236億，是不是保利為越秀挖的坑

2月25日，經過9小時、243輪鏖戰，越秀集團終于以超過236億元的報價，力壓保利等競爭者，將天河區馬場地塊收入囊中。雖然總價沒有超過2009年亞運城地塊的255億元，但是高達8.55萬元每平米的樓面地價，已經成為廣州拍地的新紀錄。

這次拍賣共吸引了包括越秀集團在內的保利發展、華潤置地、招商蛇口、珠江實業、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投等八家企業。大家一看參與名單，清一色的央企國企，民企無一報名。房地產行業國進民退現象，在這次拍賣中，表現得非常明顯。

從拍賣過程看，廣州建筑、廣州城投打醬油的意味明顯?？們r超過213億元之后，主要成為越秀與保利的針尖對麥芒。而最后達到8.55萬元每平米的樓面地價，保利的“哄抬”功不可沒。

站在保利的角度，有它的私心。因為它的豪宅盤玥璽灣，近在咫尺。

2025年11月7日，廣州保利玥璽灣開盤，當天成交236套、銷售額106億元的戰績，刷新當年全國單盤開盤記錄。最高30萬元每平米、平均單價17萬元每平米的單價，也成為了珠江新城頂級豪宅的天花板。

2025年12月的銷售數據沒有公布具體的套數和單價，只是在年底報喜，祝賀全年成交140億元。如果刨去開盤當天的數據，也就是說，兩個月不計開盤當天，成交額為34億元?？紤]到11月份開盤當天對銷售大勢的影響力，12月份的成交量應當大幅下降了。

今年1月的數據很完整，成交30套、銷售額12.61億元，平均單價15.96萬元。

按照該項目總計500余套的貨量，三個月已經銷售340-350套，剩余庫存還有150-160套，而銷售步伐在逐步減慢，價格也在逐步走低。

畢竟頂級豪宅的消費人群有限，馬場地塊22萬住宅面積的殺入，對玥璽灣的后續銷售將形成壓力。為了自保，保利不得不加入戰團，力保新地塊將來的住宅售價不得低于16萬每平米。

這下壓力給到了越秀城建。

按照拍地條件，49.8萬元的商業商務必須完全自持，資金投入的回收只能細水長流，而幼兒園、學校等公共配套盈利遙遙無期，全靠22萬平米的住宅面積快速回籠資金。越秀面臨的資金壓力非常大。

一方面，越秀必須使出渾身解數打造極致頂級豪宅，另一方面，超級商業綜合體的運營，在目前的商業環境下，更像是盈利路上龐大的攔路虎。

雖然越秀在與保利的爭奪中勝出，但是誰知道這是不是保利為越秀挖的一個坑？