房屋“養老”錢從何來

來源：市場資訊

（來源：中國金融信息中心）

CFIC導讀

◆房屋安全管理資金，業界稱房屋養老金，是指為保障房屋建筑在全生命周期內安全正常使用，對房屋建筑主要結構及其附屬設施設備進行定期檢測、養護、維修、更新所設立的資金。

“十五五”規劃綱要提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。這項制度的核心內容包括房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質量安全保險制度三方面。

早在2024年，我國就已啟動上述三項制度的研究與探索。同年，相關工作同步在上海、天津等22個城市開展試點。這其中最受關注的是房屋安全管理資金。

房屋安全管理資金，業界稱房屋養老金，是指為保障房屋建筑在全生命周期內安全正常使用，對房屋建筑主要結構及其附屬設施設備進行定期檢測、養護、維修、更新所設立的資金。

該資金由個人賬戶和公共賬戶兩部分構成。其中個人賬戶資金，依托現有住宅專項維修資金已基本形成。按照規定，個人賬戶資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。試點階段的重點，是由政府牽頭建立健全公共賬戶，相關資金將主要用于房屋體檢和保險等支出。

多位專家表示，探索完善房屋安全管理資金制度，既能為房屋提供全生命周期安全保障，也一定程度能破解老舊小區改造資金難題，更有助于城市更新行動深入實施。

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房屋進入“養老”集中期

隨著我國房地產市場供求關系轉變，群眾對居住品質有更高要求，而大量城鎮房屋已步入集中老化周期，房屋“養老”相關的質量、安全及保障問題日益突出。

——集中老化周期來臨，安全隱患顯現。

自1988年2月《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》印發以來，我國首批商品房房齡已達38年。這意味著，我國大量城鎮房屋已進入集中老化周期，各類安全隱患逐步顯現。

依據我國2005年實施的《民用建筑設計通則》，重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年，一般性建筑為50至100年。居民住宅不屬于“重要建筑”范疇，但法定最低使用年限亦需滿足50年。

住房城鄉建設部科技與產業化發展中心綠色建筑發展處處長梁浩介紹，截至2022年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的占比接近20%，且這一比例仍在持續攀升，預計到2040年前后，近80%的城鎮房屋將步入這個階段。

這意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期，房屋集中老化風險加劇。

——老舊房屋基數大，覆蓋范圍廣。

我國老舊房屋及需開展“養老”保障的房屋數量龐大。貝殼研究院數據顯示，全國20個重點城市共有15.39萬個小區，其中老舊小區5.96萬個，占比接近40%。從數量來看，上海、成都、北京分別以1.4萬個、5200個、5100個老舊小區的數量位居全國前三。

——一些房屋建設標準低、維護弱。

由于各種原因，我國一些房屋存在建設標準偏低、維護管理不到位等情況。

一方面，大量自建房缺乏專業設計、規范施工和有效監管，房屋結構承載力與穩定性較差，且后續缺少必要的維護保養，老化速度快。另一方面，超大城市的城中村、村級工業園等一些區域，建筑及人口密度高，存在房屋違法搭建、使用功能擅自改變等現象，加大了房屋維護和安全管理的難度。

相較于數量眾多的老舊房屋，住宅專項維修資金規模偏小。一項調研顯示，東部某發達省份的省會城市，建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋未歸集維修資金，已經歸集維修資金且當前有結余的老舊小區，有28%的小區余額低于10萬元。

“經過多年大規模建設，大量房屋已進入需要體檢、‘養老’的階段。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前以住宅專項維修資金為主的資金渠道，不足以應對房屋進入中老年階段后的各類維修養護需求，需要統籌考慮房屋“養老”的資金來源。

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如何激活個人交存資金

針對住宅維修、更新與改造，我國已設立專門“資金池”——住宅專項維修資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納。

根據2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

數據顯示，目前全國住宅專項維修資金結余已超1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余均超百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金10%左右，成都、深圳更是分別僅約4%和5%，大量資金長期沉淀未被有效利用。

從法律層面看，住宅小區專項維修資金歸屬業主，應由業主委員會管理，但各小區情況差異較大，目前基本由政府部門“代管”。實踐中，這筆資金并未完全滿足房屋維修需求，主要有兩方面原因。

其一，部分老舊房屋維修資金缺口大，續繳制度難以落實。2004年，住宅專項維修資金成為辦理房屋產權證必須交存的費用，在此之前的“房改房”和部分商品房并未交存。同時，早期商品房和經濟適用房價格較低。如北京2004年左右經濟適用房價格約1500元/平方米，商品房價格集中在4000元至8000元/平方米，專項維修資金繳存基數偏低。

根據原建設部和財政部聯合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》，業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。但在實際操作中落地較難。

其二，提取程序復雜資金難使用。據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金的使用需要經過多個部門審批，包括業主委員會（或物管會）、物業服務企業、房屋專項維修資金管理機構以及可能涉及的相關部門，如市場監管局、住建委等，審批流程復雜且耗時較長。

以北京為例，住宅專項維修資金的使用，一般先由物業服務企業或房改售房單位根據維修和更新、改造項目提出使用建議，沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議，組織實施使用方案。

由物業服務企業、房改售房單位或者相關業主持有關材料，向區住建房管部門申請列支。區住建房管部門審核同意后，向市住房資金管理部門區管理部發出劃轉住宅專項維修資金的通知。最后，由市住房資金管理部門區管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

除此之外，《住宅專項維修資金管理辦法》明確要求，使用資金需經“列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過”。實際操作中，業主群體意見多元，短時間內難以形成共識。

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建立公共賬戶“補缺”長效機制

作為房屋養老金制度的新探索，公共賬戶的資金來源備受關注。據住房城鄉建設部相關司局負責人介紹，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立。從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不增加個人負擔。

公共賬戶資金是保障社會公共安全與房屋基本安全的重要資金，但從各地當前的試點情況來看，該賬戶資金來源面臨較大壓力，尚未能充分發揮“補缺”作用。

一是對地方財政依賴度高，可持續性承壓?。當前公共賬戶資金主要依賴地方政府財政補貼、土地出讓金等財政性收入。財政部公開數據顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入（下稱土地出讓收入）41518億元，比上年下降14.7%。在土地出讓收入下降背景下，公共賬戶資金來源不穩定。

二是市場化機制尚未成熟，社會資本參與有限。目前政策鼓勵通過房屋保險、金融產品等方式引入商業資金，但缺乏成熟的商業模式和激勵機制，銀行、保險公司等金融機構參與度不高，社會資本對非營利性城市更新項目投資意愿較弱。

三是監管機制有待完善。公共賬戶推進的一大難點在于資金來源界定不夠清晰，比如維修資金增值收益、老舊小區改造資金結余等可作為補充來源，但這些資金較為分散，來源仍存在諸多不確定性。監管主體、執行主體尚需明確，以保障該項制度順利落地實施。

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多舉措協同發力

多位專家表示，房屋養老金解局，需從政策細化、機制優化、專業監管三方面持續發力。

——完善專項維修資金制度，優化全流程管理。

從籌集、保管、使用、監督等環節入手，推動住宅專項維修資金制度向房屋養老金制度轉化升級。

一是建立繳納標準動態調整機制。“結合全社會物價變動情況，每三到五年就專項維修基金繳納標準進行動態調整，以減少標準過低易導致余額不足和可能的續籌難度。”建誠智庫首席研究員何田說。

二是建立專項維修資金與不動產登記聯動機制。何田建議，在交易階段增加專項維修資金是否繳納或足額的審核，如維修資金余額審核和不動產登記聯動，若未達到繳存要求，則限制其二手房交易；在新建商品住房領域，可建立維修資金繳存情況與預售資金釋放、竣工驗收、產證辦理等聯動的機制。

三是強化上位法對簡易程序的支持。“總結地方成功經驗，首先以地方性法規將電梯保險、消防項目使用專項維修資金的經驗制度化；同步加強頂層設計，在相關《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等上位法中明確使用維修資金建議程序的具體內容。”何田說。

——加快制度創新，拓寬公共賬戶資金來源。

多位專家表示，公共賬戶資金用于房屋定期體檢及個人賬戶覆蓋范圍外的公共安全維修，需進一步拓寬籌集渠道。

“公共賬戶的資金來源是各界關注重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向。”中指研究院政策研究總監陳文靜表示。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，公共賬戶的資金來源，除了計提土地出讓金外，還有老舊小區改造資金、財政和稅費支出、房企在投資拿地環節繳納一定比例資金、住宅專項維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。

長遠來看，需通過完善制度設計，推動“財政引導+市場運作”雙輪驅動模式落地，進一步拓寬公共賬戶資金的籌集渠道，不斷提升資金統籌能力與使用效率，為公共賬戶長期穩定運行提供保障。

——強化使用監管，落實長效管理機制。

專家認為，設立專門的房屋養老金管理機構，負責本行政區域內房屋養老金公共賬戶與個人賬戶的歸集、使用、管理及監督工作，是保障房屋全生命周期安全的關鍵舉措。

中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強建議，可借鑒社保基金投資運營管理經驗，委托專業機構投資運營房屋養老金存量資金，提高房屋養老金增值收益水平。

中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢認為，公共賬戶要實行統籌管理，與個人賬戶進行明確區分。“如何實現公共性政策工具解決特殊性實際問題，需要各地出臺更加明確的實施細則，對公共部位和公共安全問題予以充分明確。”

本文來源：瞭望智庫

記者：李松