房地產市場筑底企穩了嗎?| 研報精選

地產板塊處于低估值、低成交、低持倉的區域，行業最壞階段或已過去。

來源：中國銀河宏觀

作者：章俊 胡孝宇 張迪 詹璐 楊超 王雪瑩 吳佳文

01

行業觀察：一線城市初現筑底跡象

（一）成交：上海樓市熱度不減，區域分化是長期趨勢

1.上海樓市熱度不減

2005年以來，上海的城鎮常住人口占比維持在89%左右的水平，2020年以來城鎮人口維持在2200萬人左右的水平。城鎮化水平和城鎮常住人口的發展相對穩定。在成熟市場中，二手房市場發展相對較高，并已成為上海住宅成交的重要組成部分。2025年，上海二手住宅成交1860萬方，已占上海住宅總成交面積的60.30%，2016年后首次突破6成。

從成交規模看，2026年1-2月，上海二手住宅成交249.8萬方，占上海住宅總成交面積的69.62%，從絕對規模看，二手住宅成交規模已超過2024年同期水平，并且較2025年同期僅降低3.37%。考慮到2026年2月末出臺“滬七條”放松政策，對2月樓市影響有限，我們認為3月表現值得期待。

從成交結構看，二手住宅單套成交面積下降，表明小戶型成交占比提高。2025年10月以來，上海二手住宅成交的套均面積為83平米/套左右，較此前明顯下降。2024年4月-2025年8月，上海二手住宅的成交套均面積區間為（84，89）平米內，整體成交平均面積較當前市場高。從成交均價看，2025年10月-2026年1月，上海二手住宅成交均價低于4萬元/平米，表明相對低價位小戶型的房屋成交占比或相對提升。

上海二手住宅實際成交均價較掛牌均價的跌幅在收窄。2025年2月至今，上海二手住宅掛牌均價逐月下行。2025年4月-2025年11月，上海二手住宅成交均價較掛牌均價的降幅逐月擴大，2025年11達到18.87%。2025年12月-2026年2月，該降幅在逐漸收窄。盡管掛牌均價在持續下降，但成交均價從2025年12月-2026年2月逐月提高，并且成交均價較掛牌均價的降幅逐月收窄。

二手房價格環比修復、租賃價格降幅收窄。從房價指數看，2026年2月，上海二手住宅銷售價格指數實現環比提升。以上月=100，2026年2月該指數為100.2，是2025年5月以來首次指數超過100，即首次實現二手住宅銷售價格指數環比提升。從租金表現看，2025年12月-2026年2月，租賃價格環比降幅逐漸收窄，2026年2月該降幅為0.23%。

租金收益率已連續高出10年期國債收益率。根據中原地產數據，上海整體的租金回報率于2025年12月達到2.01%，是2016年1月后首次突破2%，2026年1-2月租金回報率維持在1.95%以上。從收益率的相對表現看，2025年4月以來上海二手住宅租金收益率即持續高于10年期國債收益率，并且收益率差額逐漸穩定在0.14pct以上。

在上海租金下行壓力逐漸收窄，二手住宅成交價格逐漸修復的背景下，上海二手住宅的租金回報率下行壓力降低。由于租金表現與居民收入和宏觀經濟表現密切相關，在目前的背景下，我們認為整體租金回報率有望保持平穩。

2.區域分化是長期趨勢

部分核心城市初現二手住宅價格環比上行的跡象。2026年2月北京、上海二手住宅價格指數環比修復，深圳、廣州、杭州、成都出現降幅收窄的跡象，但尚未出現環比價格上行的趨勢。租金價格指數上，2026年2月廣州出現環比上漲，深圳環比止跌，上海、北京、杭州、成都環比跌幅均顯著收窄。

城市間分化顯著，部分核心城市新房庫存去化周期較短，其他城市新房去化依然承壓。一線城市中，上海的去化周期較低，2025年全年維持在10個月以內的去化周期，庫存壓力較小；北京和廣州的新房去化周期基本在32個月以內；深圳的去化壓力相對較高。華東區域的杭州新房去化壓力相對較小，南京、蘇州、廈門、寧波、福州、濟南、合肥的新房去化周期維持在36個月以內；青島、無錫、溫州等地的新房去化周期在2025年末逐漸擴大，三個城市在2026年2月的去化周期普遍高于40個月，去化承壓。

其他區域的表現差異較大，西南、華中、華南等區域的部分主要城市去化壓力相對較低，如重慶、武漢、南昌的新房去化周期基本維持在18個月以內，成都、貴陽、長沙、南寧等城市維持在36個月以內。華北、東北城市間差異較大，天津、石家莊的去化周期在20個月以內；長春的去化周期在逐漸縮短，2026年2月去化周期不足15個月，沈陽去化周期維持在30個月。西北的去化壓力相對較大，除西安去化周期在28個月以內，蘭州、西寧的去化周期均在30個月以上，2026年2月蘭州的去化周期在48個月以上。

根據我們此前的測算，我國樓市至2050年的長期需求中樞有望在8.75億方以上，其中剛性需求、改善型需求、更新需求分別為1.689億方、6.185億方、0.878億方，分別占總需求中樞的19.30%、70.67%、10.03%。從全國整體看，隨著人口增長乏力、城鎮化率提升速率變緩，改善性需求或成為總需求的中流砥柱。

區域間人口吸納能力差異較大，致使城市間住房需求表現分化。居民住房需求主要來自城鎮人口增長帶來的剛性住房需求、住房品質提升產生的改善型需求、拆改刺激的更新需求。各區域城市受城市建設、產業配套等因素影響，逐漸呈現出城市差異發展的趨勢，對人口的吸納能力差異明顯。因此人口吸納能力有限區域未來或以改善性住房需求為主，即區域內人口因提高人均住房面積、改善居住環境等釋放的改善性住房需求；人口吸納能力相對較強的區域未來的樓市需求或主要由剛性需求和改善性需求共同構成，樓市相對活躍。

（二）政策：城市政策頻出，支持力度加大

2025年末中央經濟工作會議中提到“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給”，2026年1月以來，各地陸續出臺適宜當地的支持政策，因城施策支持樓市發展。一線城市中，上海率先于2026年2月先后出臺試點收購二手房、“滬七條”政策，從庫存、需求、公積金等多維度支持樓市穩定發展。二線城市中，南京落地房貸貼息政策。其他核心城市中，杭州、成都等地同樣陸續出臺公積金放松政策降低居民購房成本。

2026年3月，南京市發布《關于穩定房地產市場的政策措施》，其中明確提出“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息補助，全市貼息總資金限額1億元，采取“先申領先得”的機制此次貼息政策補貼范圍為置換購房居民，補貼規模為1億元，補貼領取時間截止2029年12月31日，補貼時間為2026年3月20日-2026年12月31日期間，舊房完成掛牌且新房完成合同網簽，并且2027年3月31日前，所購新房完成合同網簽備案和抵押登記。若居民新購房屋總價為350萬元，按照最低首付比例15%，即最高可貸款297.5萬元（不考慮其他補貼政策）。按照1%的貼息比例，即可補貼2.975萬元。

（三）土地：土拍熱度修復，高能級溢價提高

土地市場熱度通常緊跟樓市表現。住宅市場的熱度會直接影響房企參與土拍的積極性，若住宅市場相對較冷，樓市成交量較低或成交價格下行，房企的土拍參與意愿相對較低，相應的土拍溢價率逐漸降低，土拍的流拍率提高；若住宅市場相對較暖，樓市成交量回暖或成交價格表現堅挺，房企的土拍參與意愿提升，相應的土拍溢價率提高，土拍的流拍率降低。

一線城市土拍熱度率先回暖。我們觀察到全國百城中，一線城市土拍溢價率率先提高，2026年2月住宅用地土拍溢價率達到19.21%，二線城市自2025年12月住宅類土拍溢價率逐漸提高，2026年2月穩步提高至5.86%，三線城市在近3個月內維持在1.5%以內。

一線城市土拍參與度高，二線城市熱度逐漸修復。我們觀察到2023年10月以來一線城市的住宅用地流拍率持續為0，表明房企持續認可一線城市的土地價值。二線城市自2025年12月以來，連續3個月住宅類用地流拍率為0。土拍參與度與各地所供的住宅地塊本身的區位、容積率等因素關聯度較高，二線城市流拍率降低間接表明各地推地質量提高，同時表明房企對相應地塊信心抬升。三線城市依然存在流拍現象，目前各能級城市依然呈現高能級城市與低能級城市土拍熱度顯著分化的態勢，與我們上文所提的區域間分化基本一致。

高能級城市土拍占比擴大。盡管核心城市更具土拍吸引力，但核心城市數量有限，導致供應地塊規模相對少于低能級城市，因此從土拍占比看，低能級城市占比依然較高。截至2026年2月，全國百城住宅類用地中，一、二線城市土拍建面占比提高至35.26%。隨著樓市成交逐漸企穩，核心城市的土拍占比有望進一步提高。

02

宏觀視角：如何觀察地產市場企穩？

（一）房地產已經歷較為深度的調整

房地產曾一度是中國經濟增長的引擎，但中國經濟增長的結構已發生深刻變化，宏觀經濟對地產的依賴度已下降至較低水平。

2021年下半年開始，房地產業GDP當季同比增速進入負值區間，已持續18個季度。2024年9月的宏觀政策轉向之后，出現了連續三個季度短暫回升至1%-2%的區間，2025年下半年再次回到負值，四季度房地產業GDP當季同比增速錄得-1%。從1992年-2020年，僅有兩次出現過負值，一次是2008年金融危機時期，但僅持續了兩個季度，一次是2020年的一季度。

同時，房地產業對GDP累計同比的拉動2021年小半年之后持續小于1個百分點，2023年-2024年出現了連續6個季度的負貢獻，2025年4季度僅為0.01個百分點。

房地產開發在固定資產投資比重創歷史新低。2025年末，房地產開發占固定資產投資完成額比重錄得17.06%，創出歷史新低，低于2016年末的17.2%的占比，已低于上一輪調整周期的最低點。

房地產供給端已經過比較深度的收縮，這有利于新的供需平衡的形成。從房地產產業鏈來看，供給端呈現較為深度的收縮，新開工意愿自2021年開始明顯走弱且持續下滑，這意味著從中期來看，房地產的新增供給將保持在低位。2025年的10月當月新開工面積僅為3662萬平方米，比2020年同期下滑了約82%，僅相當于上一輪調整周期的2015年同期的約三分之一，絕對值幾乎回到了2003年的同期水平。

房地產開發資金結構也出現了變化，居民杠桿明顯下降。從2021年開始，房地產開發資金組合中，居民個人按揭貸款的占比呈現下行，居民在房地產的杠桿水平趨于下降，居民中長期貸款出現負增長。

從房地產銷售價格來看，已經歷持續時間最長、幅度最大的調整。2010年以來，共經歷三輪比較明顯的價格調整，其中本輪價格連續下跌的時長最長。70個大中城市的二手房銷售價格指數，其中2012年連續12個月同比增速為負值，2014年-2015年則是連續13個月，這兩次都持續一年左右，而本輪自2022年2月進入負值區間，已持續近50個月。

2021年開啟的房地產下行周期，在經歷了將近5年較為深度的調整之后，已出現“性價比”。房價的下跌被動推升了租金回報率，租金回報率漸漸超出了無風險回報率，同時租金回報率也在逐漸接近住房貸款利率。從2023年年末開始，百城租金回報率持續高于5年定期存款利率。同時，從2024年7月起，百城租金回報率持續高于10年期國債收益率。截止2025年末，百城住宅租金回報率為2.39%，與個人住房貸款利率的差額已收窄至67BP。

（二）房價企穩的數量信號與國際比較

觀察歷史房地產復蘇周期，傳導鏈條為二手房銷量回暖→新房銷量回暖→房地產投資企穩→房價企穩。2026年春節后，一方面觀察到一線城市二手房銷量已呈現回暖跡象，是一個積極信號。另一方面，目前房地產投資仍在觸底階段，房價也仍然延續回落。如果目前一線城市二手房銷售的回暖可以向更多城市和新房擴散，傳導至投資意愿的企穩，并最終帶動房價的觸底回升，將結束房地產下行周期，迎來復蘇。

參考國際經驗，房地產的深度調整周期約為6-7年，中國本輪房地產的調整始于2021年年中，目前已持續了將近5年，已經過了較為深度的調整。

（三）政策：地產發展新模式，“房住不炒”到“因城施策”再到“中央兜底”

2026年政府工作報告針對房地產風險，從去年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”變化為“著力穩定房地產市場”，與2025年中央經濟工作會議的表述保持一致。明確提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”。對于房地產的調控政策可以從以下兩個方面理解：第一，房地產的表述依然出現在化解重點領域風險的部分，這意味著促發房地產政策出臺依然來自底線思維，包括關系到民生的保交樓、重點房企債務問題以及居民按揭貸款違約率上行可能帶來的房地產風險與金融風險的交叉傳染等；第二，房地產的調控政策框架依然是“房住不炒”+“因城施策”。

政策短期核心目標是去庫存、穩房價。貨幣、財政、行業政策有望協同發力，保持宏觀政策一致性，共同推動商品房去庫存。展望2026年，房地產政策的放松路徑，按照政策力度從小到大排序，可能包括三類：第一，因城施策調控政策的進一步放松，包括限購限售進一步放開、購房契稅優惠、2套房和1套房政策全面對齊等；第二，財政金融政策的進一步支持，包括財政對于房貸利率實施貼息、購房可用于個稅抵扣、央行進一步降息從而引導房貸利率下行等；第三，地方政府因城施策繼續實施商品房收儲以去庫存。

值得關注的是如果來自底線思維的重大風險出現，也不排除房地產調控政策框架從“房住不炒+因城施策”過渡到“房住不炒+因城施策+中央兜底”，中央成立國儲房公司，推出全國層面的商品房收儲政策，但目前來看，房地產政策意在托底而非強刺激，這種政策推出的概率仍然偏低。以上三類政策的政策力度由小及大，政策效果也是從小到大，發生概率卻是由大及小。

03

策略視角：地產板塊逐步具備配置價值

（一）地產周期對股票市場的影響

房地產周期對股票市場定價的影響，主要通過盈利貢獻、流動性傳導與風險偏好三個維度實現。首先，在盈利層面，房地產產業鏈覆蓋上游原材料、中游建筑施工以及下游家居消費等多個環節，是中國經濟中典型的“長鏈條行業”。在地產景氣上行階段，鋼鐵、建材、機械設備等行業需求同步擴張，直接抬升A股非金融板塊的盈利水平，從而形成對股票市場的基本面支撐。其次，在流動性層面，中國居民家庭資產配置中房地產長期占據主導地位，房價的漲跌通過財富效應影響居民風險偏好。當房地產價格上漲時，居民財富感提升、風險資產配置意愿增強，資金更容易流入股票市場；而地產市場調整階段，居民資產負債表趨于收縮，風險資產需求亦隨之下降。再次，在風險偏好層面，房地產企業是信用債市場的重要主體之一，房企融資環境與信用風險的變化往往通過金融體系傳導至股票市場，從而影響整體估值水平。歷史經驗顯示，房地產周期與A股走勢在較長時間內具有較強聯動，但在結構性轉型的背景下，A股走勢對單一房地產周期的敏感性正在降低。

從市場結構看，房地產板塊在A股中的市值占比經歷了先降后穩再降的過程。2005年后地產公司陸續登陸資本市場，房地產板塊市值快速擴張的同時占A股的比重逐漸企穩，2010年前后達到階段性高位近5%。此后隨著行業調控加強以及經濟結構轉型推進，房地產在資本市場中的市值與權重逐步回落，行業對股票市場整體盈利與估值的影響力也隨之下降。

從指數表現看，我們以2000年初為基期，將房地產指數與滬深300指數進行同期比較，可以發現該比值在2017年前后達到歷史峰值，到2025年末已降至2000年以來的最低水平。

從更長周期看，中國房地產市場大致經歷了四輪較為典型的周期波動，而房地產板塊與股票市場之間的聯動關系，也隨著宏觀政策框架與經濟結構的變化逐漸演化。

第一輪房地產周期（1998—2007年）以制度紅利驅動為主，地產股與大盤呈現高度同步的Beta行情。1998年城鎮住房制度改革正式啟動，住房分配貨幣化標志著房地產市場化進程的開始，房地產開發迅速成為推動中國經濟增長的重要引擎。隨著城鎮化進程加速以及居民住房需求集中釋放，房地產投資持續擴張，上游鋼鐵、水泥、建材以及工程機械等行業景氣同步提升。在2006至2007年的A股大牛市中，各主要指數均出現大幅上漲，房地產指數同步上漲。這一階段地產行業的景氣度與宏觀經濟周期高度綁定，地產投資的擴張不僅推動房地產板塊上漲，也帶動相關行業整體走強。

第二輪房地產周期（2008—2011年）在全球金融危機與政策刺激之間展開，地產板塊與大盤依然保持較高相關性，但受政策調控影響明顯增強。2008年全球金融危機爆發后，A股市場整體大幅下跌。隨后刺激政策出臺，信貸擴張與基建投資同步發力，房地產銷售與投資迅速回升，地產股與寬基指數同步反彈。2010年以后，隨著“新國十條”等調控政策出臺，房地產市場逐步降溫，地產板塊與大盤指數均出現階段性回落。總體而言，這一階段地產對股市的影響仍然以宏觀政策周期為主導。

第三輪房地產周期（2012—2018年）則逐漸轉向“房住不炒”的政策轉向，地產對股市的驅動力開始由增量擴張逐漸轉向存量調整。2014至2016年間，在棚改貨幣化和去庫存政策推動下，房地產銷售和價格出現明顯回升，地產指數漲幅顯著超過寬基指數，上游建筑材料與機械設備板塊亦表現突出。2016年底中央經濟工作會議首次明確提出“房住不炒”，與此同時，地產產業鏈內部開始出現結構性分化：下游家用電器板塊在2015年前后逐漸走出相對獨立行情，消費升級成為其主要定價邏輯，而建筑裝飾等與房地產施工高度相關的行業仍與地產周期保持較強聯動。

第四輪房地產周期（2019年至今），在地產周期調整影響下，A股走勢有所承壓，但A股總體行情對地產周期的敏感性正在趨于弱化。2020年“三道紅線”與房地產貸款集中度管理政策出臺后，房地產調控重心由價格管理轉向債務約束，行業融資環境明顯收緊。2021年至2022年間，多家房企出險，房地產行業進入集中出清階段。2024年9月政治局會議提出推動房地產市場“止跌回穩”，政策目標逐步轉向穩定市場預期與防范系統性風險。在這一階段，地產指數自2021年起持續下行，而部分上游行業走勢則與地產明顯分化。例如建筑材料與機械設備指數在2021年之后保持相對強勢，其需求來源逐漸由房地產施工轉向制造業投資與基礎設施建設。下游行業中，建筑裝飾板塊仍與地產景氣度保持較高同步，而家用電器板塊則延續此前的獨立走勢，與地產周期的相關性進一步減弱。

整體來看，房地產周期在過去二十余年間曾是影響A股市場定價的重要宏觀變量，但隨著房地產行業在經濟結構中的權重下降，以及制造業投資、科技產業與消費升級逐漸成為新的增長動能，房地產對股票市場的系統性影響正逐步弱化，其對市場的作用也由過去的“總量驅動”轉向更加局部和結構性的影響。

（二）當前地產板塊的估值與持倉情況如何？

地產板塊PB估值近年來呈現出中樞持續下移的走勢，在2021年6月跌破1倍整數關口，當前處于估值的底部區間。截至2026年3月30日，房地產指數PB估值為0.76倍，處于近十年15.22%分位數水平。從房地產指數與滬深300指數PB估值的比值來看，該比值在2024年觸底，當前仍處于底部區間。

從成交情況來看，盡管地產板塊成交額自2015年高位回落以來處于相對穩定區間，但成交占比持續回落，當前處于歷史低位，反映出市場對于地產板塊的關注度和交易情緒低迷，板塊缺乏增量資金來源。以房地產指數月度成交額占全A指數月度成交額的比重來衡量交易占比，該指標在2006至2013年期間處于偏高中樞運行，隨后逐步走低。2026年3月最新數據顯示，截至3月30日，房地產指數成交占比僅為0.71%，處于2000年以來統計的歷史最低水平。

從資金面來看，公募基金對于地產板塊的重倉倉位持續走低。以Wind開放式基金分類中的四類主動偏股型基金作為分析重點，包括普通股票型、偏股混合型、平衡混合型和靈活配置型，觀察基金資產配置結構中房地產板塊的倉位變化。2018年底以來，主動偏股型基金重倉的A股個股中，房地產板塊的市值占比自高位回落。尤其是2022年三季度以來，房地產板塊的市值規模和市值占比均處于下滑態勢。2025年四季報顯示，基金重倉的A股個股中，房地產板塊市值為44億元，占全部A股重倉股的市值比重僅為0.27%，較2022年三季度的2.71%明顯下滑，更是遠不及2018年四季度的高點7.27%，總體處于低配狀態。

值得關注的是，資金面也出現了一些積極變化，外資配置出現邊際回暖跡象。以年度口徑統計，2022年至2025年間，海外基金持續流出內地房地產行業相關上市股票，其中，2025年凈流出1.49億美元，較2024年的2.47億美元有所收窄。2026年1-2月，海外基金轉為小幅凈流入，凈流入規模為479萬美元。

（三）地產板塊啟動還需要滿足哪些條件？

從歷史經驗看，房地產板塊的行情啟動往往出現在銷售端率先企穩、市場預期發生邊際改善之時。從數據相關性來看，商品房銷售面積同比與房地產指數走勢的相關性明顯高于房地產開發投資同比，這意味著地產股定價更多反映銷售預期，而非當期投資或施工數據。當銷售改善帶來現金流回暖、融資環境穩定后，開發投資才會逐步回升。因此在多數地產周期中，地產股上漲通常領先投資數據1-2個季度，市場定價更偏向對銷售復蘇和政策寬松的預期。

從當前周期位置看，2026年3月主要城市房地產市場出現階段性“小陽春”跡象。一線城市及部分核心二線城市的成交量明顯回升，新房與二手房成交均較年初低點出現改善，顯示需求端在經歷長時間調整后開始邊際修復，這或許意味著房地產市場已逐步度過需求收縮最劇烈的階段。

與此同時，從資金與交易結構看，房地產板塊已經處于明顯的低配狀態。一方面，地產板塊在A股整體成交中的占比已降至近年來較低水平，市場關注度明顯下降；另一方面，公募基金對房地產板塊的配置比例亦處于歷史低位。從交易結構角度看，這意味著當前機構配置已接近極限水平，進一步減倉空間相對有限，一旦基本面或政策出現邊際改善，資金回補所帶來的價格彈性反而更為明顯。從估值角度看，房地產板塊無論市凈率還是相對寬基指數的估值分位均處于歷史底部區間，房地產指數與滬深300的相對比值已回落至2000年以來最低水平附近，市場對行業風險的定價已較為充分。

綜合基本面、資金結構與估值水平判斷，本輪房地產周期的最壞階段大概率已經過去。但需要看到的是，地產板塊從“底部區域”走向“趨勢性行情”，仍需若干關鍵條件逐步形成。一是，需要銷售端持續改善并形成趨勢性修復。地產股定價的核心變量仍然是銷售預期，如果“小陽春”僅為季節性回暖而未形成持續改善，板塊行情的持續性將受到限制。只有當核心城市銷售持續回升并逐步向全國擴散，市場才會重新定價行業盈利預期。二是，需要房地產信用風險進一步穩定。過去幾年地產板塊持續承壓的重要原因在于房企債務風險集中暴露。若未來房企融資環境逐步修復、行業違約事件明顯減少，市場對地產行業的風險溢價將隨之下降，從而為估值修復創造條件。三是，需要政策信號保持連續并進一步穩定市場預期。當前房地產“高質量發展”首次被寫入五年規劃，行業發展邏輯正由過去解決住房“有沒有”的擴張階段，逐步轉向滿足居民“好不好”的升級需求。若后續政策在需求端支持、融資環境改善以及庫存去化等方面持續推進，將有助于穩定市場對行業基本面的判斷。四是，需要資金配置結構發生邊際變化。在當前機構配置與市場關注度均處于歷史低位的背景下，若銷售修復與政策信號得到確認，地產板塊有望出現階段性的資金回補行情，估值中樞也將隨之逐步抬升。在這些條件逐步兌現的情況下，地產板塊存在階段性修復的可能。

04

投資建議

（一）估值

從PB估值看，2025年10月以來，行業整體進入PB相對波動的階段。政策端，2026年2月上海出臺收購二手房和“滬七條”等樓市政策。在政策的作用下，行業基本面有望有所修復。隨著行業穩定發展態勢逐漸鞏固，行業配置價值逐漸凸顯。

（二）重點公司

受前幾年房企拿地規模和投資開工均收窄的影響，行業整體規模或較去年收縮，政策的支持力度不斷擴大。由于樓市穩定態勢仍需鞏固，房企結算毛利率或將進一步筑底。行業或出現尾部房企出清，龍頭持續深耕核心區域的情況。因此，頭部房企或憑借融資成本較低和核心區域高市占率的優勢實現運營改善，并通過估值修復實現整體的β機會。

在房地產新模式下，存量住房的重要性逐漸凸顯。老舊小區和次新小區的體量可觀，因此物業管理的規模有望持續提升。優質物業公司或在第三方外拓領域發力，具有優秀的外拓能力、運營能力和品牌效應的物管公司值得關注。在新一輪需求側政策刺激下，存量住房的交易有望提振，我們看好深耕高能級城市、市占率領先的專業房地產經紀公司。

（三）投資建議

上海2026年2月前后率先出臺政策，從庫存、需求、公積金等多維度支持樓市穩定發展，其他城市3月陸續出臺公積金等政策降低居民購房門檻。我們跟蹤到2026年1-2月的二手住宅成交規模僅較2025年同期略有下降，并且上海二手住宅成交均價較掛牌均價的降幅逐漸收窄，或已初現筑底跡象。區域間人口吸納能力差異較大，致使城市間住房需求表現分化。

隨著行業逐漸進入高質量發展階段，行業估值或迎來整體修復，頭部房企憑借低融資成本和核心區域高市占率的優勢，有望通過估值修復實現整體的β機會。我們看好：招商蛇口、保利發展、華潤置地、華潤萬象生活、濱江集團、新城控股、招商積余、龍湖集團；建議關注：1）優質開發：綠城中國、中國海外發展；2）優質物管：綠城服務；3）優質商業：恒隆地產；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。

本文所提及的任何資訊和信息，僅為作者個人觀點表達或對于具體事件的陳述，不構成推薦及投資建議，不代表本社觀點。投資者應自行承擔據此進行投資所產生的風險及后果。

《新財富》雜志3月號

《茅臺大考》

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