河北
蘭州樓市這十幾年的變化，堪稱像坐過山車。
十年前的蘭州樓市，那叫一個瘋狂，閉眼沖就對了，不管你是本土開發商，還是品牌房企，只要蓋樓，基本都能賣得風生水起。
那時候大家買房，就一個核心：“先上車，以后的事等以后再說”。
后來市場降溫，大餅畫怕了，買房的人也清醒了，蘭州樓市開始進入兌現力為王的時代。
這個階段的置業者，也不會被輕易忽悠了，不再相信那些虛無縹緲的承諾，只認一個理：“看得見、摸得著的，才靠譜”。
這兩年，蘭州樓市徹底進入產品內卷的時代，大家目標都是好房子，一窩蜂地講產品，新盤的產品力也已經卷到了天花板。
各種新概念、新設計層出不窮，四代宅、空中花園、下沉會所等，以前算高配的現在都成了標配。
但好像對買房人而言，還不夠！為什么？
如今的蘭州樓市，已經過了蓋好房子就能暢銷的階段了，開始進入客戶越來越看重居住價值全周期運營的深度競爭時代了。
一個最典型的特征就是，這兩年，蘭州討伐物業的聲量越來越高了。
尤其是在四代宅這種新型社區形態出現后，有一部分的質疑聲指向了露臺和隱私，還有一大部分一股腦的指向了物業。
我身邊幾乎沒有人對自己小區的物業是滿意的，互聯網各個平臺上吐槽物業的聲音更是一抓一大把，問題也是五花八門。
地下車位只買不租、暖氣不熱踢皮球、占用原來的停車場新建充電樁不算入公共收益、小區道路亂七八糟、環境臟亂差、新房裝修押金不退、公共設施不維護、綠化維護全靠老天爺……關鍵收費還死貴。
有的甚至違規收費，物業費捆綁水電費、公共收益去向不明……業主投訴材料都寫了好幾萬字。
以目前蘭州大部分物業公司的水平去運營四代宅的話，確實有些難度。
要知道，四代宅主打的就是戶戶有花園、家家有庭院，還有立體園林、社區會所、架空層等配套，這對物業運營和服務水平的要求肯定高。
所以很多人直言不諱的指出：“蘭州的物業典型的就是還不會走，但是市場已經要求它跑起來了，三代宅都服務不清楚，四代宅更是別想了”。
會所運營、園林打理、架空層等公共配套維護，這些都是需要具備系統的運營能力，很多物業連打掃衛生這種基礎的服務都做不好，何談復雜的運營。
說真的，蘭州很多物業，已經跟不上住宅產品迭代的腳步了。
一個很值得注意的現象，現在很多深耕蘭州市場的房企，新樓盤產品做的已經很有突破性了，營銷端也一直在努力告訴購房者，新產品如何解決大家的居住訴求和痛點。
產品認可了，臨門一腳時卻被自己老小區的物業背刺了。
一句：“我是XX的業主，我有發言權，不要買他們的房子，物業太爛了，住進去就知道多糟心……”
而這直接給新項目的亮相，當頭一擊。
其實，也不怪業主怨氣這么大，確實是因為很多物業太不作為了。
了解市場的人都知道，這兩年蘭州入市的新項目，很多樓盤確實在產品端有了非常大的突破。
隨便看一個新盤，都能說幾個亮點來，可以說現在連剛需盤都能做出改善感了，不管內配還是產品，誠意都很足。
新項目得房率基本突破100%，贈送面積一個比一個高，公區精裝、酒店式的車馬廳、全明地庫、高級會所等，能加的配置全加上，直接讓人眼花繚亂。
現在的新房，比起之前的房子，居住舒適度、顏值、實用性，提升了好幾個檔次。
一切都在向著好房子這個遠大目標靠近了，可房子越蓋越好，物業卻還在原地踏步。
我們經常遇到：一個新項目在入市前密集發聲，市場反響也不錯，但物業這個回旋鏢，卻正中開發商的眉心。
有些項目在售期間宣傳說是星級物業、24小時管家服務、溫暖社區……
結果交付后，物業直接擺爛，曾經的廣告詞直接成為被業主指摘的痛處。
物業口碑是連鎖反應，老業主的吐槽一傳十十傳百，互聯網更是容易炸鍋。
一個項目的物業服務跟不上，會直接拖累開發商的其他項目，尤其是新盤。
老業主犀利的吐槽和維權動作，會直接戳中了新盤的命門：產品再牛，物業跟不上，所有宣傳的“好生活”都是空話。
物業的問題，已經成為整個房地產行業發展不得不直面的問題了。
當前，全國范圍內都在主張好房子好生活，住房發展也處于有沒有向好不好轉變的關鍵時期，這個階段，物業管理的重要性再怎么強調都不為過。
物業作為一個項目建設全生命周期的重要環節，早已不是樓盤的附屬品，而是貫穿項目開發、銷售及長期運營的核心命脈。
毫不夸張的講，物業是決定項目的關鍵變量，它的好壞，甚至能直接左右開發商的生死存亡。
如果開發商將物業視作成本項，任由其服務缺位、管理混亂，這種擺爛行為，會迅速侵蝕項目的市場認可度，成為新樓盤的隱形殺手，讓開發商所有的口碑和投入打了水花。
產品是面子，物業是里子，面子再好看，里子爛了，房子照樣賣不動。
就拿這兩年的蘭州來說，政府開始花大功夫大力整頓物業市場，黑牌、罰款、清退等不在少數。
核心原因就只有一個，沒有好物業，好服務，好房子就永遠都是一句空話，無法完成閉環。
作者=指蘭針·曉曉
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