中海的秘密，這下藏不住了

現(xiàn)在好房子競爭日趨激烈，而競爭最激烈的賽道莫過于智能化了。

伴隨日漸成熟的技術(shù)與市場，智能家居從“能用”走向“好用”，從加分項(xiàng)變?yōu)楸剡x項(xiàng)，甚至成為房企差異化競爭中的重要因素。

就像汽車工業(yè)中的傳統(tǒng)“乘用空間”與未來“智能座艙”，傳統(tǒng)住宅與智能家居也將拉開清晰的代際差。

但從市場反饋來看，頭部房企在這場競爭中，明顯搶得了先機(jī)。

以中海地產(chǎn)為例，其2025年發(fā)布的中海好房子Living OS 在業(yè)內(nèi)引起巨大反響。

如今這套體系已應(yīng)用于全國20多個(gè)項(xiàng)目，不少落地項(xiàng)目入市表現(xiàn)強(qiáng)勁，甚至出現(xiàn)開盤即售罄的火爆場面，獲得市場高度認(rèn)可。

這表明中海的智能化產(chǎn)品不但技術(shù)成熟，而且獲得了市場認(rèn)可。

那么， 中海好房子智能化是如何進(jìn)化的？業(yè)務(wù)底層邏輯又是什么？

日前，明源君對(duì)話了中海發(fā)展數(shù)字科技部總經(jīng)理、中海科技總經(jīng)理王沖，他對(duì)這些問題進(jìn)行了詳細(xì)解答。

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中海好房子智能化

為行業(yè)立了新標(biāo)桿

傳統(tǒng)住宅智能化關(guān)注裝了多少設(shè)備，落地了多少場景。

中海 Living OS 帶來的變化是：它把智能化從單品堆疊，升級(jí)為一套可交付、可迭代、可持續(xù)運(yùn)營的系統(tǒng)能力。

具體來看，中海好房子智能化至少呈現(xiàn)出以下幾個(gè)鮮明特征。

一是強(qiáng)調(diào)共創(chuàng)、開放，實(shí)現(xiàn)全場景智能化。

相比很多地產(chǎn)項(xiàng)目只能提供部分場景智能化，中海根據(jù)業(yè)主生活痛點(diǎn)及生活軌跡，基本可以實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)全場景智能化打造，也由此大大提升了居住體驗(yàn)。

當(dāng)然，這離不開兩大前提：一是中海強(qiáng)大的供應(yīng)鏈整合能力，能夠把不同品牌、不同系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)、接口與交付運(yùn)維前置打通。

二是中海 Living OS 的開放架構(gòu)與高集成度，使智能化不是一次性交付，而是具備成長性。

據(jù)了解，中海 Living OS 已 集成了 超過70家上下游單位的產(chǎn)品。

歸家場景中，中海就聯(lián)合供方共創(chuàng)了更具安全感的解決方案。

智能門鎖配備異常行為檢測功能，可在檢測到陌生人在門前逗留過久時(shí)自動(dòng)推送預(yù)警。考慮到獨(dú)居女性的安全顧慮，門鎖還支持智能變聲應(yīng)答，可模擬男性或中性聲線應(yīng)對(duì)可疑訪客，把風(fēng)險(xiǎn)消解在前置環(huán)節(jié)。

再比如 中海和多家一線知名廚電品牌共創(chuàng)的 廚房空間，集成了可升降油煙機(jī) 、 燃?xì)鈧鞲衅骷半妱?dòng)窗戶等多家生態(tài)產(chǎn)品，燃?xì)獍l(fā)生泄漏時(shí)，會(huì)自動(dòng)報(bào)警并開窗通風(fēng)，雙重保障用氣安全。

更關(guān)鍵的是，這套系統(tǒng)具有“開放生長”的能力。業(yè)主后續(xù)可在全屋體檢系統(tǒng)，一鍵報(bào)修、購買更換智能家電，實(shí)現(xiàn)可“生長”的集成管理。

二是更聰明，從被動(dòng)控制到主動(dòng)思考。

中海 Living OS 系統(tǒng)擁有各種主動(dòng)感知、收集、處理信息的能力，簡單點(diǎn)說，這個(gè)系統(tǒng)能像人一樣會(huì)學(xué)習(xí)，能記得你的習(xí)慣和偏好，懂得思考分析，根據(jù)不同場景主動(dòng)控制室內(nèi)設(shè)備運(yùn)行。

例如， 對(duì)于室內(nèi)空氣質(zhì)量和溫濕度等舒適指標(biāo)， Living OS 系統(tǒng)通過傳感器進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)測，并聯(lián)動(dòng)新風(fēng)、空調(diào)地暖等設(shè)備，實(shí)現(xiàn)恒溫恒濕、空氣凈化等功能，讓居住環(huán)境始終處于健康舒適的狀態(tài)。

更令人驚喜的是，中海 L iving OS內(nèi)置了新一代的語音助手與AI算法，它不再只是聽懂簡單指令開燈關(guān)窗，而是能夠理解上下文和模糊語言，并且搭載了衣/食/住/行 Agent，能像貼心管家一樣，幫你打理生活的方方面面。

比如當(dāng)您說“小海同學(xué)， 抽油煙機(jī) 怎么使用 ”，它可以快速播放設(shè)備電子說明書；而當(dāng)您說“我要做飯了”，它則可以主動(dòng)開啟廚房燈光、窗戶或抽油煙機(jī)等自定義場景。

這種AI自然語義的進(jìn)步，使人與房子的交互更加自然。

在不久的將來，中海還計(jì)劃引入情緒識(shí)別等AI技術(shù)。目前其自研的智慧信息箱集成端側(cè)部署的AI主機(jī) ，已經(jīng)初步具備了表情情緒識(shí)別功能，能夠感知業(yè)主的情緒變化，并根據(jù)反饋?zhàn)詣?dòng)調(diào)整燈光明暗、音樂氛圍等全屋場景 ，以契合主人的心情。

三是更全面，從屋內(nèi)延伸到社區(qū)。

AI在社區(qū)通行、安全、運(yùn)維等場景的應(yīng)用逐漸成熟，智能化不再局限于一套房子，而是開始覆蓋完整的居住場景。

中海 Living OS 同樣實(shí)現(xiàn)了“系統(tǒng)打通與協(xié)同”，主要體現(xiàn)在兩方面：

一是社區(qū)內(nèi)部子系統(tǒng)拉通。

將門禁 、監(jiān)控、安防、能耗等弱電子系統(tǒng)連接，形成聯(lián)動(dòng)場景。例如，通過AI 識(shí)別業(yè)主身份，實(shí)現(xiàn)“刷臉通行+電梯自動(dòng)呼梯+戶內(nèi)燈光預(yù)啟”的全鏈路體驗(yàn)。

二 是戶內(nèi)與社區(qū)系統(tǒng)一體化。

打破戶內(nèi)與社區(qū)的智能壁壘，形成“全屋+社區(qū)”協(xié)同場景。舉個(gè)例子，家長在戶內(nèi)面板上設(shè)置好孩子的特征信息，通過AI就能實(shí)時(shí)監(jiān)測孩子在社區(qū)的位置，預(yù)警孩子出社區(qū)的行為。

業(yè)主進(jìn)入小區(qū)道閘時(shí)，戶內(nèi)空調(diào)自動(dòng)啟動(dòng)并調(diào)節(jié)至預(yù)設(shè)溫度。

未來，這些功能還將拓展更多場景，比如通過AI識(shí)別社區(qū)內(nèi)老人摔倒行為，自動(dòng)觸發(fā)戶內(nèi)預(yù)警與物業(yè)救援。

針對(duì)火災(zāi)、地震等極端情況，構(gòu)建戶內(nèi)備用電源與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，確保智能設(shè)備在斷電斷網(wǎng)時(shí)仍能運(yùn)行，保障業(yè)主安全。

四是更先進(jìn)，讓好房子更個(gè)性化，而且越住越省心。

很多項(xiàng)目的智能化，樣板間里很驚艷，但住進(jìn)去幾年后，設(shè)備老化、系統(tǒng)割裂、報(bào)修扯皮，居住體驗(yàn)很容易打回原形。

而中海 Living OS 最先進(jìn)的地方在于，把智能化做成了一套可持續(xù)運(yùn)營的能力。

即通過行業(yè)首創(chuàng)的全屋體檢系統(tǒng)，把房子納入全生命周期管理。

全屋體檢系統(tǒng)相當(dāng)于家的健康監(jiān)測中心，實(shí)時(shí)監(jiān)控每一臺(tái)智能設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，用戶可通過室內(nèi)智慧大屏查看故障原因，一鍵報(bào)修， 未來甚至可一鍵下單更換零部件。

過去業(yè)主報(bào)修常常要經(jīng)過多次溝通上門、反復(fù)排查，而在中海的智慧系統(tǒng)下，這些繁瑣流程被高度集成，大幅提升了物業(yè)服務(wù)效率和客戶體驗(yàn)。

而為了滿足用戶對(duì)個(gè)性化空間的需求，中海還推出了柔性定制系統(tǒng)。

不像很多項(xiàng)目提供的是精裝加載，中海把定制邏輯前置到項(xiàng)目規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，讓客戶“像買汽車一樣買房子”。

客戶在設(shè)計(jì)階段即可參與決策，通過數(shù)字孿生平臺(tái)實(shí)時(shí)預(yù)覽定制效果，選擇范圍覆蓋硬裝、軟裝與智能化配置，最終形成個(gè)性化新家。

目前，中海已經(jīng)整合200余家裝修、家電、智能化設(shè)備供應(yīng)商，可為客戶提供豐富的產(chǎn)品選項(xiàng)。

2

領(lǐng)先的住宅智能化

背后是一支強(qiáng)大的科技團(tuán)隊(duì)

正如前文所言，智能化已經(jīng)成為中海打造好房子差異化競爭力的關(guān)鍵一環(huán)。

中海敢把智能化當(dāng)作長期優(yōu)勢來做，底氣來自一支自己的科技隊(duì)伍——中海科技。

房企組建科技公司并不少見，但真正存活下來的，卻很少。

中海科技為什么能成功呢？核心在于以下原因：

第一，克制和聚焦。

部分房企的科技公司難以存活，核心原因在于戰(zhàn)略定位模糊。行業(yè)好的時(shí)候，房企愿意燒錢，行業(yè)利潤下滑后，難以為繼。

而中海科技的研發(fā)理念則是克制和聚焦的，主要遵循三大原則：

一是不碰底層科學(xué)研究：科學(xué)研究由高校與科研機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，中海科技僅通過產(chǎn)學(xué)研合作獲取技術(shù)成果， 不重復(fù)投入 。

二是少做通用技術(shù)研發(fā)：通用技術(shù)優(yōu)先采購?fù)獠砍墒旆桨福恢貜?fù)“造輪子”。

三是聚焦地產(chǎn)垂直場景研發(fā)：僅針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)特有的痛點(diǎn)場景開展自主研發(fā)，例如地產(chǎn)AI大模型、BIM地產(chǎn)專項(xiàng)應(yīng)用，這類研發(fā)能直接解決業(yè)務(wù)痛點(diǎn)，投入產(chǎn)出比高。

這種策略，讓中海科技既能把錢花在刀刃上，也能讓團(tuán)隊(duì)規(guī)模保持精干。

中海科技團(tuán)隊(duì)約100—200人，僅用4%的研發(fā)成本，就達(dá)到行業(yè)友商70%的產(chǎn)品體驗(yàn)水平，人效在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先。

更重要的是，中海科技始終強(qiáng)調(diào)需求與研發(fā)的緊密耦合。

科技公司最常見的坑是“研發(fā)了一個(gè)新功能，結(jié)果沒人用”。中海科技的策略，是把需求從一線項(xiàng)目和客戶痛點(diǎn)中提煉出來，以落地為目標(biāo)，減少做好看但無用的功能。

第二， 重視人才融合。

地產(chǎn)科技公司面臨的最大人才難題在于：懂地產(chǎn)的不一定懂技術(shù)，懂技術(shù)的不一定懂地產(chǎn)。中海科技的解法是，通過業(yè)務(wù)、技術(shù)人才各占一半的結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)雙向融合。

業(yè)務(wù)人才能準(zhǔn)確把握客戶與項(xiàng)目痛點(diǎn)，技術(shù)人才能判斷需求的技術(shù)可行性，共同制定“可行且有價(jià)值”的研發(fā)方案，避免研發(fā)方向偏離。

比如，業(yè)務(wù)人才提出“老人摔倒預(yù)警”場景，技術(shù)人才優(yōu)化AI識(shí)別算法，確保場景落地。

再比如，對(duì)于社區(qū)機(jī)器人，業(yè)務(wù)人才判斷“安防巡邏機(jī)器人有成本優(yōu)勢”，技術(shù)人才評(píng)估 “技術(shù)成熟度達(dá)標(biāo)”，最終推動(dòng)試點(diǎn)落地。

第三， 高度市場化。

在定位上，中海科技是中海發(fā)展的全資子公司，使命是通過數(shù)字化手段提升房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)力。目前中海科技業(yè)務(wù)包括三大模塊：

一是好房子智能化相關(guān)： 智能家居、智慧社區(qū)、智慧樓宇，以及低碳能耗管理等解決方案，底層依托物聯(lián)網(wǎng)與AI能力。這一塊也是現(xiàn)階段市場化程度最高的業(yè)務(wù)方向。中海好房子智能化體系中的 Living OS ，即出自這一業(yè)務(wù)條線。

二是面向建筑與不動(dòng)產(chǎn)的“生產(chǎn)力工具”：建筑類AI與BIM的場景應(yīng)用，更多服務(wù)于設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維等環(huán)節(jié)，目標(biāo)是提升效率、降低誤差、沉淀資產(chǎn)數(shù)據(jù)。

三是企業(yè)級(jí)數(shù)字化轉(zhuǎn)型服務(wù)：從咨詢到數(shù)字化規(guī)劃，再到系統(tǒng)建設(shè)，幫助企業(yè)完成數(shù)字化體系搭建。

對(duì)應(yīng)三大方向，中海科技內(nèi)部形成了兩個(gè)BU：一個(gè)是智能化BU，主做智能家居、智慧社區(qū)、智慧樓宇和低碳能耗系統(tǒng)（ Living OS 就在其中）；另一個(gè)是數(shù)字化BU，覆蓋建筑與不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)工具與數(shù)字化轉(zhuǎn)型相關(guān)業(yè)務(wù)。

值得注意的是，中海科技是一家獨(dú)立核算的市場化公司：即便服務(wù)中海體系內(nèi)項(xiàng)目，也采用付費(fèi)、獨(dú)立結(jié)算機(jī)制。

這種機(jī)制很關(guān)鍵。它迫使產(chǎn)品與交付必須對(duì)齊價(jià)值，不能靠內(nèi)部關(guān)系維持，反過來推動(dòng)能力持續(xù)迭代，也更容易沉淀可復(fù)制、可市場化的產(chǎn)品與方法論。

很多人會(huì)問：中海科技要商業(yè)化，優(yōu)勢在哪里？

相比其他乙方，中海科技最大的一個(gè)優(yōu)勢是：具備甲方視角， 更懂甲方痛點(diǎn)和需求 。

以智能家居為例。

智能家居前裝市場的鏈路極長，往往涉及七八家單位，但經(jīng)常是“鐵路警察，各管一段”，沒人對(duì)業(yè)主的最終使用體驗(yàn)負(fù)責(zé)，極大影響了交付的穩(wěn)定性。

這正是中海科技的優(yōu)勢所在，以甲方視角推進(jìn)全鏈路交付 ，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量兜底。

甲方視角還帶來另一個(gè)關(guān)鍵優(yōu)勢：更懂供應(yīng)商合作卡點(diǎn)，例如如何推動(dòng)供應(yīng)商更深層的接口開放與系統(tǒng)集成？

某品牌空調(diào)原本有七檔風(fēng)速，但對(duì)外接入時(shí)可能只開放高/中/低三檔開關(guān)。接口不開放，設(shè)備無法聯(lián)動(dòng)，很難帶來更好的體驗(yàn)。

而在中海的體系里，憑借對(duì)甲方需求的理解、標(biāo)準(zhǔn)化的落地與驗(yàn)收機(jī)制，以及規(guī)模項(xiàng)目帶來的協(xié)同能力，更容易推動(dòng)供應(yīng)商開放完整能力，讓“系統(tǒng)集成”從概念落到真實(shí)可用的體驗(yàn)。

3

小結(jié)

這幾年技術(shù)迭代加速、市場需求升級(jí)，住宅智能化的想象空間被進(jìn)一步打開。對(duì)房企而言，這既是挑戰(zhàn)，也是把“好房子”做出差異化的重要窗口。

從體系化和場景化兩個(gè)維度來看，中海Living OS無疑已經(jīng)走在行業(yè)前列。其領(lǐng)先性不在于單點(diǎn)產(chǎn)品的炫酷功能，而在于立足甲方功能集成視角，圍繞業(yè)主的居住體驗(yàn)需求，把技術(shù)轉(zhuǎn)化為體系化產(chǎn)品，做到全場景、更智能、更全面。

也期待在不久的將來，中海推出更多智能化好場景與好體驗(yàn)，持續(xù)為行業(yè)帶來先行實(shí)踐的驚喜與經(jīng)驗(yàn)。

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