城鎮(zhèn)化率：房地產(chǎn)的發(fā)展空間

中國的城鎮(zhèn)化率達到６６．１６％，這已經(jīng)是一個非常高的比例。

因為你是十四億人口的大國，因為你的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的歷程還非常漫長，還有五億多農(nóng)業(yè)人口；而美國是２７０萬，而我們的人均ＧＤＰ，按林毅夫的理想模式推算，也要到２０５０年才能達到美國現(xiàn)在水平的５０％，所以，主流媒體與專家們醉心于孤立地去談中國的城鎮(zhèn)化率，與發(fā)達國家比，還有１５個百分點的差距，從而得出結(jié)論，中國房地產(chǎn)還有巨大的發(fā)展空間，這是誤導(dǎo)。

正是基于這樣的邏輯，馬光遠認為中國房地產(chǎn)沒什么泡沫，因為還有１５個點的城鎮(zhèn)化率上升空間，會抹平房價向下的波動，從長遠的觀點看，中國房地產(chǎn)還將大有可為。問題是，我們現(xiàn)在越來越習(xí)慣于用“長遠的觀點”看問題，仿佛這真的可以撫平樓市當下量價齊跌所帶來的恐懼。要想改變房地產(chǎn)下行的趨勢，不是什么“長遠的觀點”，而是要做好通脹的準備，拼命砸錢，該收購的收購，繼續(xù)降首付、降息、降交易稅，無限彈藥，只到樓市價格觸底，別無選擇。

不可以增加居民收入嗎？

做不到，中國要實現(xiàn)從投資型向消費型的轉(zhuǎn)型，要增加四億中等收入群體，從而讓居民收入在ＧＤＰ中的占比翻倍，按現(xiàn)在增加就業(yè)崗位的年度計劃１２００萬人，即便不考慮與日俱增的失業(yè)率，也至少要三十年。

所以，城鎮(zhèn)化率提升的空間做為遙遠的未來，邏輯上成立，而評估二十年內(nèi)的房地產(chǎn)價格趨勢，沒有意義；當下要解決的是房企與地方財政的高負債率，否則，就不是還有多大發(fā)展空間的問題，而是會不會出現(xiàn)大雪崩的問題。

按黃奇帆去年的數(shù)據(jù)，一些開發(fā)商負債率已經(jīng)高達９０％。

在這樣的局面下，政策的當務(wù)之急不是擴大城鎮(zhèn)化率，而是要化債，主要是長債化短債，并適當降低財借款的利率，這的確可以解短期之困，但長期趨勢仍然能不能反轉(zhuǎn)．

中國樓市什么時候能回暖，要看通脹率，而不是城鎮(zhèn)化率還有多大發(fā)展空間。