未來5年房價預判，100萬的房子，在5年以后，還能值多少錢？

2026馬年樓市風向突變，房子是貶值還是增值？不同城市結局天差地別，讀完心里就有譜了

時間邁入2026年，中國房地產市場正經歷一場前所未有的深刻轉變。過去閉眼買房穩賺的神話已經徹底終結，曾經的普漲時代一去不復返。在這樣的背景下，一套現在價值100萬的房子，5年后還能值多少錢？這是無數有房家庭和剛需購房者最關心的問題。

瑞銀最新研報預測，2026年全國新房均價將下跌5%，二手房價格下跌3%后觸底，但不同城市間的跌幅差距將擴大至17個百分點。這意味著，同樣是100萬的房子，5年后可能只值70多萬，也可能漲到110多萬。結局如何，全看你房子在哪兒。

一、“普漲”時代徹底終結，房價進入“冰火兩重天”

曹德旺多年前反復說過一句話：“房子不過是磚頭水泥，沒有永恒升值神話。”這個曾被不少人質疑的判斷，如今正逐步照進現實。2026年作為“十五五”規劃開局之年，樓市從“冰冷調整”轉向“企穩回暖、結構重塑”，但回暖是有選擇的——核心城市穩中趨升，三四線持續承壓。

以前買房子，不管在哪個城市、哪個地段，過幾年回頭看基本都是賺的。但現在這個規律被徹底打破了。未來五年，房價分化將加劇，市場將呈現“強者恒強、弱者承壓”的格局。

有多大的差別呢？數據顯示，上海核心區2025年房價同比漲幅達5.7%，而江蘇鹽城某剛需盤同期跌幅超25%；北京西城核心區二手房單價維持在12萬/平以上，而延慶區域跌幅高達8.78%。同一座城市，不同區域，結果天差地別。

對于100萬的房子來說，這種分化意味著5年后的差距可能高達幾十萬元。

二、一線和強二線城市：100萬的房子5年后還能值多少錢？

先說明一下，這里說的“100萬的房子”在不同城市含義不同——一線城市100萬可能只能買一個老破小或偏遠小戶型，三四線城市100萬可以買一套不錯的房子。我們主要看漲跌幅度。

中性情況下，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內將筑底，更長遠看一線房價有望止跌回升。

具體來看：瑞銀預測，核心一二線城市將呈現“觸底企穩”態勢。一線城市由于人口持續凈流入、優質資源集中，預計2026年三季度新房價格觸底后，四季度可能出現0.5%-1%的環比微漲。中信證券則指出，上海內環、深圳南山等核心區域漲幅可達5-7%。

這意味著，如果你在上海內環、深圳南山、北京海淀、廣州天河等產業集聚、人口凈流入的核心區域有一套100萬的房子（雖然現在這個價格在這些地方很難找到房，但按漲幅比例算），5年后可能值107萬到120萬之間。

如果你在這些城市核心區域的邊緣地段，由于配套不完善、人口導入不足，仍可能有5%-8%的下跌空間，100萬的房子可能跌到92萬到95萬左右。

核心邏輯很簡單：這些城市的人口、產業、配套資源就是房價的“壓艙石”。數據顯示，2014年以來已有1.5億農業轉移人口進城落戶，其中60%以上流向長三角、珠三角核心城市，這些城市的住房需求仍有堅實支撐。

三、三四線城市：100萬的房子5年后還剩多少？

和一二線城市的“觸底企穩”形成鮮明對比的是，大多數三四線城市正面臨漫長陰跌的考驗。

有多慘？瑞銀預測，部分缺乏產業支撐、人口持續流出的三四線城市，2026年房價可能額外下跌10%，累計跌幅達到22%。也就是說，現在100萬的房子，單是2026年一年就可能跌到78萬到80萬左右。

更讓人揪心的是，未來5年這種下跌趨勢大概率還將延續。據緯房研究院報告，2025年春節后，46個三四線城市中73.9%房價環比下跌，部分城市房價已跌至2016年水平。而且三四線城市廣義庫存量達37.7億平方米，空置率高達15%，遠超國際標準。

未來趨勢上，房價大概率延續下跌態勢。人口持續流出，購房需求減少，而經濟轉型緩慢，缺乏產業支撐，難以吸引人口回流和新增就業，房價缺乏上漲動力。

所以，如果你在人口持續流出、沒有產業支撐的三四線城市有一套100萬的房子，5年后可能只值60萬到70多萬。這不是危言聳聽——“鶴崗化”現象正在進一步蔓延。

特別提醒：任澤平團隊也明確指出，“大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌”。手里有這樣的房子，要早做打算。

四、什么是決定房價走勢的“勝負手”？

很多人問：為什么有的城市房價能穩住，有的卻一跌再跌？

核心在于三點：人口、產業、資源。

人口是根本。20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1，這意味著全國層面的住房需求已經飽和。未來只有人口持續流入的城市，才有持續的住房需求支撐。

產業是基礎。有產業才有就業，有就業才能留住人。那些經濟轉型緩慢、缺乏新興產業支撐的城市，年輕人留不住，購房需求自然減少。

資源是關鍵。好的學校、好的醫院、便利的交通、完善的商業配套，這些資源越集中的地方，房子越抗跌。

簡單說，未來房價不是看“能不能漲”，而是看“會不會跌”。能抗跌的地方，就已經是贏家。

五、普通人該怎么辦？三條建議供參考

第一，剛需購房者：2026-2027年政策寬松期是窗口期。目前首套房首付最低15%，房貸利率普遍跌破3%，是近年來最友好的購房環境。但要記住：買核心城市的核心區域，寧可面積小一點，也別去偏遠的地方。三四線城市自住可以在核心地段、配套完善區域謹慎選擇，優先考慮現房。

第二，持有多套房的人：非優質資產早處理、早變現。曹德旺早在2018年就勸誡多套房持有者盡早變現。非核心區域、房齡老、配套差的房子，持有成本在上升，價值在下滑，不如趁早置換或賣出。

第三，投資者：算清持有成本這筆賬。未來年化收益低于4%建議退出。房地產稅試點或擴大至10個城市，持有多套房的成本會越來越高。別再抱著“買了就能漲”的舊思維了。

未來五年，中國樓市將在政策引導、經濟轉型與人口結構變遷中走向分化與理性。核心城市穩中趨升，三四線持續承壓，市場逐步回歸居住本質。

一套100萬的房子，5年后還能值多少錢？沒有一個統一的答案。有的可能漲到120萬，有的可能跌到60萬。區別在于你手里的是“優質資產”還是“劣質資產”。

馬云幾年前說“未來房子不值錢”，但這句話后面還有一句：“但肯定不是這幾年。”房子作為資產的價值正在回歸理性，但真正的好房子依然有其價值。關鍵不是“該不該買房子”，而是“該買什么樣的房子”。

買房不再是閉眼就能贏的游戲了。看人口、看產業、看地段，想清楚這三點，再做決定也不遲。

你看好哪個城市的房子？歡迎在評論區留言討論。