收周期拉長，司法拍賣、協商重組等處置流程耗時增加，侵蝕了回收率。有機構壓力測試推算，若房價持續下跌，部分銀行的按揭不良率可能在2026年繼續上行至0.96%甚至更高。

招商銀行的財報同樣印證了這一壓力：小微貸款不良率從0.79%升至1.22%，消費貸款不良率控制在較低水平，但整體零售板塊的風險釋放仍在進行中。

分化之痕：長三角部分銀行逆勢增長，但全國性企穩仍需時間

并非所有銀行都在被動收縮。

在長三角地區，南京銀行和杭州銀行走出了相對獨立的行情。截至2025年末，南京銀行個人按揭貸款余額853.97億元，同比增加9.34%，在已披露數據的上市銀行中增速靠前。杭州銀行個人住房按揭貸款余額1078.87億元，同比增長2.14%，消費信貸和住房按揭被該行列為重點推進方向。上海農商行同樣表現穩健，房產按揭類貸款余額1095.87億元，同比增幅5.46%。2026年一季度，該行按揭貸款投放量同比增長超過100%。

這種“區域分化”與當地經濟基本面和房地產市場的差異性密切相關。長三角核心城市的人口凈流入、就業韌性和產業基礎，為銀行房貸業務提供了相對扎實的還款來源。但環顧全國，大多數銀行的房貸仍在凈收縮。一季度住戶中長期貸款雖增加4607億元，顯示邊際改善，但這一增量與六大行一年7000億元的余額縮減相比，修復力度仍然有限。開源證券認為，當前行業基本面仍在筑底，一線城市的率先企穩尚未有效傳導至全國市場。

值得一提的是，2026年3月以來，部分核心城市二手房成交量顯著回升，上海、深圳等地單日成交頻創新高，被部分機構視為房地產有望在2026年底前率先觸底的積極信號。但銀行高管對此持謹慎樂觀態度。交通銀行副行長周萬阜在業績發布會上指出，“進入3月份以來，按揭貸款的進件量明顯上升。相信按此趨勢，今年的房貸能夠逐步走出負增長，實現正增長”。工商銀行副行長姚明德也表示，今年以來個人住房貸款等新發放利率已出現企穩態勢。

冷思考：當貸款不再是唯一的關切

房貸作為銀行最優質的零售資產，其定價基礎和風險邏輯正被重新審視。從風險三要素框架來看，未來的關注點不應停留在房價本身，而要下沉到更基礎的維度：居民收入預期能否改善、房價在現有基礎上是否能止跌企穩、銀行的抵押物處置通道是否暢通。開源證券分析師劉呈祥指出，下階段需重點觀察居民還款能力和意愿變化，若預期損失進一步提升，部分銀行可能存在增提減值準備的需要。

一份高盛報告測算，若房價未來兩年再下跌15%，行業潛在的按揭不良率可能在2027年達到2.4%，銀行業將面臨約9000億元的按揭不良貸款壓力。對普通購房者而言，房貸的“剛性兌付”信仰正被打破——月供與房產價值之間的平衡一旦被打破，堅守和止損之間將不再是明晰的抉擇。

從“賺利差”到“防斷供”，銀行的房貸生意不再是一門安穩躺贏的買賣。當越來越多的人開始計算“繼續供下去值不值”時，房貸市場的修復便將是一場更持久、更深層的博弈。而對于那些已經斷供或被法拍票面價格擊穿底線的人而言，迷茫不是問題——他們正在用行動作出選擇。