2026年4月大連、吉林公積金政策同步優(yōu)化，東北兩市住房公積金征求意見稿深度解讀

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開篇總覽（核心摘要）

時間范圍

2026年4月22日–4月28日（兩市征求意見期重疊窗口）

主題

大連、吉林兩市住房公積金政策同步優(yōu)化，東北二線城市公積金工具箱進入密集釋放期

核心預判

本輪東北兩市公積金政策優(yōu)化呈現(xiàn)"需求端定向刺激+存量提取擴圍"雙主線邏輯。大連聚焦"降門檻、擴用途"，將公積金從"購房后補貼"向"購房前資金池"屬性重塑；吉林聚焦"提額度、擴提取場景"，將公積金嵌入住房全生命周期。兩市政策邏輯既有共性（均響應3月16日中央《提振消費專項行動方案》定調(diào)），又有差異（大連重提取端、吉林重貸款端），反映出東北二線城市在人口外流、庫存高企的大背景下，正加速用足政策工具箱。

精選五條關鍵信息

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大連擬取消公積金提取"12個月間隔"限制（對應正文第二、三節(jié)）

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大連擬支持提取公積金支付二手房首付款（對應正文第二、三節(jié)）

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吉林新建自住住房（限毛坯房）貸款額度上浮10%，雙職工最高可貸99萬元（對應正文第二節(jié)）

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吉林對新市民、青年人（35周歲及以下）、現(xiàn)役軍人貸款額度再上浮10%（對應正文第二節(jié)）

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吉林支持提取公積金支付購房契稅、住宅專項維修資金及老舊住房自主更新出資（對應正文第二節(jié)）

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核心政策原文摘錄

大連市

《關于進一步優(yōu)化住房公積金提取政策的通知（征求意見稿）》

發(fā)布部門： 大連市住房公積金管理中心

發(fā)布時間： 2026年4月21日（征求意見期2026年4月22日–4月28日）

資料來源： 大觀新聞2026年4月21日報道、大連市住房公積金管理中心官方通知

核心七項條款要點：

取消住房公積金提取時間限制。 取消不同提取情形及同一提取情形中不同提取依據(jù)申請?zhí)崛?應間隔12個月以上"的限制；取消提前全部償還商業(yè)貸款或異地公積金貸款本息后需在12個月內(nèi)申請?zhí)崛〉南拗啤?/p>

取消部分住房消費類提取繳存時間限制。 對購買、建造、翻建、大修自住住房，以及既有住宅加裝電梯及電梯更新改造等情形，取消"連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月"的繳存時間限制。

支持提取住房公積金支付購買再交易住房（二手房）首付款。 使用公積金貸款或組合貸款購買大連市行政區(qū)域內(nèi)再交易住房的，自簽訂房屋買賣合同之日起，購房人及其配偶可以申請?zhí)崛」e金支付首付款，合計不超過首付款金額，每套住房僅可提取一次。

增加按月扣劃方式償還個人住房商業(yè)貸款。 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等8家銀行個人住房商業(yè)貸款均支持按月扣劃方式，每月合計不超過當月應還本息額（不含罰息）。

優(yōu)化償還商貸按年提取頻次。 同一自然年度內(nèi)可多次申請，每年合計不超過當年應還本息額，以前年度未提取的不累計。

明確償還個人住房貸款提取方式。 按月、按年、提前還款三種方式可選擇其一；貸款前未提取公積金支付首付的，可在貸款放款后一次性提取補充首付。

簡化住房公積金提取要件。 取消繳存人提取住房公積金需提供住房公積金聯(lián)名卡的要求。

吉林市

三輪漸進式政策優(yōu)化

吉林市本輪公積金政策呈現(xiàn)"三步走"

第一步： 2026年1月19日，吉林市住房公積金管理委員會發(fā)布《關于優(yōu)化調(diào)整住房公積金貸款使用政策的通知》（貸款端）；

第二步： 2026年3月1日，發(fā)布《關于優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用政策的通知》（使用端）；

第三步： 2026年4月22日，吉林市住房公積金管理中心發(fā)布《關于公開征求〈關于調(diào)整住房公積金使用政策的通知〉意見的公告》，在前兩輪基礎上再次優(yōu)化。

貸款端核心條款（2026年1月19日）

放寬"商轉(zhuǎn)公"貸款申請條件：商業(yè)貸款正常還款時間由連續(xù)12個月（含）以上調(diào)整為連續(xù)6個月（含）以上；

提高"商轉(zhuǎn)公"貸款比例：由不高于抵押物評估價值的70%提高至80%；

提高再交易自住住房（二手房）貸款比例：由70%提高至80%；

階段性降低新建自住住房（新房）首付款比例：首次使用或第二次使用且在吉林市行政區(qū)內(nèi)無住房的職工家庭，首付款比例由不低于20%降至15%，政策期限至2026年12月31日；

延長"放寬住房公積金貸款次數(shù)"階段性政策至2026年12月31日。

額度端核心條款（2026年3月1日）

購買新建自住住房（限毛坯房）最高貸款額度上浮10%，即單繳存人家庭最高77萬元，雙繳存人家庭最高99萬元；

新市民、青年人（35周歲及以下）、現(xiàn)役軍人購買自住住房最高貸款額度上浮10%，額度同上。

提取端核心條款（2026年3月1日發(fā)布、4月22日征求意見稿再優(yōu)化）

購置自住住房可一次性提取公積金支付住宅專項維修資金，合計不超過實際繳納金額；

購置自住住房可一次性提取公積金支付購房契稅，合計不超過完稅證明記載金額；

老舊住房自主更新、原拆原建：經(jīng)住建部門審批通過后，自項目竣工之日起可一次性提取，合計不超過實際出資金額。

政策有效期至2031年2月28日。

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政策對比與深度點評

大連與吉林政策共性與差異對比

深度點評：兩市政策邏輯的本質(zhì)差異

大連政策的核心創(chuàng)新在于"時間鎖"的全面解除與"二手房首付可提"的組合拳。 全國范圍內(nèi)，"取消提取12個月間隔"+"二手房首付可提"的組合并不多見。其實質(zhì)是將公積金從傳統(tǒng)的"購房后補貼"屬性，重塑為"購房前資金池"，直擊剛需和改善群體的首付資金籌措痛點。更值得關注的是8家銀行按月扣劃商貸新政——這將公積金月度現(xiàn)金流直接嵌入商貸還款鏈條，對已購房但月供壓力較大的群體是實質(zhì)性減負。

吉林政策的核心創(chuàng)新在于"額度上浮+場景擴圍"的雙管齊下。 一方面，針對新市民、青年人（35周歲及以下）、現(xiàn)役軍人的10%額度上浮，精準契合東北"搶人才、穩(wěn)人口"的大背景；另一方面，契稅、維修資金、老舊房原拆原建均可提取，體現(xiàn)公積金向住房全生命周期延伸的政策思路。尤其是"老舊住房自主更新、原拆原建"提取情形，與城市更新戰(zhàn)略形成呼應，是較具突破性的創(chuàng)新。

與中央政策的精準呼應。 根據(jù)《提振消費專項行動方案》（2026年3月16日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)）關于"擴大公積金使用范圍、允許提取公積金支付購房首付款并同時申請公積金貸款"的定調(diào)，大連二手房首付提取、吉林購房契稅提取均是對中央政策的精準落地。

橫向?qū)Ρ热珖瑑墒袑儆谡吒M者而非引領者。 據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年以來各地累計出臺房地產(chǎn)政策約160條，其中住房公積金政策超60條。對比湖州2026年3月27日政策（允許父母子女互助還貸、放開異地購房提取限制、按房屋總價40%確定最高可貸額度），大連、吉林本次政策力度相對溫和，尚未觸及直系親屬互助、異地購房全面放開等深度創(chuàng)新領域，后續(xù)仍有政策深化空間。

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市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)及政策效果研判

大連新房市場：脈沖式復蘇但動能不穩(wěn)

數(shù)據(jù)解讀： 大連新房市場1-2月同比大幅下滑（1月成交面積同比-37.99%、2月同比-31.17%），3月成交套數(shù)環(huán)比+189.79%、成交面積環(huán)比+202.65%，同比降幅收窄至-13.69%，呈現(xiàn)典型的"春季脈沖式復蘇"；但4月截至數(shù)據(jù)顯示成交套數(shù)572套，較3月823套環(huán)比回落。此時出臺公積金提取新政，具有明顯的"穩(wěn)預期、續(xù)動能"意圖——防止3月脈沖后4月-5月行情失速。

從均價看，大連3月成交均價17425元/㎡（同比+10.76%、環(huán)比+22.76%），套均價183萬元，反映出3月成交結(jié)構(gòu)偏改善；4月均價17126元/㎡略有回落但仍在高位。這一結(jié)構(gòu)特征意味著，大連二手房首付提取新政對置換鏈條的疏通作用，或?qū)⒃诙径瘸蔀楹诵尿?qū)動力。

吉林新房市場：量價齊升但庫存壓力仍大

數(shù)據(jù)解讀： 吉林新房均價穩(wěn)定在6500-7000元/㎡，套均價69-80萬元，呈現(xiàn)典型三四線城市價格特征。3月成交546套、同比+46.38%、環(huán)比+175.76%，成交面積同比+53.4%，一季度回暖明顯；但4月截至數(shù)據(jù)僅173套，回落明顯。 均價自1月6731元/㎡逐月走穩(wěn)至4月7024元/㎡，呈現(xiàn)價穩(wěn)量升向價穩(wěn)量縮切換態(tài)勢。

數(shù)據(jù)解讀： 吉林3月末庫存17183套、165.84萬㎡，12個月口徑去化周期38.1個月，雖較1月40.8個月有所改善，但仍處于高位。庫存高企是吉林市場的核心痛點，公積金政策的"額度上浮+首付降至15%"組合對剛需和改善有直接撬動作用，但去化周期近40個月說明供需失衡嚴重，政策效果或主要體現(xiàn)在核心板塊/優(yōu)質(zhì)樓盤的結(jié)構(gòu)性去化上。

政策效果分層預判

短期（3-6個月）： 大連二手房市場或率先受益——首付提取新政對置換鏈條有直接疏通作用，預計二手房帶看量和成交量會在5-6月出現(xiàn)明顯抬升，并間接帶動改善型新房成交；吉林新房（尤其毛坯房）或因"貸款額度上浮10%+首付15%"形成脈沖式成交，但4月已出現(xiàn)回落跡象，政策接力的必要性凸顯。

中期（6-12個月）： 兩市政策對整體基本面的扭轉(zhuǎn)作用有限，去化仍依賴收入預期、人口流入等底層變量。吉林庫存去化周期即便壓降至30個月以內(nèi)，仍屬高位。

對房企的啟示： 東北市場政策密集釋放但需求承接力有限，房企應聚焦核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品，避免三四線重倉。

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房企戰(zhàn)略啟示與風險提示

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投資決策層面

大連建議審慎樂觀，聚焦核心區(qū)。 中山、沙河口、高新園區(qū)等核心板塊的二手房流通性將因首付提取新政實質(zhì)性改善，改善置換鏈條打通后將反向帶動新房去化，可適度加倉。吉林建議戰(zhàn)略收縮。 庫存壓力下三四線項目需以"以價換量+貼政策"組合打法，新項目拓展需嚴格測算去化周期和現(xiàn)金流安全邊際。

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產(chǎn)品定位層面

緊貼"新市民、青年人"政策紅利，吉林市場可重點開發(fā)80-110㎡建面剛改毛坯產(chǎn)品，可同步享受貸款額度上浮10%（雙職工最高99萬元）與首付15%雙重利好。針對35周歲及以下青年人群體，總價控制在100萬元以內(nèi)的產(chǎn)品將是受益度最高的產(chǎn)品線。

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營銷策略層面

大連房企應與公積金中心、8家商貸合作銀行聯(lián)動，推出"公積金+商貸+按月扣劃"一站式服務，利用按月扣劃新政設計"月供自動沖抵、現(xiàn)金流無壓力"的營銷話術；針對二手房置換客戶，重點包裝"賣舊買新+公積金提首付"閉環(huán)解決方案。吉林房企可針對毛坯房推出"額度上浮+首付15%"的專項活動，精準鎖定新市民、青年人客群。

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風險提示

邊際遞減風險： 政策見效的前置條件是收入預期改善與就業(yè)穩(wěn)定，東北人口持續(xù)外流背景下政策刺激具有明顯的邊際遞減特征，單靠公積金工具難以扭轉(zhuǎn)基本面；

結(jié)構(gòu)性工具局限： 公積金政策屬于結(jié)構(gòu)性工具，不能替代貨幣/財政總量寬松，房企不應對政策疊加效應抱有過高預期；

落地細節(jié)變數(shù)： 征求意見稿落地細節(jié)（如大連二手房首付提取的具體額度上限、提取時點銜接貸款放款的操作細節(jié)）仍存變數(shù)，房企需密切關注正式文件及配套操作辦法；

區(qū)域特征差異： 東北市場具有獨特的人口結(jié)構(gòu)、購買力和產(chǎn)品偏好，不可簡單照搬南方城市經(jīng)驗（如湖州的"按房價40%確定最高可貸額度"模式），需結(jié)合本地購買力和供應結(jié)構(gòu)制定差異化策略；

階段性政策銜接： 吉林首付15%、貸款次數(shù)放寬等政策期限至2026年12月31日，房企需提前布局2026年末至2027年初的政策接續(xù)風險窗口。

合規(guī)聲明

本報告所載信息來源于公開渠道及內(nèi)部研究整理，僅供參考，不構(gòu)成任何投資決策或交易操作建議。報告中的觀點、判斷及預測基于當前可獲得信息作出，可能隨市場變化而調(diào)整。本機構(gòu)不對因使用本報告內(nèi)容而引致的任何直接或間接損失承擔責任。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師嚴悅銘，通過人機協(xié)作綜合使用AI問數(shù)、AI問智、AI報告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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