爭(zhēng)議拉滿！廣州馬場(chǎng)地王8.5萬(wàn)/㎡、236億，是利好還是虛火？

2月25日，廣州珠江新城馬場(chǎng)地塊歷經(jīng)9小時(shí)243輪競(jìng)價(jià)，以236億元總價(jià)、8.5萬(wàn)元/㎡可售住宅樓面價(jià)成交，刷新廣州樓面價(jià)紀(jì)錄，這宗CBD“絕版寶地”的出讓，既牽動(dòng)著房企布局神經(jīng)，也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)豪宅格局與城市發(fā)展的多重討論。

作為廣州珠江新城最后一塊大體量核心用地，馬場(chǎng)地塊的出讓從掛牌之初就自帶熱度。據(jù)悉，該地塊總用地面積19.45萬(wàn)平方米，計(jì)容總建面達(dá)56.7萬(wàn)平方米，涵蓋居住、商業(yè)、商務(wù)、中小學(xué)等多種用地性質(zhì)，地處“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角幾何中心，是串聯(lián)三大CBD功能與要素流通的關(guān)鍵樞紐，其稀缺性成為眾多房企爭(zhēng)搶的核心原因。

圖源：越秀集團(tuán)官微

此次土拍采用線上模式，共吸引越秀、保利、華潤(rùn)、招商等8家頭部房企參與角逐，因圍觀人數(shù)超10萬(wàn)，廣州交易集團(tuán)官網(wǎng)一度出現(xiàn)短暫宕機(jī)。競(jìng)價(jià)過(guò)程中，保利、越秀、廣州城投多次頻繁加價(jià)，從186.44億元的起拍價(jià)逐步攀升，上午11點(diǎn)10分左右總價(jià)突破200億元，下午3點(diǎn)40分左右突破219億元，最終由越秀集團(tuán)控股的廣州越誠(chéng)達(dá)有限公司以236億元競(jìng)得，綜合溢價(jià)率約26.6%，其中住宅部分溢價(jià)率約35.67%。

從價(jià)格維度來(lái)看，該地塊的成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下多項(xiàng)公開紀(jì)錄：折合可售住宅樓面價(jià)8.5萬(wàn)元/㎡，打破廣州樓面價(jià)歷史最高紀(jì)錄；236億元的總價(jià)僅次于255億元的廣州亞運(yùn)城地塊，位居廣州土拍歷史總價(jià)第二。值得注意的是，該地塊起拍價(jià)186.44億元已躋身廣州土拍總價(jià)前五，其核心價(jià)值獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。

地塊的開發(fā)門檻同樣引人關(guān)注。根據(jù)公開出讓條件，競(jìng)得人需在地塊內(nèi)引進(jìn)一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)累計(jì)銷售貢獻(xiàn)不低于300億元；同時(shí)需建設(shè)不低于4.5萬(wàn)平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店及同品牌酒店式公寓，6年內(nèi)累計(jì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值貢獻(xiàn)不低于20億元，且上述物業(yè)需與土地出讓年限一致自持。此外，地塊還規(guī)劃建設(shè)幼兒園、36班九年一貫制學(xué)校及石牌村權(quán)益物業(yè)，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、綜合運(yùn)營(yíng)能力提出極高要求。

從區(qū)域市場(chǎng)影響來(lái)看，馬場(chǎng)地塊的成交對(duì)珠江新城豪宅市場(chǎng)的影響有待觀察。目前，該地塊周邊匯聚了保利玥璽灣、僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界等頂級(jí)豪宅，其中保利玥璽灣2025年開盤當(dāng)日破百億，成交均價(jià)達(dá)17萬(wàn)元/㎡，僑鑫匯悅臺(tái)二手房掛牌均價(jià)約25.77萬(wàn)元/㎡，曾創(chuàng)下4.61億元的全國(guó)高層住宅成交總價(jià)紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)公開數(shù)據(jù)顯示，近期珠江新城豪宅成交呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，部分樓盤單價(jià)已跌破10萬(wàn)元/㎡。

作為此次競(jìng)得方，越秀集團(tuán)的拿地動(dòng)作具有一定行業(yè)指向性?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年越秀集團(tuán)在廣州公開市場(chǎng)投入106億元競(jìng)得10宗地塊，拿地金額位居行業(yè)第一，占全市涉宅用地成交總額超五分之一。此次摘地，是越秀繼去年拿地“雙第一”后，在馬年新春首場(chǎng)土拍中再度布局廣州核心區(qū)，其背后是企業(yè)深耕廣州的戰(zhàn)略定力，也契合廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)“開局大干”的號(hào)召。據(jù)悉，越秀集團(tuán)將按照住建部“四好”建設(shè)理念，將該地塊打造為城市發(fā)展標(biāo)桿案例，助力廣州國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)。

從城市發(fā)展視角而言，馬場(chǎng)地塊的開發(fā)承載著多重使命。該地塊定位為“國(guó)際商都消費(fèi)地·人民文體會(huì)客廳”，規(guī)劃構(gòu)建“北商、南辦、西文、東居”功能布局，打造中央體育公園、高端商業(yè)地標(biāo)等配套，推動(dòng)高密度CBD升級(jí)為“公園中的城市”。官方預(yù)計(jì)，項(xiàng)目成熟后每年可貢獻(xiàn)GDP約346億元、新增稅收45億元、創(chuàng)造6萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，成為帶動(dòng)城市能級(jí)躍升的重要載體。

總之，236億元的成交總價(jià)、8.5萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)，是廣州核心土地價(jià)值的直觀體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)公開交易信號(hào)。這宗“絕版寶地”的開發(fā)，既考驗(yàn)著開發(fā)商的綜合實(shí)力，也將對(duì)珠江新城的城市格局與豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響，其后續(xù)落地效果需結(jié)合實(shí)際建設(shè)進(jìn)展持續(xù)關(guān)注。（信息參考來(lái)源：中指研究院、克而瑞、越秀集團(tuán)官微）